Propiedad en el Norte de Chipre para compradores extranjeros tras el Decreto-ley 119/2026: límites, plazos y tasas

En 2026, los compradores extranjeros en el Norte de Chipre han tenido que seguir cuatro textos legales distintos.

Las normas sobre cuántos inmuebles puede comprar un extranjero y en qué plazo debe inscribirse una compra figuran en la Ley n.º 52/2008 sobre adquisición de bienes inmuebles y arrendamiento a largo plazo por extranjeros, modificada en 2024 por la Ley n.º 39/2024.

Sin embargo, solo en 2026 el Gobierno ha reformulado esas normas cuatro veces mediante decreto-ley (yasa gücünde kararname). Se trata de los decretos 11/2026, de 12 de febrero; 63/2026, de 11 de mayo; 89/2026, de 7 de agosto; y, el más reciente, 119/2026, de 6 de octubre de 2026. Cada nuevo decreto volvió a regular el régimen e hizo correr los plazos transitorios desde su propia fecha.

El texto vigente es el Decreto-ley 119/2026, publicado en el Boletín Oficial n.º 196 el 6 de octubre de 2026 y en vigor desde ese día. Mantiene los límites de compra, la vía de inversión y el régimen de los inversores intermediarios autorizados. Fija nuevas fechas límite para los contratos firmados antes de la reforma de 2024, para las viviendas entregadas que aún esperan el título y para los compradores que excedieron su derecho de adquisición.

Este artículo explica el régimen a 20 de octubre de 2026, a partir del texto publicado en el Boletín Oficial. Primero aborda quién se considera comprador extranjero, los límites de compra y la regla de inscripción en un mes. Después trata los plazos transitorios, el certificado de uso de diez años, la vía de inversión y la situación de los compradores de Estados que reconocen la TRNC. Termina con las tasas de transmisión vigentes hasta el 5 de enero de 2027 y las fechas que ahora importan.

Los puntos clave son los siguientes.

• Contratos nuevos: el contrato debe timbrarse e inscribirse, y la solicitud de permiso presentarse, en el plazo de un mes; de lo contrario, el contrato es nulo.
• Contratos antiguos: los contratos firmados antes de la reforma de 2024 deben inscribirse, y el permiso solicitarse, antes del 6 de abril de 2027.
• Sociedades: una sociedad con un solo socio extranjero es compradora extranjera.
• Adquisiciones excedentes: el comprador anterior a 2024 que excedió su derecho puede comunicar el contrato pagando una tasa del 1 % y, si se trata de una vivienda, obtener un certificado de uso de diez años, que da el uso pero no la propiedad.
• Tasas: el baremo vigente hasta el 5 de enero de 2027 cobra a los extranjeros entre el 4 % y el 6 % según el número de viviendas.

Este artículo complementa nuestra guía jurídica para compradores extranjeros de propiedades en el Norte de Chipre y nuestro análisis de los títulos turco, de intercambio y de asignación.

1. Cuatro decretos-ley en 2026, y probablemente vendrán más

Según el artículo 112 de la Constitución de la TRNC, el Consejo de Ministros puede dictar un decreto-ley en materia económica cuando exista urgencia. El decreto entra en vigor con su publicación en el Boletín Oficial y se presenta a la Asamblea el mismo día. La Asamblea debe pronunciarse sobre él en el plazo de 90 días.

El decreto sobre adquisición de inmuebles por extranjeros ha seguido ese ritmo. Al decreto de febrero le siguió 88 días después el de mayo, y a este, 88 días después, el de agosto. El de agosto fue sustituido a los 60 días por el Decreto-ley 119/2026, el primero de los cuatro que deroga expresamente a su predecesor.

El motivo figura en la exposición de motivos publicada con el decreto de octubre. Un proyecto de ley que modifica la Ley 52/2008, publicado en mayo de 2026 como proyecto n.º 399/5/2026 y declarado urgente por la Asamblea el 18 de mayo de 2026, sigue en la Comisión de Asuntos Jurídicos, Asuntos Políticos, Relaciones Exteriores y Defensa. Hasta que se apruebe, el Gobierno mantiene las normas en vigor por decreto.

De ello se derivan tres consecuencias prácticas.

• La ley puede cambiar entre la firma y la transmisión del título. Cada paso de una compra debe comprobarse con el texto vigente el día en que se da ese paso.
• Los plazos transitorios corren ahora desde el 6 de octubre de 2026. Un plazo calculado con arreglo al decreto de agosto, o al de mayo, ya no es el aplicable.
• Es probable un nuevo cambio a principios de enero de 2027. El baremo de tasas y el decreto fiscal para promotores publicados con el Decreto-ley 119/2026 vencen el 5 de enero de 2027, y el plazo de 90 días del propio decreto termina aproximadamente en la misma fecha.

2. Una sociedad con un solo socio extranjero es compradora extranjera

El régimen se aplica a las personas físicas y jurídicas extranjeras. A estos efectos, es extranjera toda persona física que no sea ciudadana de la TRNC, incluidos los ciudadanos de Türkiye.

El Decreto-ley 119/2026 define de forma amplia a la persona jurídica extranjera. La definición comprende:

• la sociedad en la que un extranjero tenga acciones o capital, en cualquier proporción o forma;
• la sociedad cuyos administradores, o quienes actúen como tales bajo cualquier denominación, sean mayoritariamente extranjeros;
• la asociación, fundación, club u organización similar con miembros extranjeros, aunque sus gestores sean ciudadanos de la TRNC; y
• la organización en la que los extranjeros, o quienes votan en su nombre, tengan la mayoría de los votos.

La consecuencia es sencilla. Comprar a través de una sociedad de la TRNC no saca la operación del régimen si la sociedad tiene un solo socio extranjero. La sociedad es en sí misma compradora extranjera, sujeta a los mismos límites, al mismo permiso y a los mismos plazos.

Existe una excepción transitoria. Quien no era considerado extranjero según la Ley n.º 52/2008 antes de la reforma de 2024, y adquirió un inmueble solicitándolo al Registro de la Propiedad del distrito antes de esa reforma, sigue sujeto a la Ley original para esa adquisición, y no a las normas modificadas (artículo 13 del decreto).

3. Los límites de compra: tres apartamentos, un solar o una casa independiente

El comprador extranjero necesita permiso del Consejo de Ministros para cada compra. Dentro de ese permiso, el Decreto-ley 119/2026 permite lo siguiente.

• Solar edificable: una parcela de no más de 1.338 metros cuadrados, el tradicional dönüm chipriota, en la que solo puede construirse una vivienda.
• Apartamentos: no más de tres. Los nacionales de Estados que reconocen la TRNC y conceden el mismo derecho a sus ciudadanos pueden comprar seis.
• Una casa independiente: sobre un terreno de no más de 3.300 metros cuadrados. En ese terreno no puede construirse una segunda casa, un apartamento ni otra vivienda.
• Villas en una urbanización: dos villas independientes de dos plantas, o tres para los nacionales de Estados que reconocen la TRNC.

Las categorías están redactadas como alternativas, unidas por «o». La lectura más prudente es que el derecho de adquisición (edinim hakkı) del comprador es una de ellas, no la suma de las cuatro. Quien ya tenga inmuebles en el Norte de Chipre, o haya firmado contratos anteriores, debe calcular su derecho antes de volver a firmar.

Las consecuencias de exceder el derecho dependen de cuándo se firmó el contrato. Para los contratos anteriores a la reforma de 2024, el decreto prevé una vía de regularización: la comunicación con pago de una tasa y, para las viviendas, el certificado de uso descrito en las secciones 6 y 7. En cambio, un contrato nuevo solo puede inscribirse hasta el límite del derecho, por lo que un contrato nuevo que lo exceda no puede cumplir la regla de un mes de la sección 5.

4. Dos topes se aplican a cada proyecto, no solo a cada comprador

Otros dos límites se dirigen a la composición de una promoción.

• La regla de la mitad de la parcela. Si el inmueble es un apartamento, más de la mitad de las unidades de la misma parcela no pueden ser compradas por extranjeros emparentados entre sí en primer grado por consanguinidad o afinidad, ni por extranjeros de la misma nacionalidad.
• La regla del 80 %. En todo caso, no más del 80 % de las unidades de un proyecto de viviendas en suelo urbanizable puede venderse a extranjeros.

Estos topes importan tanto a los compradores como a los promotores. Cuando un proyecto ha alcanzado cualquiera de ellos, una nueva compra extranjera en él puede no obtener permiso, se redacte como se redacte el contrato.

El comprador debe preguntar por escrito al promotor cuántas unidades se han vendido ya a extranjeros y cuántas a compradores de su misma nacionalidad. El contrato debe prever el reembolso si el permiso se deniega por ese motivo.

5. Toda compra nueva corre ahora contra un plazo de un mes

La norma con más consecuencias para las operaciones nuevas es el plazo de inscripción.

El comprador extranjero debe timbrar el contrato de compraventa conforme a la Ley del Timbre e inscribirlo en el Registro de la Propiedad del distrito (İlçe Tapu Amirliği) en el plazo de un mes. Dentro del mismo mes debe solicitar el permiso de compra al Ministerio del Interior. La inscripción y la solicitud pueden hacerse en persona, a través de un abogado o mediante un representante autorizado. El contrato se inscribe en el registro del distrito en que se encuentra el inmueble, por ejemplo en Kyrenia (Girne), Famagusta (Gazimağusa) o İskele.

La inscripción está condicionada al pago de todos los impuestos y tasas que comprador y vendedor deben legalmente por la venta. Si el contrato no se inscribe y la solicitud no se presenta dentro del mes, el contrato es nulo de pleno derecho.

La redacción del decreto hace correr el mes desde su propia entrada en vigor, y la regla se aplica a los contratos dentro del derecho de adquisición. Para un contrato que se firme hoy, la lectura prudente es que debe timbrarse e inscribirse, y presentarse la solicitud de permiso, dentro del mes siguiente a la firma.

El permiso se concede mediante una decisión del Consejo de Ministros publicada en el Boletín Oficial. A partir de ahí rigen otros tres plazos.

• Transmisión del título en un año. El vendedor y el comprador extranjero deben firmar el formulario oficial de transmisión (devir takrirnamesi) ante el funcionario del Registro de la Propiedad del distrito en el plazo de un año desde la publicación. Si no lo hacen, el permiso queda anulado de pleno derecho y se considera sin efecto.
• Si no existe hipoteca a favor del vendedor, el plazo de un año empieza cuando se ha pagado íntegramente el precio que figura en el documento presentado al Ministerio. El promotor que ha cobrado todo y aun así no transmite el título debe indemnizar al comprador por el perjuicio causado.
• Tasas de transmisión en 75 días hábiles. El comprador y el vendedor deben pagar las tasas registrales de transmisión en los 75 días hábiles siguientes a la publicación del permiso. Si no lo hacen, el permiso queda anulado de pleno derecho.

Mientras no se paguen todos los impuestos y tasas, la autoridad local no puede conectar el agua, ni la compañía eléctrica la electricidad, de forma permanente o provisional. La regla no se aplica a la electricidad de obra ni al agua provisional necesarias durante la construcción.

6. Contratos firmados antes de la reforma de 2024: el plazo hasta el 6 de abril de 2027

Algunos compradores extranjeros en el Norte de Chipre firmaron contratos antes de la entrada en vigor de la Ley n.º 39/2024 y nunca los inscribieron, o los inscribieron sin completar la transmisión. El Decreto-ley 119/2026 les concede un nuevo plazo de seis meses desde el 6 de octubre de 2026, que termina por tanto el 6 de abril de 2027.

• Contratos dentro del derecho de adquisición. Vendedor y comprador extranjero deben inscribir el contrato, hasta el límite del derecho, en el Registro de la Propiedad del distrito y solicitar el permiso de compra al Ministerio dentro de los seis meses.
• Permisos concedidos antes de la reforma de 2024. El comprador extranjero que ya tiene un permiso del Consejo de Ministros anterior a la reforma debe completar con el vendedor la transmisión en el Registro de la Propiedad del distrito dentro de los mismos seis meses.
• Contratos que exceden el derecho. El comprador extranjero que firmó más contratos de los que permite su derecho, y no los inscribió, debe comunicarlo al Ministerio dentro de los seis meses y pagar una tasa del 1 % del precio que figura en el contrato. La comunicación sigue siendo posible después, pero la tasa es del 3 %.

Para los contratos excedentes, la comunicación es solo el primer paso. El decreto exige que esos contratos se transmitan, conforme a sus normas, en los 24 meses siguientes al cierre del plazo de seis meses, es decir, antes del 6 de abril de 2029. Un contrato excedente sobre una vivienda que no se transmita puede acogerse a las normas del certificado de uso. Un contrato excedente que, dentro del plazo, ni se transmite ni queda cubierto por esas normas es nulo.

El Consejo de Ministros puede prorrogar estos plazos transitorios hasta seis meses, pero solo cuando los trámites no hayan podido completarse por culpa de la Administración. El retraso causado por el comprador o el vendedor no justifica la prórroga.

7. El certificado de uso de diez años da el uso, no la propiedad

El certificado de uso (kullanım belgesi) es la respuesta del decreto al comprador extranjero que ha pagado una vivienda que la ley no le permite poseer en propiedad.

El comprador extranjero que haya comunicado un contrato excedente, con la tasa del 1 % o del 3 %, puede inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad del distrito y solicitar un certificado de uso. Paga la tasa registral de transmisión aplicable a los extranjeros y recibe un certificado de diez años según el modelo anexo al decreto. La propiedad sigue siendo del vendedor.

El certificado presenta estas características.

• Solo viviendas. Se concede para contratos de compraventa de viviendas, no de terrenos.
• Precio íntegramente pagado. Solo se aplica si el comprador ha pagado la totalidad del precio del inmueble.
• Diez años, con protección. Durante los diez años, el certificado no puede anularse salvo por transmisión del inmueble o a petición del titular.
• Viviendas vacacionales. Para las viviendas incluidas en la normativa de viviendas vacacionales que administra el ministerio competente en turismo, el certificado se concede sin límite de tiempo, salvo anulación.
• Límite de diez años en los demás casos. Para los compradores excedentes cuyas viviendas no estén incluidas en esa normativa, se aplica la ley principal, y los contratos que no se transmitan en diez años son nulos.
• Transmisión sin consentimiento del vendedor. El titular puede pedir al Registro de la Propiedad del distrito que realice una transmisión del inmueble, pagando todos los impuestos y tasas, con o sin el consentimiento del vendedor.
• Sin propiedad. El certificado confiere uso y disfrute, no propiedad. El titular no puede ceder esos derechos a terceros, salvo el derecho de venta.
• Zonas excluidas. No puede expedirse para inmuebles sujetos al reglamento que restringe las adquisiciones por extranjeros ni al decreto sobre zonas militares prohibidas.

Antes de anotar el certificado, las tasas deben calcularse y pagarse en el Registro de la Propiedad del distrito. El vendedor debe haber pagado todos los impuestos del inmueble, y el Ministerio realiza una investigación de seguridad del comprador. Si el resultado es negativo, al comprador que aun así complete una transmisión dentro del plazo legal se le imputan los impuestos y tasas ya pagados a los que se devenguen en la transmisión.

El certificado de uso no debe confundirse con el antiguo «derecho de uso con fines de arrendamiento», que el decreto también define. Se trata de un derecho real temporal, limitado a arrendar el inmueble, que no convierte al titular en propietario inscrito y que se acredita mediante un certificado expedido para ese fin por el Registro de la Propiedad del distrito.

El certificado es una solución útil para el comprador que quiere vivir en la vivienda o alquilarla. Es una solución débil para quien necesita hipotecar el inmueble, dejarlo en testamento o venderlo como propietario, porque el titular nunca llega a ser propietario inscrito. La planificación sucesoria y de reventa en torno a un certificado debe hacerse desde el principio, con los puntos de nuestra guía sobre herencia y planificación patrimonial para propietarios extranjeros en el Norte de Chipre.

8. Las viviendas terminadas y entregadas deben transmitirse en 36 meses

Una norma específica se aplica a las viviendas compradas mediante contrato de compraventa, dentro del derecho del comprador, antes del 6 de octubre de 2026. Se aplica cuando la vivienda está terminada y entregada al comprador pero sigue inscrita a nombre del vendedor.

Las partes del contrato, o el vendedor por sí solo, deben completar la transmisión en el Registro de la Propiedad del distrito en los 36 meses siguientes al 6 de octubre de 2026, es decir, antes del 6 de octubre de 2029. Todos los impuestos y tasas registrales de transmisión deben pagarse en la misma fecha.

La parte que tenga una causa razonable para no completar la transmisión a tiempo debe presentar una solicitud por escrito al Registro de la Propiedad del distrito en el plazo de 34 meses, es decir, antes del 6 de agosto de 2029. El Registro debe resolver en 15 días y notificar su decisión por escrito. Si se acepta la causa y se pagan todos los impuestos y tasas, la transmisión puede realizarse después del plazo de 36 meses.

El plazo es largo, pero los compradores en esta situación no deben verlo como una razón para esperar. Los obstáculos habituales tardan en resolverse: una hipoteca del promotor sobre la finca matriz, impuestos impagados del vendedor o la falta del título de propiedad horizontal. Además, las normas pueden cambiar antes de 2029.

9. Los contratos fiduciarios anteriores a 2024 son nulos si no se inscribieron

Antes de la reforma de 2024, algunos compradores extranjeros tenían inmuebles mediante contratos fiduciarios (yediemin o mütevelli), con una persona local inscrita o contratante como titular en beneficio del extranjero.

El Decreto-ley 119/2026 reitera la norma según la cual esos contratos fiduciarios debían inscribirse en el Registro de la Propiedad del distrito dentro de los seis meses siguientes a la entrada en vigor de la reforma de 2024. Ese plazo ya ha vencido. El contrato fiduciario que no se inscribió en él, o el que dejaría sin efecto las normas de la reforma de 2024, es nulo.

Leído junto con la definición de persona jurídica extranjera de la sección 2, el mensaje del régimen es que las estructuras de tenencia indirecta no crean un derecho de adquisición adicional. La compra debe hacerse abiertamente, a nombre del propio comprador o a través de una sociedad que sea a su vez compradora extranjera.

10. La vía de inversión: 10 millones de euros y hasta 80.280 metros cuadrados

Los límites de la sección 3 no se aplican del mismo modo a las inversiones cualificadas.

El decreto define la inversión como una inversión de al menos 10 millones de euros en turismo, educación, sanidad, industria, agricultura, tecnología o investigación y desarrollo. La construcción de viviendas para su venta (yap-sat) no cuenta como inversión a estos efectos.

El inversor extranjero en uno de esos sectores debe depositar al menos 10 millones de euros en un banco que opere en la TRNC, a nombre o por cuenta de su sociedad. El dinero debe destinarse en dos años a la inversión especificada en la decisión del Consejo de Ministros, y las compras de terrenos no computan. El ministerio competente en el sector y la Oficina de Ingresos e Impuestos supervisan la inversión.

Una sociedad constituida o inscrita en la TRNC puede tener acciones en manos, en cualquier proporción, de personas que no son ciudadanas de la TRNC. Esa sociedad puede comprar hasta 80.280 metros cuadrados de terreno con fines de inversión, con sujeción a las reglas de la mitad de la parcela y del 80 % y a las condiciones de inversión. El terreno puede tener ya un edificio con aprobación definitiva que cumpla los criterios de inversión. En ese caso, el Consejo de Ministros puede autorizar la compra sin proyecto de inversión y sin aplicar el requisito de los 10 millones de euros.

Un inmueble comprado con fines de inversión al amparo de un permiso anterior del Consejo de Ministros, en el que la inversión ya ha comenzado, puede venderse a un nuevo comprador extranjero con un nuevo permiso. Si la inversión no está terminada, el nuevo comprador debe completarla en dos años.

Los inversores que se planteen esta vía deben tener en cuenta también las cuestiones societarias, fiscales y laborales de nuestra guía sobre hacer negocios en el Norte de Chipre y el trabajo de nuestra área de Negocios Internacionales e Inversión.

11. Compradores de Estados que reconocen la TRNC

El decreto crea una categoría propia para las personas físicas y jurídicas nacionales de Estados que reconocen la TRNC y conceden el mismo derecho a sus ciudadanos. Türkiye es el único Estado que reconoce la TRNC, de modo que en la práctica la categoría afecta a los ciudadanos y sociedades turcos. Si se cumple la condición de reciprocidad lo deciden las autoridades.

La categoría ofrece tres ventajas.

• Límites más altos. Hasta seis apartamentos, en lugar de tres, y tres villas en una urbanización, en lugar de dos.
• Un baremo de tasas propio. El baremo registral publicado el 6 de octubre de 2026 aplica a los primeros inmuebles de esta categoría tipos más bajos que a los demás extranjeros (sección 14).
• Una vía para construir y vender. La exclusión de la actividad de construcción para la venta no se aplica a esta categoría, dentro de una estructura definida. Una persona física o jurídica inscrita en la Unión de Contratistas de Construcción Turcochipriotas, con carné anual de clase de contratista vigente, puede asociarse con compradores de esta categoría exclusivamente para construir y vender viviendas al amparo de ese carné. La participación extranjera en la sociedad no puede superar el 49 %. La sociedad puede entonces solicitar al Ministerio, con el carné del socio local, el permiso del Consejo de Ministros para comprar terreno, y las sociedades constituidas con ese fin no están sujetas a las restricciones de la Ley.

Para los promotores turcos, el tercer punto es el más importante. Exige una sociedad cuidadosamente redactada, porque el tope del 49 % y el carné de contratista del socio local son condiciones del permiso, no formalidades.

12. Inversores intermediarios autorizados

El decreto mantiene un régimen, introducido a lo largo de 2026, para los intermediarios que comercializan viviendas nuevas entre compradores extranjeros.

El inversor intermediario autorizado (Lisanslı Ara Yatırımcı) es la persona física o jurídica extranjera que toma a su disposición, mediante acuerdo escrito y sin adquirir la propiedad, al menos diez viviendas al año. Las viviendas pueden tomarse en fase de proyecto o tras la aprobación definitiva, pero no terrenos. Después, el intermediario las comercializa, vende y transmite a compradores extranjeros en la TRNC o en el extranjero.

• Licencia. La subsecretaría competente del Ministerio concede la licencia por un año, renovable cada año si se cumplen los criterios. La tasa equivale al doble del salario mínimo bruto mensual vigente.
• Documentación. El solicitante debe aportar un certificado de antecedentes penales apostillado de su propio país, expedido como máximo tres meses antes de la solicitud, y un documento firmado y sellado por el promotor, certificado por un funcionario de certificación, que indique el precio total acordado por las viviendas.
• Inscripción en un mes. El intermediario debe inscribir su acuerdo timbrado con el promotor en el Registro de la Propiedad del distrito en el plazo de un mes. Cada contrato posterior con un comprador extranjero debe también timbrarse e inscribirse en un mes, con los impuestos y tasas pagados.
• Transmisión en dos años. El intermediario debe lograr que las viviendas se transmitan a los compradores que encontró dentro de los dos años siguientes al certificado de aprobación definitiva.
• Consecuencias. Las viviendas que no se comercialicen y transmitan en los dos años deben incluirse en la normativa de viviendas vacacionales, con certificados de uso. De lo contrario, y ante cualquier incumplimiento, el Ministerio revoca la licencia.

El comprador extranjero al que se ofrezca una vivienda a través de un intermediario debe ver la licencia y el acuerdo de intermediación inscrito antes de pagar, porque su propio plazo de un mes corre con independencia de la situación del intermediario.

13. Falta de propiedad horizontal, transmisiones de cuotas y transmisiones familiares

Tres normas más específicas atienden problemas que a menudo retrasan las transmisiones.

• Solicitud sin título de propiedad horizontal. Durante dos años desde el 6 de octubre de 2026, si no puede constituirse la propiedad horizontal o la servidumbre de propiedad horizontal conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, el comprador extranjero puede solicitar el permiso de compra con una licencia de obras o una aprobación urbanística de la Dirección de Planificación Urbana.
• Transmisión de cuotas con aprobación del Director. Si no puede obtenerse un título de unidad independiente por un obstáculo técnico derivado de un copropietario o del proyecto, los propietarios pueden transmitir sus cuotas con la aprobación del Director del Departamento de Registro de la Propiedad y Catastro, siempre que lo soliciten en dos años. El decreto vincula ese plazo a la entrada en vigor de «esta ley de reforma», lo que puede remitir a la reforma de 2024. Los propietarios afectados deben presentar la solicitud sin esperar a que se aclare la cuestión.
• Transmisiones a familiares. Un inmueble a nombre de un extranjero, o arrendado por él, puede transmitirse a parientes en primer o segundo grado por consanguinidad o afinidad, con conocimiento y aprobación del Ministerio, sin las restricciones del artículo 4 de la Ley.

La última norma facilita las transmisiones en vida dentro de la familia. Debe leerse junto con el análisis sucesorio de nuestra guía de herencia y planificación patrimonial, porque una transmisión en vida y una transmisión por causa de muerte plantean cuestiones fiscales y registrales distintas.

14. Tasas de transmisión e impuesto a los promotores hasta el 5 de enero de 2027

El Boletín Oficial n.º 196 publicó también una modificación del Reglamento de tasas y derechos del Departamento de Registro de la Propiedad y Catastro, que sustituye el baremo de tasas. Está en vigor desde el 6 de octubre de 2026 hasta el 5 de enero de 2027 inclusive. Según el baremo, sus tasas y tipos se aplican a las operaciones ya iniciadas o que se inicien hasta su conclusión.

Para las ventas a extranjeros, el baremo fija los siguientes tipos totales, formados cada uno por la tasa de transmisión y uno o dos recargos:

• primera vivienda: 4 %;
• segunda vivienda: 5,5 %;
• tercera vivienda: 6 %.

Para los compradores de Estados que reconocen la TRNC, los totales son:

• primer y segundo inmueble: 4 %;
• tercer y cuarto inmueble: 5,5 %;
• quinto y sexto inmueble: 6 %.

El mismo número publicó el Decreto-ley 121/2026 sobre el impuesto a los promotores. Se refiere a las personas cuyo negocio es la compraventa, la parcelación o la construcción y venta de inmuebles. Si una de ellas inscribió un contrato de compraventa timbrado en el Registro de la Propiedad antes del 31 de mayo de 2024, fecha en que, según el artículo 4, apartado 2, del decreto, entró en vigor la Ley n.º 39/2024, puede presentar una solicitud ante la Oficina de Ingresos e Impuestos hasta el 5 de enero de 2027. En la transmisión del inmueble a un comprador extranjero en virtud de ese contrato, el impuesto se retiene entonces al 10 % del beneficio neto medio, pagadero íntegramente al presentar la declaración.

Para los compradores, el decreto fiscal sobre promotores importa de forma indirecta. El certificado de uso solo puede expedirse si el vendedor ha pagado todos los impuestos del inmueble, y una situación fiscal no resuelta del promotor puede retrasar una transmisión. El comprador debe pedir confirmación escrita de la situación fiscal del vendedor antes del pago final.

15. Protección contractual mientras la ley está en transición

Un contrato firmado hoy en el Norte de Chipre debe partir de que al menos una norma cambiará antes de la transmisión del título. Los puntos que más a menudo deciden si el comprador está protegido son estos.

• El permiso como condición. La obligación del comprador de pagar el resto del precio debe condicionarse al permiso de compra, con reembolso y plazo si se deniega, también cuando se haya alcanzado un tope de la sección 4.
• Responsabilidad por el plazo de un mes. El contrato debe indicar quién lo timbra e inscribe, quién paga cada impuesto y tasa, y quién asume las consecuencias si se incumple el mes. Un poder notarial a favor de un abogado evita que el plazo se pierda porque el comprador está en el extranjero.
• Título, hipoteca y propiedad horizontal. El promotor debe garantizar el título, comprometerse a cancelar cualquier hipoteca sobre la unidad e indicar cuándo estará disponible el título de propiedad horizontal.
• Impuestos y suministros. El contrato debe repartir los impuestos y tasas de los que dependen las conexiones de agua y electricidad.
• Cambio normativo. El contrato debe prever qué ocurre si los límites, las tasas o los plazos cambian antes de la transmisión.

Estos puntos no sustituyen la revisión del título y de su origen que explicamos en nuestra guía de due diligence legal en operaciones transfronterizas.

16. Qué hacer ahora, según la situación

El decreto afecta de manera distinta a cada comprador. Estos son los pasos que con más frecuencia se necesitan.

Un comprador a punto de firmar un contrato nuevo

• Calcule su derecho de adquisición, contando los inmuebles que ya posee y los contratos anteriores.
• Pregunte al promotor cuántas unidades del proyecto se han vendido a extranjeros y a compradores de su misma nacionalidad.
• Acuerde quién timbrará e inscribirá el contrato y presentará la solicitud de permiso dentro del mes, y otorgue a esa persona un poder si es necesario.
• Condicione el resto del precio al permiso, con reembolso si se deniega.

Un comprador con un contrato anterior a la reforma de 2024

• Compruebe si el contrato está inscrito y si se ha concedido el permiso.
• Si no es así, inscríbalo y solicite el permiso antes del 6 de abril de 2027.
• Si el contrato excede su derecho, comuníquelo al Ministerio antes del 6 de abril de 2027 para pagar el 1 % en lugar del 3 %, y decida entre la transmisión dentro del plazo posterior y el certificado de uso.

Un comprador que vive en una vivienda terminada sin título

• Obtenga por escrito la posición del promotor sobre hipotecas, impuestos y título de propiedad horizontal.
• Planifique la transmisión mucho antes del 6 de octubre de 2029 y comunique cualquier causa razonable antes del 6 de agosto de 2029.

Un promotor o intermediario

• Controle en cada proyecto los topes del 80 % y de la mitad de la parcela, e infórmelos a los compradores.
• Valore si el plan de ventas requiere una licencia de inversor intermediario o una sociedad para construir y vender con un socio de un Estado que reconoce la TRNC.
• Valore si el Decreto-ley 121/2026 se aplica a contratos inscritos antes de mayo de 2024 y, en su caso, presente la solicitud antes del 5 de enero de 2027.

17. Las fechas que ahora importan

Las fechas siguientes resultan del Decreto-ley 119/2026, del baremo de tasas de octubre y del Decreto-ley 121/2026, tal como se publicaron.

• 6 de octubre de 2026: entrada en vigor del Decreto-ley 119/2026; los plazos transitorios vuelven a empezar.
• En el mes siguiente a cada contrato nuevo: timbrar e inscribir el contrato, pagar los impuestos y tasas y solicitar el permiso.
• En los 75 días hábiles siguientes a la publicación de un permiso: pagar las tasas registrales de transmisión.
• En el año siguiente a la publicación de un permiso, o al pago íntegro si no hay hipoteca a favor del vendedor: firmar la transmisión en el Registro.
• 5 de enero de 2027: último día del baremo de tasas de octubre y de las solicitudes al amparo del Decreto-ley 121/2026. El plazo de 90 días del propio decreto termina aproximadamente en la misma fecha.
• 6 de abril de 2027: fin del plazo de seis meses para inscribir contratos anteriores a 2024 y solicitar el permiso, completar transmisiones basadas en permisos anteriores a 2024 y comunicar contratos excedentes con la tasa del 1 %.
• 6 de octubre de 2028: fin del plazo de dos años para solicitar el permiso con licencia de obras o aprobación urbanística.
• 6 de abril de 2029: fin del plazo de 24 meses para transmitir contratos excedentes.
• 6 de agosto de 2029: último día para comunicar una causa razonable en viviendas entregadas.
• 6 de octubre de 2029: fin del plazo de 36 meses para transmitir viviendas terminadas y entregadas.

Conclusión

Los decretos de 2026 no han cambiado la estructura básica del régimen de adquisición por extranjeros introducido en 2024. El comprador extranjero sigue necesitando permiso, sigue teniendo un derecho de adquisición limitado y sigue sometido a plazos breves cuyo incumplimiento puede anular un contrato.

Lo que ha cambiado es el calendario. Todos los plazos transitorios corren ahora desde el 6 de octubre de 2026, las tasas vigentes son temporales y el próximo cambio puede llegar en enero de 2027, de la Asamblea o de otro decreto.

Para los compradores con contratos antiguos, no inscritos o excedentes, el plazo hasta el 6 de abril de 2027 es el que exige actuar ahora. Para los compradores nuevos, la regla de un mes es la que debe determinar el contrato, el calendario de pagos y la elección de quién se encargará de la inscripción.

Cómo puede ayudar Terziolu & Partners

Terziolu & Partners asesora a compradores extranjeros, promotores, inversores y familias en operaciones inmobiliarias en el Norte de Chipre a través de su área de Inmobiliario y Cliente Privado y de su oficina del Norte de Chipre en Kyrenia (Girne).

El trabajo del despacho en este ámbito incluye el cálculo del derecho de adquisición del comprador, la revisión de contratos de compraventa y de la documentación del promotor, y la inscripción de contratos y la presentación de solicitudes de permiso dentro del plazo de un mes. Abarca también la regularización de contratos anteriores a 2024 y de contratos excedentes, las solicitudes de certificados de uso, las estructuras de inversión y de construcción para la venta, los acuerdos con inversores intermediarios autorizados y, a través de nuestra área de Resolución de Controversias, los litigios con promotores por transmisiones retrasadas.

Cuando el comprador vive en el extranjero o la operación afecta a otra jurisdicción, el trabajo se coordina con el asesoramiento sucesorio, fiscal y de ejecución en el extranjero, como describimos en nuestro artículo sobre coordinación jurídica transfronteriza. Para tratar una compra o un contrato existente, contacte con nosotros.

Fuentes seleccionadas y lecturas complementarias

• Decreto-ley n.º 119/2026 que regula la adquisición de bienes inmuebles por extranjeros (Yabancıların Taşınmaz Mal Edinimine İlişkin Kuralları Düzenleyen Yasa Gücünde Kararname), Boletín Oficial de la TRNC n.º 196, anexo I, parte II, 6 de octubre de 2026. Artículos 3 a 13 y anexos 1 y 2; el artículo 14 deroga el Decreto-ley n.º 89/2026.
• Decreto-ley n.º 121/2026 sobre la regularización del impuesto retenido en transmisiones a extranjeros en virtud de contratos inscritos antes del 21 de mayo de 2024, Boletín Oficial n.º 196, anexo I, parte II, 6 de octubre de 2026. Artículos 4 a 6; solicitudes hasta el 5 de enero de 2027.
• Reglamento de tasas y derechos del Departamento de Registro de la Propiedad y Catastro (modificación), Boletín Oficial n.º 196, anexo III, anuncio n.º 947, 6 de octubre de 2026. Baremo, apartado 3(1)(B), y artículo 3 (en vigor hasta el 5 de enero de 2027).
• Decreto-ley n.º 89/2026 que regula la adquisición de bienes inmuebles por extranjeros, Boletín Oficial n.º 147, anexo I, parte II, 7 de agosto de 2026 (derogado).
• Decreto-ley n.º 63/2026 que regula la adquisición de bienes inmuebles por extranjeros, Boletín Oficial n.º 87, anexo I, parte II, 11 de mayo de 2026 (sustituido).
• Decreto-ley n.º 11/2026 que regula la adquisición de bienes inmuebles por extranjeros, Boletín Oficial n.º 28, anexo I, parte II, 12 de febrero de 2026 (sustituido).
• Proyecto de ley de modificación de la Ley de adquisición de bienes inmuebles y arrendamiento a largo plazo por extranjeros, n.º 399/5/2026, Boletín Oficial n.º 89, anexo VI, 13 de mayo de 2026; declaración de urgencia de 18 de mayo de 2026 anunciada en el Boletín Oficial n.º 93, anexo VI.
• Ley n.º 52/2008 sobre adquisición de bienes inmuebles y arrendamiento a largo plazo por extranjeros, modificada por la Ley n.º 39/2024.
• Constitución de la República Turca del Norte de Chipre, artículo 112 (decretos-ley).
• Irmak Özkoç, «Olağan Dönem Kanun Hükmünde Kararnamelerin / Yasa Gücünde Kararnamelerin TC ve KKTC Hukukunda İncelenmesi», tesis de máster, Eastern Mediterranean University, 2015. La tesis examina el artículo 112 y el plazo de 90 días de la Asamblea.