Kuzey Kıbrıs'ta Yabancıların Taşınmaz Edinimi: 119/2026 Sayılı Yasa Gücünde Kararname Sonrası Sınırlar, Süreler ve Harçlar

Kuzey Kıbrıs'ta yabancı alıcılar 2026 yılında dört ayrı mevzuat metnini takip etmek zorunda kaldı.

Bir yabancının ne kadar taşınmaz satın alabileceğine ve satın almanın ne kadar sürede kaydettirilmesi gerektiğine ilişkin kurallar, 2024 yılında 39/2024 sayılı Yasa ile değiştirilen 52/2008 sayılı Taşınmaz Mal Edinme ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar) Yasası'nda yer alır.

Ne var ki Hükümet yalnızca 2026'da bu kuralları dört kez yasa gücünde kararnameyle yeniden düzenledi. Bu kararnameler 12 Şubat tarihli 11/2026, 11 Mayıs tarihli 63/2026, 7 Ağustos tarihli 89/2026 ve son olarak 6 Ekim 2026 tarihli 119/2026 sayılı kararnamelerdir. Her yeni kararname rejimi baştan düzenledi ve geçiş sürelerini kendi tarihinden itibaren işletti.

Bugün yürürlükte olan metin, 6 Ekim 2026'da 196 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan ve aynı gün yürürlüğe giren 119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararnamedir. Kararname edinim sınırlarını, yatırım yolunu ve lisanslı ara yatırımcı sistemini korur. 2024 değişikliğinden önce yapılan sözleşmeler, hâlâ tapusu çıkmamış teslim edilmiş konutlar ve edinim hakkını aşan alıcılar için ise yeni bitiş tarihleri belirler.

Bu makale, rejimi 20 Ekim 2026 itibarıyla ve Resmi Gazete'de yayımlanan metne dayanarak açıklamaktadır. Önce kimin yabancı alıcı sayıldığını, edinim sınırlarını ve bir aylık kayıt kuralını ele alır. Ardından geçiş sürelerini, on yıllık kullanım belgesini, yatırım yolunu ve KKTC'yi tanıyan devletlerden gelen alıcıların durumunu inceler. Son olarak 5 Ocak 2027'ye kadar yürürlükte olan tapu harçlarını ve artık önem taşıyan tarihleri sıralar.

Başlıca noktalar şunlardır.

• Yeni sözleşmeler: sözleşme bir ay içinde pullanmalı, kaydettirilmeli ve izin başvurusu yapılmalıdır; aksi takdirde sözleşme geçersizdir.
• Eski sözleşmeler: 2024 değişikliğinden önce yapılan sözleşmeler 6 Nisan 2027'ye kadar kaydettirilmeli ve izin için başvurulmalıdır.
• Şirketler: tek bir yabancı ortağı olan şirket yabancı alıcıdır.
• Fazla edinim: edinim hakkını aşmış 2024 öncesi alıcı, sözleşmesini %1 harçla bildirebilir ve konut söz konusuysa mülkiyet değil kullanım hakkı veren on yıllık kullanım belgesi alabilir.
• Harçlar: 5 Ocak 2027'ye kadar yürürlükte olan tarife, yabancılardan konut sayısına göre %4 ile %6 arasında harç alır.

Bu makale, Kuzey Kıbrıs'ta taşınmaz satın alan yabancılar için hukuki rehberimizi ve Türk koçanı, Eşdeğer ve Tahsis tapulara ilişkin incelememizi tamamlar.

1. 2026'da dört kararname, büyük olasılıkla devamı da gelecek

KKTC Anayasası'nın 112'nci maddesine göre Bakanlar Kurulu, ivedilik bulunan ekonomik konularda yasa gücünde kararname çıkarabilir. Kararname Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girer ve aynı gün Cumhuriyet Meclisi'ne sunulur. Meclis bu konudaki kararını doksan gün içinde verir.

Yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin kararname bu ritmi izledi. Şubat kararnamesinden 88 gün sonra Mayıs kararnamesi, Mayıs kararnamesinden 88 gün sonra da Ağustos kararnamesi geldi. Ağustos kararnamesinin yerini ise 60 gün sonra 119/2026 sayılı Kararname aldı; dört kararname içinde öncekini açıkça yürürlükten kaldıran ilk metin budur.

Gerekçe, Ekim kararnamesiyle birlikte yayımlanan genel gerekçede açıkça belirtilmiştir. 52/2008 sayılı Yasayı değiştiren ve Mayıs 2026'da 399/5/2026 sayılı Yasa Tasarısı olarak yayımlanan, Meclis tarafından 18 Mayıs 2026'da ivedilik kararı alınan tasarı, hâlâ Hukuk, Siyasi İşler, Dış İlişkiler ve Savunma Komitesi'nin gündemindedir. Tasarı yasalaşana kadar Hükümet kuralları kararnameyle yürürlükte tutmaktadır.

Bundan üç pratik sonuç çıkar.

• Mevzuat, imza ile tapu devri arasında değişebilir. Satın alma işleminin her adımı, o adımın atıldığı gün yürürlükte olan metne göre kontrol edilmelidir.
• Geçiş süreleri artık 6 Ekim 2026'dan itibaren işler. Ağustos veya Mayıs kararnamesine göre hesaplanmış bir süre artık geçerli süre değildir.
• Ocak 2027 başında yeni bir değişiklik bekleniyor. 119/2026 sayılı Kararnameyle birlikte yayımlanan harç tarifesi ve müteahhit vergisine ilişkin kararname 5 Ocak 2027'de sona eriyor; kararnamenin kendi doksan günlük süresi de aşağı yukarı aynı tarihte doluyor.

2. Tek bir yabancı ortağı olan şirket yabancı alıcıdır

Rejim, yabancı gerçek kişilere ve yabancı tüzel kişilere uygulanır. KKTC yurttaşı olmayan gerçek kişi bu amaçla yabancıdır; Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları da buna dahildir.

119/2026 sayılı Kararname yabancı tüzel kişi tanımını geniş biçimde yeniden düzenler. Tanım şunları kapsar:

• hangi oranda veya türde olursa olsun bir yabancıya ait hissesi veya sermayesi bulunan şirketler;
• direktörlerinin veya hangi ad altında olursa olsun direktör konumundaki kişilerin çoğunluğu yabancı olan şirketler;
• yöneticileri KKTC yurttaşı olsa bile üyeleri arasında yabancı bulunan dernek, vakıf, kulüp ve benzeri kuruluşlar ve
• oy çoğunluğu yabancıların veya onlar adına oy kullananların elinde bulunan kuruluşlar.

Sonuç açıktır. Şirketin tek bir yabancı ortağı varsa, KKTC şirketi üzerinden satın almak işlemi rejimin dışına çıkarmaz. Şirketin kendisi yabancı alıcıdır; aynı sınırlara, aynı izin yükümlülüğüne ve aynı sürelere tabidir.

Bunun tek bir geçiş istisnası vardır. 2024 değişikliğinden önce 52/2008 sayılı Yasa uyarınca yabancı sayılmayan ve bu değişiklikten önce İlçe Tapu Amirliğine başvurarak taşınmaz edinen kişi, o edinim bakımından değişik kurallara değil, Yasanın ilk hâline tabi kalır (Kararnamenin 13'üncü maddesi).

3. Edinim sınırları: üç daire, bir arsa ya da bir müstakil ev

Yabancı alıcı her satın alma için Bakanlar Kurulundan izin almak zorundadır. Bu izin çerçevesinde 119/2026 sayılı Kararname şunlara olanak tanır.

• Arsa: üzerine yalnızca bir konut yapılabilecek, en fazla 1338 metrekarelik, yani geleneksel Kıbrıs dönümü büyüklüğünde bir arsa.
• Apartman dairesi: en fazla üç adet. KKTC'yi tanıyan ve KKTC yurttaşlarına aynı hakkı veren devletlerin uyruğundakiler altı daire alabilir.
• Müstakil ev: en fazla 3300 metrekarelik arazi üzerinde. Bu araziye ikinci bir ev, apartman dairesi veya konut yapılamaz.
• Toplu konut veya sitede villa: iki adet iki katlı müstakil villa; KKTC'yi tanıyan devletlerin uyruğundakiler için üç adet.

Bu kategoriler "veya" bağlacıyla birbirine bağlanmış seçenekler olarak düzenlenmiştir. Daha güvenli yorum, alıcının edinim hakkının dördünün toplamı değil, bunlardan biri olduğudur. Kuzey Kıbrıs'ta zaten taşınmazı bulunan veya daha önce sözleşme yapmış alıcı, yeniden imza atmadan önce edinim hakkını hesaplatmalıdır.

Edinim hakkının aşılmasının sonuçları, sözleşmenin ne zaman yapıldığına bağlıdır. 2024 değişikliğinden önce yapılan sözleşmeler için Kararname bir düzeltme yolu öngörür: harç ödenerek bildirim ve konutlarda 6'ncı ve 7'nci bölümlerde açıklanan kullanım belgesi. Yeni bir sözleşme ise yalnızca edinim hakkı kadar kaydettirilebilir; dolayısıyla edinim hakkını aşan yeni bir sözleşme 5'inci bölümdeki bir aylık kuralı karşılayamaz.

4. İki sınır yalnızca alıcıya değil, projeye de uygulanır

İki ek sınır, bir projenin yapısına yöneliktir.

• Parsel yarısı kuralı. Satın alınacak taşınmaz apartman dairesiyse, aynı parseldeki taşınmazların toplamının yarısından fazlası birinci derece kan veya sıhri hısımlığı olan yabancılar veya aynı uyruklu yabancılar tarafından satın alınamaz.
• %80 kuralı. Her hâlükârda imara açık alanlarda yapılan konut projelerinin en çok %80'i yabancılara satılabilir.

Bu sınırlar müteahhitler kadar alıcılar için de önemlidir. Bir proje bu sınırlardan birine ulaştığında, sözleşme nasıl düzenlenmiş olursa olsun, o projede yeni bir yabancı satın alma izin alamayabilir.

Alıcı müteahhitten, projede kaç birimin yabancılara ve kaç birimin kendisiyle aynı uyruktaki alıcılara satıldığını yazılı olarak öğrenmelidir. Sözleşme, iznin bu nedenle reddedilmesi hâlinde bedelin iadesini öngörmelidir.

5. Her yeni satın alma artık bir aylık süreye bağlıdır

Yeni işlemler bakımından en önemli kural kayıt süresidir.

Yabancı alıcı satış sözleşmesini Pul Yasası uyarınca pullatmalı ve bir ay içinde İlçe Tapu Amirliğine kaydettirmelidir. Aynı süre içinde satın alma izni için İçişleri Bakanlığına başvurması gerekir. Kayıt ve başvuru şahsen, avukat aracılığıyla veya yetkili vekil vasıtasıyla yapılabilir. Sözleşme, taşınmazın bulunduğu ilçenin Tapu Amirliğine, örneğin Girne, Gazimağusa veya İskele İlçe Tapu Amirliğine kaydettirilir.

Kayıt, alım satım işleminden doğan ve alıcı ile satıcının yasal olarak ödemesi gereken bütün vergi ve harçların ödenmesine bağlıdır. Sözleşme bir ay içinde kaydettirilmez ve başvuru yapılmazsa sözleşme kendiliğinden geçersiz sayılır.

Kararnamenin lafzı bir aylık süreyi kendi yürürlük tarihinden itibaren başlatır ve edinim hakkı kadar yapılan sözleşmelere uygulanır. Bugün imzalanan bir sözleşme için ihtiyatlı yorum, sözleşmenin imzadan itibaren bir ay içinde pullanması, kaydettirilmesi ve izin başvurusunun yapılması gerektiğidir.

İzin, Resmi Gazete'de yayımlanan Bakanlar Kurulu kararıyla verilir. Ardından üç süre daha işlemeye başlar.

• Bir yıl içinde tapu devri. Satıcı ile yabancı alıcı, kararın yayımlanmasından itibaren bir yıl içinde İlçe Tapu Amirliğindeki matbu taşınmaz mal devir takrirnamesini işlemi yapan memur huzurunda imzalamalıdır. Aksi takdirde izin kendiliğinden iptal olur ve geçersiz sayılır.
• Satıcı lehine ipotek bulunmayan hâllerde bir yıllık süre, Bakanlığa sunulan belgede yazan bedelin tamamının ödendiği tarihten itibaren işler. Alacağı kalmadığı hâlde koçan devrini yapmayan müteahhit, alıcıya verdiği zararı tazmin etmek zorundadır.
• 75 iş günü içinde tapu devir harçları. Alıcı ve satıcı tapu devir harçlarını iznin yayımlanmasından itibaren 75 iş günü içinde ödemelidir. Ödenmezse izin kendiliğinden iptal olur.

Bütün vergi ve harçlar ödenmedikçe yerel makamlar taşınmaza kalıcı veya geçici su bağlantısı, Kıbrıs Türk Elektrik Kurumu ise kalıcı veya geçici elektrik bağlantısı yapamaz. Bu kural inşaat sırasında gereken şantiye elektriği ve geçici su bağlantısı için geçerli değildir.

6. 2024 değişikliğinden önce yapılan sözleşmeler: 6 Nisan 2027'ye kadar süre

Bazı yabancı alıcılar Kuzey Kıbrıs'ta 39/2024 sayılı Yasa yürürlüğe girmeden önce sözleşme yaptı ve bunları hiç kaydettirmedi ya da kaydettirdi ama devri tamamlamadı. 119/2026 sayılı Kararname bu alıcılara 6 Ekim 2026'dan itibaren altı ay süren, dolayısıyla 6 Nisan 2027'de sona eren yeni bir süre tanır.

• Edinim hakkı kadar sözleşmeler. Satıcı ve yabancı alıcı, sözleşmeyi edinim hakkı kadar İlçe Tapu Amirliğine kaydettirmek ve altı ay içinde satın alma izni için Bakanlığa başvurmakla yükümlüdür.
• 2024 değişikliğinden önce alınmış izinler. Değişiklikten önce Bakanlar Kurulu izni almış yabancı alıcı ile satıcı, aynı altı ay içinde İlçe Tapu Amirliğinde tapu devrini gerçekleştirmelidir.
• Edinim hakkını aşan sözleşmeler. Edinim hakkından fazla sözleşme yapmış ve bunları kaydettirmemiş yabancı alıcı, altı ay içinde sözleşme bedelinin %1'i oranında harç ödeyerek Bakanlığa bildirimde bulunmalıdır. Süre geçtikten sonra da bildirim yapılabilir, ancak harç %3'tür.

Fazla sözleşmeler için bildirim yalnızca ilk adımdır. Kararname bu sözleşmelerin, altı aylık kayıt süresinin dolmasından başlayarak 24 ay içinde, yani 6 Nisan 2029'a kadar Kararname kurallarına uygun olarak devredilmesini şart koşar. Devri yapılmayan konut sözleşmesi kullanım belgesi kurallarına tabi kılınabilir. Bu süre içinde ne devredilen ne de bu kurallar kapsamına alınan fazla sözleşme geçersiz sayılır.

Bakanlar Kurulu bu geçiş sürelerini en fazla altı ay uzatabilir; ancak yalnızca işlemler idareden kaynaklanan bir kusur nedeniyle gerçekleşmemişse. Alıcıdan veya satıcıdan kaynaklanan gecikme uzatma nedeni değildir.

7. On yıllık kullanım belgesi mülkiyet değil, kullanım hakkı verir

Kullanım belgesi, bedelini ödediği hâlde yasanın sahip olmasına izin vermediği bir konutu satın almış yabancı alıcıya Kararnamenin sunduğu çözümdür.

Fazla sözleşmesini %1 veya %3 harçla bildirmiş yabancı alıcı, sözleşmeyi İlçe Tapu Amirliğine kaydettirerek kullanım belgesi talep edebilir. Alıcı yabancılara uygulanan tapu devir harcını öder ve Kararnamenin ekindeki örneğe uygun on yıllık bir belge alır. Mülkiyet satıcıda kalır.

Belgenin özellikleri şunlardır.

• Yalnızca konut. Arazi satışları için değil, yalnızca konut satış sözleşmeleri için verilir.
• Bedelin tamamen ödenmesi. Yalnızca alıcının taşınmazın bedelini tam ve eksiksiz ödediği hâllerde uygulanır.
• On yıl ve güvence. On yıl boyunca taşınmazın devri veya belge sahibinin talebi dışında belge iptal edilemez.
• Tatil evleri. Turizmden sorumlu Bakanlığın uhdesindeki Tatil Evleri mevzuatı kapsamına alınan konutlar için, iptal edilmediği sürece süresiz belge verilir.
• Aksi hâlde on yıllık sınır. Konutu Tatil Evleri mevzuatı kapsamında olmayan fazla edinimli yabancılar için esas yasa hükümleri geçerlidir ve on yıl içinde devri yapılmayan sözleşmeler geçersiz sayılır.
• Satıcının rızası aranmadan devir. Belge sahibi, bütün vergi ve harçları ödeyerek, satıcının rızası olup olmadığına bakılmaksızın İlçe Tapu Amirliğinden taşınmazın devrini talep edebilir.
• Mülkiyet yok. Belge mülkiyet değil, kullanma ve yararlanma hakkı kazandırır. Belge sahibi satış hakkı dışındaki haklarını başkalarına devredemez.
• Kapsam dışı bölgeler. Yabancıların Taşınmaz Mal Edinmelerine Konan Sınırlamalar Tüzüğü ve Askeri Yasak Bölgeler Kararnamesi kapsamındaki taşınmazlar için belge verilemez.

Belge kaydından önce harçlar İlçe Tapu Amirliğinde hesaplatılarak ödenir. Satıcının taşınmaza ilişkin bütün vergileri ödemiş olması şarttır ve Bakanlık alıcı hakkında güvenlik araştırması yapar. Güvenlik araştırması olumsuz sonuçlansa bile yasal süre içinde devri gerçekleştiren alıcının daha önce ödediği vergi ve harçlar, devirde ödenecek vergi ve harçlar yerine geçer.

Kullanım belgesi, Kararnamenin ayrıca tanımladığı eski "kiraya vermek maksadıyla taşınmaz mal kullanım hakkı" ile karıştırılmamalıdır. O hak, yalnızca kiraya verme amacıyla ve süreyle sınırlı bir ayni haktır; sahibine kayıtlı malik sıfatı vermez ve İlçe Tapu Amirliğinin bu amaçla verdiği belgeyle kanıtlanır.

Kullanım belgesi, konutta oturmak veya konutu kiraya vermek isteyen alıcı için işe yarar bir çözümdür. Taşınmazı ipotek etmek, vasiyetle bırakmak veya malik sıfatıyla satmak isteyen alıcı için ise zayıf bir çözümdür, çünkü belge sahibi hiçbir zaman kayıtlı malik olmaz. Kullanım belgesine ilişkin miras ve yeniden satış planlaması baştan, Kuzey Kıbrıs'taki yabancı mülk sahipleri için miras ve tereke planlaması rehberimizdeki noktalar dikkate alınarak yapılmalıdır.

8. Tamamlanmış ve teslim edilmiş konutlar 36 ay içinde devredilmelidir

Ayrı bir kural, 6 Ekim 2026'dan önce edinim hakkı kadar satış sözleşmesiyle alınmış konutlara ilişkindir. Kural, inşaatı tamamlanıp alıcıya teslim edildiği hâlde hâlâ satıcı adına kayıtlı olan konutlara uygulanır.

Sözleşmenin tarafları veya satıcı, 6 Ekim 2026'dan itibaren 36 ay içinde, yani 6 Ekim 2029'a kadar devri İlçe Tapu Amirliğinde gerçekleştirmelidir. Bütün vergi ve tapu devir harçlarının da aynı tarihte ödenmesi gerekir.

Devri zamanında yapamayacağına ilişkin makul bir mazereti olan taraf, 34 ay içinde, yani 6 Ağustos 2029'a kadar İlçe Tapu Amirliğine yazılı başvuru yapmalıdır. Tapu Amirliği mazereti 15 gün içinde karara bağlar ve kararını yazılı olarak bildirir. Mazeret kabul edilir ve bütün vergi ve harçlar ödenirse devir 36 aylık sürenin sonrasında da yapılabilir.

Süre uzundur, ancak bu durumdaki alıcılar bunu beklemek için bir neden saymamalıdır. Devrin önündeki olağan engellerin giderilmesi zaman alır: ana parsel üzerindeki müteahhit ipoteği, satıcının ödenmemiş vergileri veya çıkmamış kat mülkiyeti. Kurallar da 2029'dan önce değişebilir.

9. 2024 öncesi yediemin sözleşmeleri kaydettirilmedikçe geçersizdir

2024 değişikliğinden önce bazı yabancı alıcılar taşınmazı yediemin veya mütevelli sözleşmeleriyle edindi; yerel bir kişi yabancı yararına kayıtlı malik veya sözleşme tarafı olarak gösterildi.

119/2026 sayılı Kararname, bu tür yediemin sözleşmelerinin 2024 değişikliğinin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde İlçe Tapu Amirliğine kaydettirilmesi gerektiği kuralını tekrarlar. Bu süre dolmuştur. Bu süre içinde kaydettirilmeyen ya da 2024 değişikliğinin kurallarını işlevsiz kılacak sonuç doğuran yediemin sözleşmesi geçersizdir.

2'nci bölümdeki yabancı tüzel kişi tanımıyla birlikte okunduğunda rejimin mesajı şudur: dolaylı mülkiyet yapıları ek edinim hakkı yaratmaz. Satın alma açıkça, alıcının kendi adına veya kendisi de yabancı alıcı sayılan bir şirket aracılığıyla yapılmalıdır.

10. Yatırım yolu: 10 milyon Euro ve 80.280 metrekareye kadar arazi

3'üncü bölümdeki sınırlar nitelikli yatırımlara aynı biçimde uygulanmaz.

Kararname yatırımı, turizm, eğitim, sağlık, sanayi, tarım, teknoloji veya ar-ge alanlarında en az 10 milyon Euro yatırım yapmak olarak tanımlar. Yap-sat (konut yapıp satma) bu amaçla yatırım sayılmaz.

Bu alanlarda yatırım yapacak yabancı, KKTC'de faaliyet gösteren bir bankaya şirketinin nam veya hesabına en az 10 milyon Euro yatırmak zorundadır. Bu tutar, arazi alımı dışında, Bakanlar Kurulu kararında belirtilen yatırımı gerçekleştirmek için iki yıl içinde kullanılmalıdır. Yatırımın denetimi, yatırım konusuyla görevli Bakanlık ile Gelir ve Vergi Dairesi tarafından yapılır.

KKTC'de kurulmuş veya kayıtlı bir şirketin hisseleri, hangi oranda olursa olsun, KKTC yurttaşı olmayan kişilere ait olabilir. Böyle bir şirket, parsel yarısı ve %80 kurallarına ve yatırım koşullarına tabi olarak yatırım amacıyla en fazla 80.280 metrekare arazi satın alabilir. Arazinin üzerinde yatırım kriterlerine uygun ve nihai tasvibi alınmış bir bina zaten bulunabilir. Bu durumda Bakanlar Kurulu, yatırım projesi aranmaksızın ve 10 milyon Euro kuralına bakılmaksızın satın almaya izin verebilir.

Daha önceki bir Bakanlar Kurulu izniyle yatırım amaçlı satın alınmış ve yatırımına başlanmış bir taşınmaz, yeni bir izinle yeni bir yabancı alıcıya satılabilir. Yatırım tamamlanmamışsa yeni alıcı yatırımı iki yıl içinde tamamlamak zorundadır.

Bu yolu düşünen yatırımcılar, Kuzey Kıbrıs'ta iş yapmaya ilişkin rehberimizdeki şirket, vergi ve istihdam konularını ve Uluslararası İş ve Yatırım çalışma alanımızı da dikkate almalıdır.

11. KKTC'yi tanıyan devletlerden gelen alıcılar

Kararname, KKTC'yi tanıyan ve KKTC yurttaşlarına aynı hakkı veren devletlerin uyruğundaki gerçek ve tüzel kişiler için ayrı bir kategori öngörür. KKTC'yi tanıyan tek devlet Türkiye olduğundan, bu kategori uygulamada Türk vatandaşlarını ve Türk şirketlerini ilgilendirir. Karşılıklılık koşulunun gerçekleşip gerçekleşmediğine yetkili makamlar karar verir.

Bu kategorinin üç avantajı vardır.

• Daha yüksek sınırlar. Üç yerine altı apartman dairesi, toplu konut veya sitede iki yerine üç villa.
• Ayrı bir harç tarifesi. 6 Ekim 2026'da yayımlanan tapu harç tarifesi, bu kategorinin ilk taşınmazlarına diğer yabancılara göre daha düşük oranlar uygular (14'üncü bölüm).
• Yap-sat yolu. Yap-sat faaliyetine ilişkin kısıtlama, belirli bir yapı içinde bu kategoriye uygulanmaz. Kıbrıs Türk İnşaat Müteahhitleri Birliği'ne kayıtlı ve yıllık geçerli müteahhitlik sınıf karnesi izni bulunan gerçek veya tüzel kişi, bu kategorideki alıcılarla, o karneyi kullanarak yalnızca yap-sat amacıyla ortaklık kurabilir. Ortaklıktaki yabancı payı %49'u aşamaz. Ortaklık, yerli ortağın karnesiyle Bakanlığa başvurarak Bakanlar Kurulu onayıyla arazi satın alma izni alabilir; bu amaçla kurulan şirketler Yasadaki kısıtlamalara tabi değildir.

Türk müteahhitler için en önemlisi üçüncü noktadır. Bu yol özenle hazırlanmış bir ortaklık gerektirir, çünkü %49 sınırı ve yerli ortağın müteahhitlik karnesi iznin koşullarıdır, şekli ayrıntılar değildir.

12. Lisanslı ara yatırımcılar

Kararname, 2026'da daha önce getirilen ve yabancı alıcılara yeni konut pazarlayan aracılara ilişkin sistemi korur.

Lisanslı ara yatırımcı, mülkiyetini edinmeden yazılı anlaşmayla yılda en az on konutu tasarrufuna alan yabancı gerçek veya tüzel kişidir. Konutlar proje aşamasında veya kesin onay belgesinden sonra alınabilir; arazi ve arsa bu kapsama girmez. Ara yatırımcı daha sonra bu konutları yurt içinde veya yurt dışında yabancı alıcılara pazarlar, satar ve devreder.

• Lisans. Lisansı Bakanlığa bağlı ilgili Müsteşarlık bir yıllığına verir; kriterler karşılanırsa her yıl yenilenebilir. Harç, yürürlükteki aylık brüt asgari ücretin iki katıdır.
• Belgeler. Başvuru sahibi, kendi ülkesinin yetkili makamlarından alınmış, başvuru tarihinden önceki en çok üç ay içinde düzenlenmiş apostilli sabıka kaydı ile müteahhit tarafından imzalanıp mühürlenmiş, tasdik memurunca tasdik edilmiş ve konutlar için anlaşılan toplam bedeli gösteren bir belge sunmalıdır.
• Bir ay içinde kayıt. Ara yatırımcı, müteahhitle yaptığı pullanmış anlaşmayı bir ay içinde İlçe Tapu Amirliğine kaydettirmelidir. Yabancı alıcıyla yapılan her sözleşme de vergi ve harçlar ödenerek bir ay içinde pullanmalı ve kaydettirilmelidir.
• İki yıl içinde devir. Ara yatırımcı, konutları kesin onay belgesinden itibaren iki yıl içinde bulduğu alıcılara devrettirmelidir.
• Sonuçlar. İki yıl içinde pazarlanıp devredilemeyen konutlar, kullanım belgesi alınarak Tatil Evleri mevzuatı kapsamına alınmalıdır. Aksi takdirde ve kurallara herhangi bir aykırılık hâlinde Bakanlık lisansı iptal eder.

Ara yatırımcı aracılığıyla konut teklif edilen yabancı alıcı, ödeme yapmadan önce lisansı ve kayıtlı ara yatırımcı anlaşmasını görmelidir; çünkü alıcının kendi bir aylık süresi, ara yatırımcının durumundan bağımsız olarak işler.

13. Kat mülkiyeti eksikliği, hisse devri ve aile içi devir

Üç dar kapsamlı kural, devirleri sıkça geciktiren sorunlara yöneliktir.

• Kat mülkiyeti olmadan başvuru. 6 Ekim 2026'dan itibaren iki yıl boyunca, taşınmaz için Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Yasası uyarınca kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilemiyorsa, yabancı alıcı satın alma izni için Bakanlığa inşaat ruhsatı veya Şehir Planlama Dairesi Müdürlüğü'nden alınmış planlama onayıyla başvurabilir.
• Müdür onayıyla hisse devri. Bağımsız bölüm koçanının hissedarlardan birinden veya projeden kaynaklanan teknik bir engel nedeniyle alınamadığı hâllerde malikler, iki yıl içinde başvurmak kaydıyla, Tapu ve Kadastro Dairesi Müdürünün onayıyla hisselerini devredebilir. Kararname bu süreyi "bu değişiklik Yasası"nın yürürlüğe girdiği tarihe bağlar; bu ifade 2024 değişikliğine işaret ediyor olabilir. Bu durumdaki malikler, noktanın açıklığa kavuşmasını beklemeden başvurmalıdır.
• Akrabaya devir. Bir yabancının adında veya kirasında bulunan taşınmaz, Bakanlığın bilgisi ve onayı dahilinde, Yasanın 4'üncü maddesindeki kurallara bakılmaksızın birinci ve ikinci derece kan ve sıhri hısımlara devredilebilir.

Son kural aile içinde sağlararası devirleri daha uygulanabilir kılar. Sağlararası devir ile ölüme bağlı devir farklı vergi ve tapu sorunları doğurduğundan bu kural, miras ve tereke planlaması rehberimizdeki miras incelemesiyle birlikte okunmalıdır.

14. 5 Ocak 2027'ye kadar tapu devir harçları ve müteahhit vergisi

196 sayılı Resmi Gazete'de ayrıca Tapu ve Kadastro Dairesi (Harçlar ve Ücretler) (Değişiklik) Tüzüğü yayımlanarak harç cetveli değiştirildi. Tüzük 6 Ekim 2026'dan 5 Ocak 2027'ye kadar (bu tarih dahil) yürürlüktedir. Cetvele göre, başlanmış veya başlanacak işlemler sonuçlanıncaya kadar bu cetveldeki harç ve oranlar uygulanır.

Yabancılara satış yoluyla yapılan devirlerde cetvel, devir harcı ile bir veya iki ek kalemden oluşan şu toplam oranları öngörür:

• birinci konut: %4;
• ikinci konut: %5,5;
• üçüncü konut: %6.

KKTC'yi tanıyan devletlerin uyruğundaki alıcılar için toplam oranlar şöyledir:

• birinci ve ikinci taşınmaz: %4;
• üçüncü ve dördüncü taşınmaz: %5,5;
• beşinci ve altıncı taşınmaz: %6.

Aynı sayıda müteahhit vergisine ilişkin 121/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname de yayımlandı. Kararname, taşınmaz alım satımı, parselasyonu veya inşası ve satımıyla uğraşan kişilere ilişkindir. Böyle bir kişi pullanmış satış sözleşmesini, Kararnamenin 4'üncü maddesinin (2)'nci fıkrasına göre 39/2024 sayılı Yasanın yürürlüğe girdiği 31 Mayıs 2024'ten önce Tapu ve Kadastro Dairesine kaydettirmişse, 5 Ocak 2027'ye kadar Gelir ve Vergi Dairesine başvurabilir. Bu sözleşme uyarınca taşınmazın yabancıya devrinde vergi, ortalama safi kazanç üzerinden %10 oranında kesilir ve beyan anında peşin ödenir.

Alıcılar için müteahhit vergisi kararnamesi dolaylı olarak önemlidir. Kullanım belgesi ancak satıcının taşınmaza ilişkin bütün vergileri ödemiş olması hâlinde verilebilir; müteahhit tarafında çözülmemiş bir vergi durumu da devri geciktirebilir. Alıcı, son ödemeden önce satıcının vergi durumunu yazılı olarak teyit ettirmelidir.

15. Mevzuat değişirken sözleşmesel korumalar

Bugün Kuzey Kıbrıs'ta imzalanan bir sözleşme, tapu devrinden önce en az bir kuralın değişeceğini varsaymalıdır. Alıcının korunup korunmadığını çoğu zaman şu noktalar belirler.

• Koşul olarak izin. Alıcının bakiye ödeme yükümlülüğü satın alma iznine bağlanmalı; 4'üncü bölümdeki proje sınırına ulaşılması dahil, iznin reddi hâlinde bedel iadesi ve bunun süresi öngörülmelidir.
• Bir aylık süreden sorumluluk. Sözleşme, kimin pullatıp kaydettireceğini, hangi vergi ve harcı kimin ödeyeceğini ve süre kaçırılırsa sonuca kimin katlanacağını belirtmelidir. Avukata verilecek bir vekâletname, alıcı yurt dışındayken sürenin kaçırılmasını önler.
• Tapu, ipotek ve kat mülkiyeti. Müteahhit tapuyu garanti etmeli, birim üzerindeki ipoteği kaldırmayı taahhüt etmeli ve kat mülkiyeti koçanının ne zaman çıkacağını belirtmelidir.
• Vergi ve abonelikler. Sözleşme, su ve elektrik bağlantısının bağlı olduğu vergi ve harçları taraflar arasında paylaştırmalıdır.
• Mevzuat değişikliği. Sözleşme, sınırlar, harçlar veya süreler devirden önce değişirse ne olacağını öngörmelidir.

Bu noktalar, sınır ötesi işlemlerde hukuki durum tespitine ilişkin rehberimizde açıklanan tapu ve menşe incelemesinin yerini tutmaz.

16. Duruma göre şimdi yapılması gerekenler

Kararname farklı alıcıları farklı biçimlerde etkiler. Aşağıdaki adımlar en sık ihtiyaç duyulanlardır.

Yeni sözleşme imzalamak üzere olan alıcı

• Sahip olunan taşınmazları ve önceki sözleşmeleri de sayarak edinim hakkını hesaplatın.
• Müteahhitten, projede kaç birimin yabancılara ve kaç birimin aynı uyruktaki alıcılara satıldığını öğrenin.
• Sözleşmeyi kimin pullatıp kaydettireceğini ve izin başvurusunu bir ay içinde kimin yapacağını kararlaştırın; gerekiyorsa o kişiye vekâletname verin.
• Bakiye bedeli izne bağlayın ve iznin reddi hâlinde iadeyi öngörün.

2024 değişikliğinden önce sözleşme yapmış alıcı

• Sözleşmenin kaydettirilip kaydettirilmediğini ve izin alınıp alınmadığını kontrol edin.
• Kaydettirilmemişse 6 Nisan 2027'den önce kaydettirin ve izin için başvurun.
• Sözleşme edinim hakkını aşıyorsa, %3 yerine %1 ödemek için 6 Nisan 2027'den önce Bakanlığa bildirimde bulunun ve sonraki süre içinde devir ile kullanım belgesi arasında tercih yapın.

Tapusu çıkmamış, tamamlanmış bir konutta oturan alıcı

• Müteahhidin ipotek, vergi ve kat mülkiyeti koçanına ilişkin durumunu yazılı olarak alın.
• Devri 6 Ekim 2029'dan çok önce planlayın ve varsa makul mazeretinizi 6 Ağustos 2029'dan önce bildirin.

Müteahhit veya ara yatırımcı

• Her proje için %80 ve parsel yarısı sınırlarını izleyin ve alıcılara açıklayın.
• Satış planı için lisanslı ara yatırımcı lisansına veya tanıyan devlet uyruklu bir ortakla yap-sat ortaklığına ihtiyaç olup olmadığını değerlendirin.
• 121/2026 sayılı Kararnamenin Mayıs 2024'ten önce kaydettirilmiş sözleşmelere uygulanıp uygulanmadığını değerlendirin ve uygulanıyorsa 5 Ocak 2027'den önce başvurun.

17. Artık önem taşıyan tarihler

Aşağıdaki tarihler, yayımlandığı şekliyle 119/2026 sayılı Kararname, Ekim 2026 harç tarifesi ve 121/2026 sayılı Kararnameden çıkmaktadır.

• 6 Ekim 2026: 119/2026 sayılı Kararname yürürlüğe girdi; geçiş süreleri yeniden başladı.
• Her yeni sözleşmeden itibaren bir ay içinde: sözleşmeyi pullatıp kaydettirin, vergi ve harçları ödeyin ve izin için başvurun.
• İznin yayımlanmasından itibaren 75 iş günü içinde: tapu devir harçlarını ödeyin.
• İznin yayımlanmasından itibaren bir yıl içinde veya satıcı lehine ipotek yoksa bedelin tamamen ödenmesinden itibaren: Tapu Amirliğinde devri imzalayın.
• 5 Ocak 2027: Ekim harç tarifesinin ve 121/2026 sayılı Kararname kapsamındaki başvuruların son günü. Kararnamenin kendi doksan günlük süresi de aşağı yukarı aynı tarihte doluyor.
• 6 Nisan 2027: 2024 öncesi sözleşmeleri kaydettirme ve izin başvurusu, 2024 öncesi izinlere dayanan devirleri tamamlama ve fazla sözleşmeleri %1 harçla bildirme süresinin sonu.
• 6 Ekim 2028: inşaat ruhsatı veya planlama onayıyla izin başvurusu yapmaya ilişkin iki yıllık sürenin sonu.
• 6 Nisan 2029: fazla sözleşmelerin devrine ilişkin 24 aylık sürenin sonu.
• 6 Ağustos 2029: teslim edilmiş konutlar için makul mazeret bildiriminin son günü.
• 6 Ekim 2029: tamamlanmış ve teslim edilmiş konutların devrine ilişkin 36 aylık sürenin sonu.

Sonuç

2026 kararnameleri, 2024'te getirilen yabancıların taşınmaz edinimi rejiminin temel yapısını değiştirmedi. Yabancı alıcı hâlâ izne ihtiyaç duyar, edinim hakkı hâlâ sınırlıdır ve sözleşmeyi geçersiz kılabilecek kısa süreler hâlâ geçerlidir.

Değişen, takvimdir. Bütün geçiş süreleri artık 6 Ekim 2026'dan itibaren işler, yürürlükteki harçlar geçicidir ve bir sonraki değişiklik Ocak 2027'de Meclis'ten ya da yeni bir kararnameyle gelebilir.

Eski, kayıtsız veya fazla sözleşmesi olan alıcılar için şimdi harekete geçilmesi gereken süre 6 Nisan 2027'dir. Yeni alıcılar için ise sözleşmeyi, ödeme planını ve kaydı kimin yaptıracağını belirlemesi gereken kural bir aylık kuraldır.

Terziolu & Partners Nasıl Yardımcı Olabilir

Terziolu & Partners, yabancı alıcılara, müteahhitlere, yatırımcılara ve ailelere Kuzey Kıbrıs'taki gayrimenkul işlemlerinde Gayrimenkul ve Özel Müvekkil çalışma alanı ve Girne'deki Kuzey Kıbrıs ofisi aracılığıyla danışmanlık verir.

Büronun bu alandaki çalışmaları; alıcının edinim hakkının hesaplanmasını, satış sözleşmelerinin ve müteahhit belgelerinin incelenmesini, sözleşmelerin kaydı ile izin başvurularının bir aylık süre içinde yapılmasını kapsar. Bunlara 2024 öncesi ve fazla sözleşmelerin düzeltilmesi, kullanım belgesi başvuruları, yatırım ve yap-sat yapıları, lisanslı ara yatırımcı düzenlemeleri ve Uyuşmazlık Çözümü çalışma alanımız aracılığıyla geciken devirler nedeniyle müteahhitlerle yaşanan uyuşmazlıklar da eklenir.

Alıcının yurt dışında yaşadığı veya işlemin başka bir hukuk düzenine temas ettiği durumlarda çalışmalar, sınır ötesi hukuki koordinasyona ilişkin makalemizde açıklandığı gibi başka ülkelerdeki miras, vergi ve icra danışmanlığıyla koordine edilir. Bir satın alma veya mevcut bir sözleşme hakkında görüşmek için bizimle iletişime geçin.

Seçilmiş Kaynaklar ve İleri Okuma

• 119/2026 sayılı Yabancıların Taşınmaz Mal Edinimine İlişkin Kuralları Düzenleyen Yasa Gücünde Kararname, KKTC Resmi Gazete Sayı 196, Ek I, Bölüm II, 6 Ekim 2026. 3 ila 13'üncü maddeler ile Ek-1 ve Ek-2; 14'üncü madde 89/2026 sayılı Kararnameyi yürürlükten kaldırır.
• 121/2026 sayılı 21 Mayıs 2024 Tarihinden Önce Tapu ve Kadastro Dairesinde Kayıt Altına Alınmış Olan Sözleşmeler Uyarınca Taşınmaz Malların Yabancı Gerçek veya Tüzel Kişiler Adına Elden Çıkarılmaları Halinde Ödenecek Vergi Kesintisinde Uzlaşmaya İlişkin Yasa Gücünde Kararname, Resmi Gazete Sayı 196, Ek I, Bölüm II, 6 Ekim 2026. 4 ila 6'ncı maddeler; başvurular 5 Ocak 2027'ye kadar.
• Tapu ve Kadastro Dairesi (Harçlar ve Ücretler) (Değişiklik) Tüzüğü, Resmi Gazete Sayı 196, Ek III, Sayı 947, 6 Ekim 2026. Cetvel, 3(1)(B) maddesi ve 3'üncü madde (5 Ocak 2027'ye kadar yürürlükte).
• 89/2026 sayılı Yabancıların Taşınmaz Mal Edinimine İlişkin Kuralları Düzenleyen Yasa Gücünde Kararname, Resmi Gazete Sayı 147, Ek I, Bölüm II, 7 Ağustos 2026 (yürürlükten kaldırıldı).
• 63/2026 sayılı Yabancıların Taşınmaz Mal Edinimine İlişkin Kuralları Düzenleyen Yasa Gücünde Kararname, Resmi Gazete Sayı 87, Ek I, Bölüm II, 11 Mayıs 2026 (yerini yenisi aldı).
• 11/2026 sayılı Yabancıların Taşınmaz Mal Edinimine İlişkin Kuralları Düzenleyen Yasa Gücünde Kararname, Resmi Gazete Sayı 28, Ek I, Bölüm II, 12 Şubat 2026 (yerini yenisi aldı).
• Taşınmaz Mal Edinme ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar) (Değişiklik) Yasa Tasarısı, Y.T. No: 399/5/2026, Resmi Gazete Sayı 89, Ek VI, 13 Mayıs 2026; 18 Mayıs 2026 tarihli ivedilik kararı Resmi Gazete Sayı 93, Ek VI ile duyurulmuştur.
• 39/2024 sayılı Yasa ile değişik 52/2008 sayılı Taşınmaz Mal Edinme ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar) Yasası.
• Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti Anayasası, 112'nci madde (yasa gücünde kararnameler).
• Irmak Özkoç, "Olağan Dönem Kanun Hükmünde Kararnamelerin / Yasa Gücünde Kararnamelerin TC ve KKTC Hukukunda İncelenmesi", yüksek lisans tezi, Doğu Akdeniz Üniversitesi, 2015. Tez, 112'nci maddeyi ve Meclis'in doksan günlük süresini inceler.