عقارات شمال قبرص للمشترين الأجانب بعد المرسوم 119/2026: الحدود والمواعيد والرسوم

اضطر المشترون الأجانب في شمال قبرص خلال عام 2026 إلى متابعة أربعة نصوص قانونية مختلفة.

فالقواعد التي تحدد عدد العقارات التي يجوز للأجنبي شراؤها، والمدة التي يجب خلالها تسجيل الشراء، واردة في قانون تملك الأموال غير المنقولة والإيجار طويل الأجل (الأجانب) رقم 52/2008، المعدل عام 2024 بالقانون رقم 39/2024.

غير أن الحكومة أعادت صياغة هذه القواعد أربع مرات في عام 2026 وحده بمراسيم لها قوة القانون (yasa gücünde kararname). وهذه المراسيم هي 11/2026 الصادر في 12 فبراير، و63/2026 الصادر في 11 مايو، و89/2026 الصادر في 7 أغسطس، وآخرها 119/2026 الصادر في 6 أكتوبر 2026. وقد أعاد كل مرسوم جديد تنظيم النظام وجعل المواعيد الانتقالية تسري من تاريخه هو.

والنص النافذ اليوم هو المرسوم 119/2026، المنشور في الجريدة الرسمية العدد 196 في 6 أكتوبر 2026 والنافذ منذ ذلك اليوم. وهو يُبقي على حدود التملك وطريق الاستثمار ونظام المستثمرين الوسطاء المرخّصين. ويحدد مواعيد نهائية جديدة للعقود الموقعة قبل تعديل عام 2024، وللمساكن المسلَّمة التي ما زال أصحابها ينتظرون سند الملكية، وللمشترين الذين تجاوزوا حقهم في التملك.

يشرح هذا المقال النظام كما هو في 20 أكتوبر 2026، استنادًا إلى النص المنشور في الجريدة الرسمية. ويتناول أولًا من يُعدّ مشتريًا أجنبيًا، وحدود التملك، وقاعدة التسجيل خلال شهر. ثم ينتقل إلى المواعيد الانتقالية، وشهادة الانتفاع لمدة عشر سنوات، وطريق الاستثمار، ووضع المشترين من الدول التي تعترف بجمهورية شمال قبرص التركية. ويختم برسوم نقل الملكية السارية حتى 5 يناير 2027 وبالتواريخ التي باتت مهمة.

وأبرز النقاط ما يلي.

• العقود الجديدة: يجب ختم العقد بالطوابع وتسجيله وتقديم طلب الإذن خلال شهر، وإلا كان العقد باطلًا.
• العقود القديمة: يجب تسجيل العقود الموقعة قبل تعديل عام 2024 وطلب الإذن قبل 6 أبريل 2027.
• الشركات: الشركة التي لها شريك أجنبي واحد مشترٍ أجنبي.
• التملك الزائد: يجوز للمشتري السابق على عام 2024 الذي تجاوز حقه أن يبلّغ عن العقد مقابل رسم قدره 1%، وأن يحصل، إن كان المحل مسكنًا، على شهادة انتفاع لعشر سنوات تمنح الاستعمال دون الملكية.
• الرسوم: يفرض الجدول الساري حتى 5 يناير 2027 على الأجانب ما بين 4% و6% بحسب عدد المساكن.

ويكمّل هذا المقال دليلنا القانوني للمشترين الأجانب للعقارات في شمال قبرص وتحليلنا لسندات الملكية التركية وسندات المقايضة (Eşdeğer) والتخصيص (Tahsis).

1. أربعة مراسيم في عام 2026، والأرجح أن يتبعها المزيد

بموجب المادة 112 من دستور جمهورية شمال قبرص التركية، يجوز لمجلس الوزراء أن يصدر مرسومًا له قوة القانون في المسائل الاقتصادية عند وجود حالة استعجال. ويدخل المرسوم حيز النفاذ بنشره في الجريدة الرسمية، ويُعرض على المجلس التشريعي في اليوم نفسه. ويتعين على المجلس أن يبتّ فيه خلال 90 يومًا.

وقد سار مرسوم تملك الأجانب على هذا الإيقاع. فبعد 88 يومًا من مرسوم فبراير صدر مرسوم مايو، وبعد 88 يومًا من مرسوم مايو صدر مرسوم أغسطس. ثم حلّ المرسوم 119/2026 محل مرسوم أغسطس بعد 60 يومًا، وهو أول المراسيم الأربعة الذي يلغي سابقه صراحة.

والسبب مذكور في المذكرة الإيضاحية العامة المنشورة مع مرسوم أكتوبر. فمشروع القانون المعدِّل للقانون 52/2008، الذي نُشر في مايو 2026 بوصفه المشروع رقم 399/5/2026 وقرر المجلس استعجاله في 18 مايو 2026، ما زال أمام لجنة الشؤون القانونية والسياسية والعلاقات الخارجية والدفاع. وإلى أن يُقَرّ، تُبقي الحكومة القواعد نافذة بالمراسيم.

ويترتب على ذلك ثلاث نتائج عملية.

• قد يتغير القانون بين التوقيع ونقل الملكية. ينبغي التحقق من كل خطوة في الشراء على ضوء النص النافذ في اليوم الذي تُتخذ فيه.
• المواعيد الانتقالية تسري الآن من 6 أكتوبر 2026. فالمدة المحسوبة وفق مرسوم أغسطس أو مرسوم مايو لم تعد هي المدة المعتبرة.
• تغيير آخر مرجّح في مطلع يناير 2027. فجدول الرسوم ومرسوم ضريبة المطورين المنشوران مع المرسوم 119/2026 ينتهيان كلاهما في 5 يناير 2027، وتنتهي مهلة التسعين يومًا الخاصة بالمرسوم نفسه في الوقت نفسه تقريبًا.

2. الشركة التي لها شريك أجنبي واحد مشترٍ أجنبي

يسري النظام على الأشخاص الطبيعيين والاعتباريين الأجانب. ويُعدّ أجنبيًا لهذا الغرض كل شخص طبيعي لا يحمل جنسية جمهورية شمال قبرص التركية، بمن في ذلك المواطنون الأتراك.

ويضع المرسوم 119/2026 تعريفًا واسعًا للشخص الاعتباري الأجنبي. فهو يشمل:

• الشركة التي يملك فيها أجنبي أسهمًا أو رأس مال، بأي نسبة أو شكل؛
• الشركة التي يكون أغلب مديريها، أو من يشغلون موقع المدير بأي تسمية، من الأجانب؛
• الجمعية أو المؤسسة أو النادي أو المنظمة المماثلة التي تضم أعضاء أجانب، حتى لو كان مديروها من مواطني الجمهورية؛
• المنظمة التي يملك فيها الأجانب، أو من يصوّتون باسمهم، أغلبية الأصوات.

والنتيجة بسيطة. فالشراء عن طريق شركة مسجلة في الجمهورية لا يُخرج الصفقة من نطاق النظام إذا كان للشركة شريك أجنبي واحد. فالشركة نفسها مشترٍ أجنبي، تخضع للحدود نفسها ولشرط الإذن نفسه وللمواعيد نفسها.

وثمة استثناء انتقالي واحد. فمن لم يكن يُعدّ أجنبيًا وفق القانون رقم 52/2008 قبل تعديل عام 2024، وتملّك عقارًا بتقديم طلب إلى دائرة الطابو في المنطقة قبل ذلك التعديل، يظل خاضعًا للقانون الأصلي بالنسبة إلى ذلك التملك، لا للقواعد المعدلة (المادة 13 من المرسوم).

3. حدود التملك: ثلاث شقق أو قطعة أرض أو منزل مستقل

يحتاج المشتري الأجنبي إلى إذن من مجلس الوزراء لكل عملية شراء. وفي إطار هذا الإذن يجيز المرسوم 119/2026 ما يلي.

• أرض البناء: قطعة لا تزيد على 1338 مترًا مربعًا، أي ما يعادل الدونم القبرصي التقليدي، لا يجوز أن يُبنى عليها إلا مسكن واحد.
• الشقق: ثلاث على الأكثر. ويجوز لرعايا الدول التي تعترف بالجمهورية وتمنح مواطنيها الحق نفسه شراء ست.
• المنزل المستقل: على أرض لا تزيد على 3300 متر مربع. ولا يجوز أن يُبنى على تلك الأرض منزل ثانٍ أو شقة أو مسكن آخر.
• الفيلات في مجمّع سكني: فيلّتان مستقلتان من طابقين، أو ثلاث لرعايا الدول التي تعترف بالجمهورية.

صيغت هذه الفئات بوصفها بدائل يربط بينها حرف «أو». والقراءة الأحوط أن حق المشتري في التملك (edinim hakkı) هو واحدة منها لا مجموعها. ومن يملك عقارًا في شمال قبرص أو سبق له توقيع عقود، عليه أن يحسب حقه قبل التوقيع من جديد.

وتتوقف نتائج تجاوز الحق على تاريخ العقد. فبالنسبة إلى العقود السابقة على تعديل عام 2024 يتيح المرسوم طريقًا للتسوية: الإبلاغ مقابل رسم، وبالنسبة إلى المساكن شهادة الانتفاع المبيّنة في القسمين 6 و7. أما العقد الجديد فلا يمكن تسجيله إلا في حدود الحق، ولذلك لا يستطيع عقد جديد يتجاوز الحق أن يستوفي قاعدة الشهر الواحد الواردة في القسم 5.

4. حدّان يسريان على كل مشروع لا على كل مشترٍ فحسب

ثمة حدّان إضافيان يتعلقان بتركيبة المشروع.

• قاعدة نصف القطعة. إذا كان العقار شقة، فلا يجوز أن يشتري أكثر من نصف الوحدات في القطعة نفسها أجانب تربطهم قرابة من الدرجة الأولى بالدم أو بالمصاهرة، أو أجانب من الجنسية نفسها.
• قاعدة الثمانين في المئة. وفي جميع الأحوال، لا يجوز بيع أكثر من 80% من وحدات مشروع سكني مقام على أرض مفتوحة للبناء إلى أجانب.

وهذان الحدّان يهمان المشترين بقدر ما يهمان المطورين. فإذا بلغ المشروع أحدهما، فقد لا يحصل شراء أجنبي جديد فيه على الإذن، أيًا كانت صياغة العقد.

ينبغي للمشتري أن يسأل المطور كتابةً عن عدد الوحدات التي بيعت بالفعل لأجانب، وعدد ما بيع منها لمشترين من جنسيته. وينبغي أن ينص العقد على رد الثمن إذا رُفض الإذن لهذا السبب.

5. كل شراء جديد صار مقيدًا بمهلة شهر

القاعدة الأبعد أثرًا في الصفقات الجديدة هي مهلة التسجيل.

يجب على المشتري الأجنبي أن يختم عقد البيع بالطوابع وفق قانون الطوابع، وأن يسجله لدى دائرة الطابو في المنطقة (İlçe Tapu Amirliği) خلال شهر. وفي الشهر نفسه يجب عليه أن يطلب إذن الشراء من وزارة الداخلية. ويمكن التسجيل وتقديم الطلب شخصيًا أو عن طريق محامٍ أو وكيل مفوَّض. ويُسجَّل العقد لدى دائرة الطابو في المنطقة التي يقع فيها العقار، كما في كيرينيا (Girne) أو فاماغوستا (Gazimağusa) أو إسكيلي (İskele).

والتسجيل مشروط بسداد جميع الضرائب والرسوم التي يدين بها المشتري والبائع قانونًا عن البيع. وإذا لم يُسجَّل العقد ولم يُقدَّم الطلب خلال الشهر، عُدّ العقد باطلًا من تلقاء نفسه.

ونصّ المرسوم يجعل الشهر يسري من تاريخ نفاذه هو، والقاعدة تنطبق على العقود الواقعة في حدود حق التملك. وبالنسبة إلى عقد يوقَّع اليوم، فالقراءة الأحوط أن يُختم ويُسجَّل ويُقدَّم طلب الإذن خلال شهر من التوقيع.

ويُمنح الإذن بقرار من مجلس الوزراء يُنشر في الجريدة الرسمية. وبعد ذلك تسري ثلاث مهل أخرى.

• نقل الملكية خلال سنة. يجب على البائع والمشتري الأجنبي توقيع استمارة النقل الرسمية (devir takrirnamesi) أمام الموظف في دائرة الطابو في المنطقة خلال سنة من النشر. فإن لم يفعلا، أُلغي الإذن من تلقاء نفسه وعُدّ كأن لم يكن.
• وإذا لم يكن هناك رهن لمصلحة البائع، فإن مدة السنة تبدأ من تاريخ سداد كامل الثمن المذكور في المستند المقدَّم إلى الوزارة. والمطور الذي قبض الثمن كاملًا ثم امتنع عن نقل الملكية ملزم بتعويض المشتري عما لحقه من ضرر.
• رسوم نقل الملكية خلال 75 يوم عمل. يجب على المشتري والبائع سداد رسوم نقل الملكية لدى الطابو خلال 75 يوم عمل من نشر الإذن. فإن لم يفعلا، أُلغي الإذن من تلقاء نفسه.

وما دامت الضرائب والرسوم لم تُسدَّد كلها، لا يجوز للسلطة المحلية توصيل المياه، ولا لهيئة الكهرباء توصيل الكهرباء، إلى العقار توصيلًا دائمًا أو مؤقتًا. ولا تسري هذه القاعدة على كهرباء الموقع والمياه المؤقتة اللازمة أثناء البناء.

6. العقود الموقعة قبل تعديل عام 2024: المهلة حتى 6 أبريل 2027

وقّع عدد من المشترين الأجانب في شمال قبرص عقودًا قبل نفاذ القانون رقم 39/2024 ولم يسجلوها قط، أو سجلوها دون إتمام نقل الملكية. ويمنحهم المرسوم 119/2026 مهلة جديدة مدتها ستة أشهر من 6 أكتوبر 2026، تنتهي إذن في 6 أبريل 2027.

• العقود الواقعة في حدود حق التملك. يجب على البائع والمشتري الأجنبي تسجيل العقد، في حدود الحق، لدى دائرة الطابو في المنطقة، وطلب إذن الشراء من الوزارة خلال الأشهر الستة.
• الأذون الممنوحة قبل تعديل عام 2024. يجب على المشتري الأجنبي الحاصل بالفعل على إذن من مجلس الوزراء قبل التعديل، مع البائع، إتمام نقل الملكية لدى دائرة الطابو في المنطقة خلال الأشهر الستة نفسها.
• العقود المتجاوزة لحق التملك. يجب على المشتري الأجنبي الذي وقّع عقودًا أكثر مما يسمح به حقه ولم يسجلها أن يبلّغ الوزارة بها خلال الأشهر الستة مع دفع رسم قدره 1% من الثمن المذكور في العقد. ويظل الإبلاغ المتأخر ممكنًا، لكن الرسم يصبح 3%.

وبالنسبة إلى العقود الزائدة، فالإبلاغ ليس إلا الخطوة الأولى. إذ يشترط المرسوم نقل هذه العقود، وفق قواعده، خلال 24 شهرًا من انتهاء مهلة الأشهر الستة، أي قبل 6 أبريل 2029. ويجوز إخضاع العقد الزائد المتعلق بمسكن لم يُنقل لقواعد شهادة الانتفاع. أما العقد الزائد الذي لا يُنقل ولا تشمله تلك القواعد خلال المدة فيُعدّ باطلًا.

ويجوز لمجلس الوزراء تمديد هذه المهل الانتقالية مدة لا تتجاوز ستة أشهر، ولكن فقط إذا تعذّر إتمام الإجراءات بسبب خطأ الإدارة. أما التأخير الناشئ عن المشتري أو البائع فلا يبرر التمديد.

7. شهادة الانتفاع لمدة عشر سنوات تمنح الاستعمال لا الملكية

شهادة الانتفاع (kullanım belgesi) هي جواب المرسوم عن حالة المشتري الأجنبي الذي دفع ثمن مسكن لا يسمح له القانون بتملكه.

فالمشتري الأجنبي الذي أبلغ عن عقد زائد مقابل رسم 1% أو 3% يجوز له أن يسجل العقد لدى دائرة الطابو في المنطقة وأن يطلب شهادة انتفاع. ويدفع رسم نقل الملكية المطبق على الأجانب، فيحصل على شهادة لمدة عشر سنوات وفق النموذج الملحق بالمرسوم. وتبقى الملكية للبائع.

وللشهادة الخصائص الآتية.

• المساكن فقط. تُمنح لعقود بيع المساكن دون الأراضي.
• دفع كامل الثمن. لا تسري إلا إذا كان المشتري قد دفع كامل ثمن العقار.
• عشر سنوات مع حماية. خلال السنوات العشر لا يجوز إلغاء الشهادة إلا بنقل ملكية العقار أو بطلب من حاملها.
• بيوت العطلات. بالنسبة إلى المساكن الداخلة في نطاق تشريعات بيوت العطلات التي تتولاها الوزارة المختصة بالسياحة، تُمنح الشهادة دون تحديد مدة ما لم تُلغَ.
• حدّ السنوات العشر في غير ذلك. بالنسبة إلى أصحاب التملك الزائد الذين لا تدخل مساكنهم في تلك التشريعات، يسري القانون الأصلي، وتُعدّ العقود التي لا تُنقل خلال عشر سنوات باطلة.
• النقل دون موافقة البائع. يجوز لحامل الشهادة أن يطلب من دائرة الطابو في المنطقة إجراء نقل ملكية العقار، مقابل سداد جميع الضرائب والرسوم، سواء وافق البائع أم لم يوافق.
• لا ملكية. تمنح الشهادة حق الاستعمال والانتفاع لا الملكية. ولا يجوز لحاملها التنازل عن هذه الحقوق للغير، باستثناء حق البيع.
• مناطق مستبعدة. لا يجوز إصدار الشهادة للعقارات الخاضعة للائحة القيود المفروضة على تملك الأجانب أو لمرسوم المناطق العسكرية المحظورة.

وقبل قيد الشهادة يجب احتساب الرسوم وسدادها لدى دائرة الطابو في المنطقة. ويجب أن يكون البائع قد سدّد جميع الضرائب المتعلقة بالعقار، وتُجري الوزارة تحريًا أمنيًا عن المشتري. فإذا جاءت النتيجة سلبية، فإن المشتري الذي يُتم مع ذلك نقل الملكية خلال المدة القانونية تُحتسب له الضرائب والرسوم التي سبق أن دفعها من تلك المستحقة عند النقل.

ولا ينبغي الخلط بين شهادة الانتفاع و«حق الانتفاع بغرض التأجير» الأقدم الذي يعرّفه المرسوم أيضًا. فذلك حق عيني مؤقت، مقصور على تأجير العقار، لا يجعل صاحبه مالكًا مسجلًا، ويُثبت بشهادة تصدرها دائرة الطابو في المنطقة لهذا الغرض.

والشهادة حل عملي للمشتري الذي يريد السكن في المسكن أو تأجيره. لكنها حل ضعيف لمن يحتاج إلى رهن العقار أو الإيصاء به أو بيعه بصفته مالكًا، لأن حاملها لا يصبح أبدًا المالك المسجل. لذلك ينبغي التخطيط للإرث وإعادة البيع منذ البداية، مع مراعاة النقاط الواردة في دليلنا بشأن الميراث وتخطيط التركات لمالكي العقارات الأجانب في شمال قبرص.

8. يجب نقل ملكية المساكن المكتملة والمسلَّمة خلال 36 شهرًا

ثمة قاعدة مستقلة تخص المساكن المشتراة بعقد بيع، في حدود حق المشتري، قبل 6 أكتوبر 2026. وتنطبق إذا كان المسكن قد اكتمل وسُلّم إلى المشتري لكنه ما زال مسجلًا باسم البائع.

يجب على طرفي العقد، أو على البائع وحده، إتمام نقل الملكية لدى دائرة الطابو في المنطقة خلال 36 شهرًا من 6 أكتوبر 2026، أي قبل 6 أكتوبر 2029. ويجب سداد جميع الضرائب ورسوم نقل الملكية في التاريخ نفسه.

ومن كان لديه عذر معقول يمنعه من إتمام النقل في الموعد، فعليه أن يقدّم طلبًا كتابيًا إلى دائرة الطابو في المنطقة خلال 34 شهرًا، أي قبل 6 أغسطس 2029. وتبتّ الدائرة في العذر خلال 15 يومًا وتبلّغ قرارها كتابةً. فإذا قُبل العذر وسُدّدت جميع الضرائب والرسوم، جاز النقل بعد انقضاء مدة الأشهر الستة والثلاثين.

والمدة طويلة، لكن ينبغي للمشترين في هذا الوضع ألا يعدّوها سببًا للانتظار. فالعقبات المعتادة أمام النقل تحتاج وقتًا لإزالتها: رهن للمطور على القطعة الأم، أو ضرائب غير مسددة على البائع، أو غياب سند الملكية الطبقية. كما قد تتغير القواعد قبل عام 2029.

9. عقود الأمانة السابقة على عام 2024 باطلة ما لم تُسجَّل

قبل تعديل عام 2024، كان بعض المشترين الأجانب يحوزون عقارات عن طريق عقود أمانة (yediemin أو mütevelli)، يظهر فيها شخص محلي بوصفه المالك المسجل أو الطرف المتعاقد لمصلحة الأجنبي.

ويكرر المرسوم 119/2026 القاعدة التي توجب تسجيل عقود الأمانة هذه لدى دائرة الطابو في المنطقة خلال ستة أشهر من نفاذ تعديل عام 2024. وقد انقضت هذه المهلة. فعقد الأمانة الذي لم يُسجَّل خلالها، أو الذي من شأنه تعطيل قواعد تعديل عام 2024، يُعدّ باطلًا.

وإذا قُرئ ذلك مع تعريف الشخص الاعتباري الأجنبي في القسم 2، فإن رسالة النظام هي أن هياكل الحيازة غير المباشرة لا تنشئ حقًا إضافيًا في التملك. فينبغي أن يتم الشراء علنًا، باسم المشتري نفسه أو عن طريق شركة تُعامل هي نفسها معاملة المشتري الأجنبي.

10. طريق الاستثمار: 10 ملايين يورو وحتى 80280 مترًا مربعًا

لا تسري الحدود الواردة في القسم 3 على الاستثمارات المؤهلة بالطريقة نفسها.

يعرّف المرسوم الاستثمار بأنه استثمار لا يقل عن 10 ملايين يورو في السياحة أو التعليم أو الصحة أو الصناعة أو الزراعة أو التكنولوجيا أو البحث والتطوير. ولا يُعدّ بناء المساكن بغرض بيعها (yap-sat) استثمارًا لهذا الغرض.

ويجب على المستثمر الأجنبي في أحد هذه القطاعات أن يودع ما لا يقل عن 10 ملايين يورو لدى مصرف عامل في الجمهورية، باسم شركته أو لحسابها. ويجب استخدام المبلغ خلال سنتين في الاستثمار المحدد في قرار مجلس الوزراء، ولا تُحتسب مشتريات الأراضي ضمنه. وتتولى الوزارة المختصة بالقطاع ودائرة الإيرادات والضرائب الرقابة على الاستثمار.

ويجوز أن تكون أسهم شركة مؤسسة أو مسجلة في الجمهورية مملوكة، بأي نسبة، لأشخاص ليسوا من مواطنيها. ويجوز لهذه الشركة شراء ما يصل إلى 80280 مترًا مربعًا من الأرض لأغراض الاستثمار، مع مراعاة قاعدتي نصف القطعة والثمانين في المئة وشروط الاستثمار. وقد تكون الأرض مقامًا عليها مبنى حاصل على الموافقة النهائية ويستوفي معايير الاستثمار. وفي هذه الحالة يجوز لمجلس الوزراء أن يأذن بالشراء دون مشروع استثماري ودون تطبيق شرط العشرة ملايين يورو.

والعقار الذي اشتُري لغرض الاستثمار بإذن سابق من مجلس الوزراء وبدأ فيه الاستثمار يجوز بيعه لمشترٍ أجنبي جديد بإذن جديد. وإذا لم يكن الاستثمار قد اكتمل، وجب على المشتري الجديد إكماله خلال سنتين.

وينبغي للمستثمرين الذين ينظرون في هذا الطريق أن يراعوا أيضًا مسائل الشركات والضرائب والعمل الواردة في دليلنا بشأن مزاولة الأعمال في شمال قبرص وعمل قسم الأعمال والاستثمار الدولي لدينا.

11. المشترون من الدول التي تعترف بجمهورية شمال قبرص التركية

يُفرد المرسوم فئة مستقلة للأشخاص الطبيعيين والاعتباريين من رعايا الدول التي تعترف بالجمهورية وتمنح مواطنيها الحق نفسه. وتركيا هي الدولة الوحيدة التي تعترف بالجمهورية، ولذلك تخص هذه الفئة عمليًا المواطنين الأتراك والشركات التركية. وتقرر السلطات ما إذا كان شرط المعاملة بالمثل متحققًا.

ولهذه الفئة ثلاث مزايا.

• حدود أعلى. حتى ست شقق بدلًا من ثلاث، وثلاث فيلات في مجمّع سكني بدلًا من اثنتين.
• جدول رسوم خاص. يطبق جدول رسوم الطابو المنشور في 6 أكتوبر 2026 على العقارات الأولى لهذه الفئة معدلات أدنى من معدلات سائر الأجانب (القسم 14).
• طريق للبناء بغرض البيع. لا يسري استبعاد نشاط البناء بغرض البيع على هذه الفئة ضمن هيكل محدد. فيجوز للشخص الطبيعي أو الاعتباري المسجل في اتحاد مقاولي البناء القبارصة الأتراك والحائز بطاقة تصنيف مقاول سنوية سارية أن يدخل في شراكة مع مشترين من هذه الفئة لغرض وحيد هو بناء المساكن وبيعها بموجب تلك البطاقة. ولا يجوز أن تتجاوز حصة الأجنبي في الشراكة 49%. ويجوز للشراكة بعد ذلك أن تطلب من الوزارة، ببطاقة الشريك المحلي، إذن مجلس الوزراء لشراء الأرض، ولا تخضع الشركات المؤسسة لهذا الغرض للقيود الواردة في القانون.

وبالنسبة إلى المطورين الأتراك، فإن النقطة الثالثة هي الأهم. إذ تتطلب شراكة محكمة الصياغة، لأن سقف 49% وبطاقة المقاول للشريك المحلي شرطان للإذن وليسا مجرد إجراءات شكلية.

12. المستثمرون الوسطاء المرخّصون

يُبقي المرسوم على نظام استُحدث خلال عام 2026 للوسطاء الذين يسوّقون المساكن الجديدة للمشترين الأجانب.

المستثمر الوسيط المرخّص (Lisanslı Ara Yatırımcı) هو الشخص الطبيعي أو الاعتباري الأجنبي الذي يضع تحت تصرفه، بموجب اتفاق مكتوب ودون أن يتملكها، ما لا يقل عن عشرة مساكن في السنة. ويمكن أن تؤخذ المساكن في مرحلة المشروع أو بعد الموافقة النهائية، دون الأراضي. ثم يتولى الوسيط تسويقها وبيعها ونقلها إلى مشترين أجانب داخل الجمهورية أو خارجها.

• الترخيص. تمنح وكالة الوزارة المختصة الترخيص لمدة سنة، قابلًا للتجديد سنويًا إذا استوفيت المعايير. ويعادل الرسم ضعف الحد الأدنى الشهري الإجمالي للأجور النافذ.
• المستندات. يجب على طالب الترخيص تقديم شهادة سجل عدلي مصدقة بالأبوستيل من بلده، صادرة قبل الطلب بثلاثة أشهر على الأكثر، ومستند موقع ومختوم من المطور ومصدق من موظف التصديق يبين الثمن الإجمالي المتفق عليه للمساكن.
• التسجيل خلال شهر. يجب على الوسيط تسجيل اتفاقه المختوم بالطوابع مع المطور لدى دائرة الطابو في المنطقة خلال شهر. وكل عقد لاحق مع مشترٍ أجنبي يجب أيضًا ختمه بالطوابع وتسجيله خلال شهر، مع سداد الضرائب والرسوم.
• النقل خلال سنتين. يجب على الوسيط أن ينقل المساكن إلى المشترين الذين جلبهم خلال سنتين من شهادة الموافقة النهائية.
• العواقب. المساكن التي لا تُسوَّق ولا تُنقل خلال السنتين يجب إدخالها في نطاق تشريعات بيوت العطلات مع شهادات انتفاع. وإلا، وعند أي مخالفة للقواعد، تلغي الوزارة الترخيص.

وينبغي للمشتري الأجنبي الذي يُعرض عليه مسكن عن طريق وسيط أن يطلع على الترخيص وعلى اتفاق الوساطة المسجل قبل الدفع، لأن مهلة الشهر الخاصة به تسري بصرف النظر عن وضع الوسيط.

13. غياب الملكية الطبقية، ونقل الحصص، والنقل داخل الأسرة

ثمة ثلاث قواعد أضيق نطاقًا تعالج مشكلات كثيرًا ما تؤخر نقل الملكية.

• الطلب دون سند ملكية طبقية. خلال سنتين من 6 أكتوبر 2026، إذا تعذّر إنشاء الملكية الطبقية أو حق الارتفاق الطبقي للعقار وفق قانون الملكية الطبقية وحق الارتفاق الطبقي، يجوز للمشتري الأجنبي أن يطلب إذن الشراء من الوزارة برخصة بناء أو بموافقة تخطيطية صادرة عن دائرة تخطيط المدن.
• نقل الحصص بموافقة المدير. إذا تعذّر الحصول على سند لوحدة مستقلة بسبب عائق فني ناشئ عن أحد الشركاء أو عن المشروع، جاز للمالكين نقل حصصهم بموافقة مدير دائرة الطابو والمساحة، بشرط تقديم الطلب خلال سنتين. ويربط المرسوم هذه المدة بنفاذ «قانون التعديل هذا»، وهو تعبير قد يحيل إلى تعديل عام 2024. وينبغي للمالكين في هذا الوضع أن يقدّموا الطلب دون انتظار توضيح هذه المسألة.
• النقل إلى الأقارب. يجوز نقل العقار المسجل باسم أجنبي، أو المؤجَّر له، إلى أقاربه من الدرجة الأولى أو الثانية بالدم أو بالمصاهرة، بعلم الوزارة وموافقتها، ودون التقيد بأحكام المادة 4 من القانون.

وتسهّل القاعدة الأخيرة النقل بين الأحياء داخل الأسرة. وينبغي قراءتها مع تحليل الميراث في دليلنا لتخطيط التركات، لأن النقل في حال الحياة والنقل بسبب الوفاة يثيران مسائل ضريبية ومسائل تتعلق بالسند مختلفة.

14. رسوم نقل الملكية وضريبة المطورين حتى 5 يناير 2027

نشرت الجريدة الرسمية العدد 196 أيضًا تعديلًا للائحة رسوم وأجور دائرة الطابو والمساحة، يستبدل جدول الرسوم. ويسري التعديل من 6 أكتوبر 2026 حتى 5 يناير 2027 شاملًا. وبحسب الجدول، تُطبق رسومه ومعدلاته على المعاملات التي بدأت أو ستبدأ إلى حين إتمامها.

وبالنسبة إلى البيع لأجانب، يحدد الجدول المعدلات الإجمالية الآتية، ويتكون كل منها من رسم النقل ومن رسم إضافي واحد أو اثنين:

• المسكن الأول: 4%؛
• المسكن الثاني: 5.5%؛
• المسكن الثالث: 6%.

وللمشترين من الدول التي تعترف بالجمهورية تكون المعدلات الإجمالية كالآتي:

• العقار الأول والثاني: 4%؛
• العقار الثالث والرابع: 5.5%؛
• العقار الخامس والسادس: 6%.

ونُشر في العدد نفسه المرسوم 121/2026 بشأن ضريبة المطورين. ويتعلق بالأشخاص الذين يعملون في شراء العقارات وبيعها أو تقسيمها أو بنائها وبيعها. فإذا كان أحدهم قد سجّل عقد بيع مختومًا بالطوابع لدى دائرة الطابو قبل 31 مايو 2024، وهو التاريخ الذي تقول المادة 4 فقرة 2 من المرسوم إن القانون رقم 39/2024 دخل فيه حيز النفاذ، جاز له أن يقدّم طلبًا إلى دائرة الإيرادات والضرائب حتى 5 يناير 2027. وعند نقل العقار إلى مشترٍ أجنبي بموجب ذلك العقد، تُقتطع الضريبة حينئذ بنسبة 10% من متوسط صافي الربح، وتُدفع كاملة عند تقديم الإقرار.

وبالنسبة إلى المشترين، فإن مرسوم ضريبة المطورين مهم على نحو غير مباشر. فشهادة الانتفاع لا تُمنح إلا إذا كان البائع قد سدّد جميع الضرائب المتعلقة بالعقار، وقد يؤخّر وضع ضريبي غير مسوّى لدى المطور نقل الملكية. لذا ينبغي للمشتري أن يحصل على تأكيد كتابي بالوضع الضريبي للبائع قبل الدفعة الأخيرة.

15. الحماية التعاقدية في مرحلة انتقال القانون

ينبغي أن يفترض أي عقد يوقَّع اليوم في شمال قبرص أن قاعدة واحدة على الأقل ستتغير قبل نقل الملكية. والنقاط التي تحسم في الغالب ما إذا كان المشتري محميًا هي الآتية.

• الإذن شرطًا. ينبغي أن يكون التزام المشتري بدفع باقي الثمن معلقًا على إذن الشراء، مع رد الثمن ومهلة لذلك إذا رُفض الإذن، بما في ذلك حالة بلوغ أحد حدّي المشروع المذكورين في القسم 4.
• المسؤولية عن مهلة الشهر. ينبغي أن يبيّن العقد من يتولى ختمه وتسجيله، ومن يدفع كل ضريبة ورسم، ومن يتحمل العواقب إذا فات الشهر. والتوكيل لمحامٍ يحول دون فوات المهلة بسبب وجود المشتري في الخارج.
• السند والرهن والملكية الطبقية. ينبغي أن يضمن المطور السند، وأن يتعهد بفك أي رهن على الوحدة، وأن يحدد موعد صدور سند الملكية الطبقية.
• الضرائب والتوصيلات. ينبغي أن يوزع العقد الضرائب والرسوم التي يتوقف عليها توصيل المياه والكهرباء.
• تغيّر القانون. ينبغي أن ينص العقد على ما يحدث إذا تغيرت الحدود أو الرسوم أو المواعيد قبل النقل.

ولا تغني هذه النقاط عن مراجعة السند ومصدره المبيّنة في دليلنا للفحص القانوني في المعاملات العابرة للحدود.

16. ما الذي ينبغي فعله الآن بحسب الحالة

يؤثر المرسوم في المشترين بطرق مختلفة. والخطوات الآتية هي الأكثر حاجة إليها.

مشترٍ على وشك توقيع عقد جديد

• احسب حقك في التملك، مع احتساب ما تملكه من عقارات وما وقّعته من عقود سابقة.
• اسأل المطور عن عدد الوحدات في المشروع التي بيعت لأجانب ولمشترين من جنسيتك.
• اتفق على من سيختم العقد ويسجله ويقدّم طلب الإذن خلال الشهر، وامنحه توكيلًا إذا لزم.
• اجعل باقي الثمن معلقًا على الإذن، مع رده إذا رُفض.

مشترٍ لديه عقد سابق على تعديل عام 2024

• تحقق مما إذا كان العقد مسجلًا وما إذا كان الإذن قد مُنح.
• إن لم يكن كذلك، فسجّله واطلب الإذن قبل 6 أبريل 2027.
• إذا كان العقد يتجاوز حقك، فأبلغ الوزارة قبل 6 أبريل 2027 لتدفع 1% بدلًا من 3%، ثم اختر بين النقل خلال المهلة اللاحقة وشهادة الانتفاع.

مشترٍ يقيم في مسكن مكتمل بلا سند

• احصل كتابةً على موقف المطور من الرهون والضرائب وسند الملكية الطبقية.
• خطّط للنقل قبل 6 أكتوبر 2029 بوقت طويل، وأبلغ عن أي عذر معقول قبل 6 أغسطس 2029.

مطور أو وسيط

• راقب في كل مشروع حدّي الثمانين في المئة ونصف القطعة، وأفصح عنهما للمشترين.
• قدّر ما إذا كانت خطة البيع تحتاج إلى ترخيص مستثمر وسيط أو إلى شراكة للبناء بغرض البيع مع شريك من دولة تعترف بالجمهورية.
• قدّر ما إذا كان المرسوم 121/2026 يسري على عقود سُجّلت قبل مايو 2024، وقدّم الطلب قبل 5 يناير 2027 إن كان يسري.

17. التواريخ التي باتت مهمة

تترتب التواريخ الآتية على المرسوم 119/2026 وجدول رسوم أكتوبر والمرسوم 121/2026، بصيغتها المنشورة.

• 6 أكتوبر 2026: نفاذ المرسوم 119/2026؛ وبدء المواعيد الانتقالية من جديد.
• خلال شهر من كل عقد جديد: ختم العقد وتسجيله، وسداد الضرائب والرسوم، وطلب الإذن.
• خلال 75 يوم عمل من نشر الإذن: سداد رسوم نقل الملكية لدى الطابو.
• خلال سنة من نشر الإذن، أو من سداد كامل الثمن إذا لم يكن هناك رهن لمصلحة البائع: توقيع النقل لدى الطابو.
• 5 يناير 2027: آخر يوم لجدول رسوم أكتوبر وللطلبات المقدمة بموجب المرسوم 121/2026. وتنتهي مهلة التسعين يومًا الخاصة بالمرسوم نفسه في الوقت نفسه تقريبًا.
• 6 أبريل 2027: نهاية مهلة الأشهر الستة لتسجيل العقود السابقة على عام 2024 وطلب الإذن، ولإتمام النقل بموجب الأذون السابقة على عام 2024، وللإبلاغ عن العقود الزائدة برسم 1%.
• 6 أكتوبر 2028: نهاية مهلة السنتين لطلب الإذن برخصة بناء أو بموافقة تخطيطية.
• 6 أبريل 2029: نهاية مهلة الأربعة والعشرين شهرًا لنقل العقود الزائدة.
• 6 أغسطس 2029: آخر يوم للإبلاغ عن العذر المعقول بالنسبة إلى المساكن المسلَّمة.
• 6 أكتوبر 2029: نهاية مهلة الأشهر الستة والثلاثين لنقل ملكية المساكن المكتملة والمسلَّمة.

الخلاصة

لم تغيّر مراسيم عام 2026 البنية الأساسية لنظام تملك الأجانب الذي أُدخل عام 2024. فالمشتري الأجنبي ما زال يحتاج إلى إذن، وما زال حقه في التملك محدودًا، وما زال يواجه مهلًا قصيرة قد يؤدي فواتها إلى بطلان العقد.

أما ما تغيّر فهو الجدول الزمني. فجميع المواعيد الانتقالية تسري الآن من 6 أكتوبر 2026، والرسوم النافذة مؤقتة، وقد يأتي التغيير التالي في يناير 2027، إما من المجلس التشريعي أو بمرسوم آخر.

وبالنسبة إلى أصحاب العقود القديمة أو غير المسجلة أو الزائدة، فإن مهلة 6 أبريل 2027 هي التي تستوجب التحرك الآن. أما للمشترين الجدد، فقاعدة الشهر الواحد هي التي ينبغي أن تحدد صياغة العقد وجدول الدفعات واختيار من يتولى التسجيل.

كيف يمكن أن يساعد Terziolu & Partners

يقدّم Terziolu & Partners المشورة للمشترين الأجانب والمطورين والمستثمرين والعائلات في المعاملات العقارية في شمال قبرص، من خلال قسم العقارات والعملاء الأفراد ومكتبنا في شمال قبرص بغرنة (Girne).

ويشمل عمل المكتب في هذا المجال حساب حق المشتري في التملك، ومراجعة عقود البيع ومستندات المطور، وتسجيل العقود وتقديم طلبات الإذن خلال مهلة الشهر. ويمتد أيضًا إلى تسوية العقود السابقة على عام 2024 والعقود الزائدة، وطلبات شهادات الانتفاع، وهياكل الاستثمار والبناء بغرض البيع، والاتفاقات مع المستثمرين الوسطاء المرخّصين، وكذلك، من خلال قسم تسوية النزاعات لدينا، النزاعات مع المطورين بشأن تأخر نقل الملكية.

وإذا كان المشتري يقيم في الخارج أو كانت المعاملة تمس نظامًا قانونيًا آخر، يُنسَّق العمل مع المشورة المتعلقة بالإرث والضرائب والتنفيذ في الخارج، على النحو المبيّن في مقالنا عن التنسيق القانوني عبر الحدود. ولمناقشة عملية شراء أو عقد قائم، تواصلوا معنا.

مراجع مختارة وقراءات إضافية

• المرسوم الذي له قوة القانون رقم 119/2026 المنظم لقواعد تملك الأجانب للأموال غير المنقولة (Yabancıların Taşınmaz Mal Edinimine İlişkin Kuralları Düzenleyen Yasa Gücünde Kararname)، الجريدة الرسمية لجمهورية شمال قبرص التركية العدد 196، الملحق الأول، الجزء الثاني، 6 أكتوبر 2026. المواد 3 إلى 13 والملحقان 1 و2؛ وتلغي المادة 14 المرسوم رقم 89/2026.
• المرسوم الذي له قوة القانون رقم 121/2026 بشأن التسوية في الضريبة المقتطعة عند نقل العقارات إلى أجانب بموجب عقود مسجلة قبل 21 مايو 2024، الجريدة الرسمية العدد 196، الملحق الأول، الجزء الثاني، 6 أكتوبر 2026. المواد 4 إلى 6؛ والطلبات حتى 5 يناير 2027.
• لائحة رسوم وأجور دائرة الطابو والمساحة (تعديل)، الجريدة الرسمية العدد 196، الملحق الثالث، الإعلان رقم 947، 6 أكتوبر 2026. الجدول، البند 3(1)(B)، والمادة 3 (سارية حتى 5 يناير 2027).
• المرسوم الذي له قوة القانون رقم 89/2026 المنظم لقواعد تملك الأجانب للأموال غير المنقولة، الجريدة الرسمية العدد 147، الملحق الأول، الجزء الثاني، 7 أغسطس 2026 (ملغى).
• المرسوم الذي له قوة القانون رقم 63/2026 المنظم لقواعد تملك الأجانب للأموال غير المنقولة، الجريدة الرسمية العدد 87، الملحق الأول، الجزء الثاني، 11 مايو 2026 (حلّ محله غيره).
• المرسوم الذي له قوة القانون رقم 11/2026 المنظم لقواعد تملك الأجانب للأموال غير المنقولة، الجريدة الرسمية العدد 28، الملحق الأول، الجزء الثاني، 12 فبراير 2026 (حلّ محله غيره).
• مشروع قانون تعديل قانون تملك الأموال غير المنقولة والإيجار طويل الأجل (الأجانب)، رقم 399/5/2026، الجريدة الرسمية العدد 89، الملحق السادس، 13 مايو 2026؛ وقرار الاستعجال المؤرخ 18 مايو 2026 المعلن في الجريدة الرسمية العدد 93، الملحق السادس.
• قانون تملك الأموال غير المنقولة والإيجار طويل الأجل (الأجانب) رقم 52/2008، المعدل بالقانون رقم 39/2024.
• دستور جمهورية شمال قبرص التركية، المادة 112 (المراسيم التي لها قوة القانون).
• Irmak Özkoç، «Olağan Dönem Kanun Hükmünde Kararnamelerin / Yasa Gücünde Kararnamelerin TC ve KKTC Hukukunda İncelenmesi»، رسالة ماجستير، جامعة شرق البحر المتوسط، 2015. تتناول الرسالة المادة 112 ومهلة التسعين يومًا الممنوحة للمجلس.