Türkiye'de Ticari Kira Sözleşmeleri: Kira Bedeli, Yenileme, Devir ve Çıkış

Ticari kira sözleşmeleri çoğu zaman sanki başlıca değişkenler kira bedeli, süre ve metrekareymiş gibi müzakere edilir.

Bunlar önemli koşullardır. Ancak hukuki ilişkinin tamamı değildir.

Markasını Türkiye geneline yayan bir perakendeci, bir otel işletmecisi veya bir restoran için kira sözleşmesi, yüksek tutarlı tadilat yatırımının ticari olarak makul bir sürede geri kazanılıp kazanılamayacağını belirleyebilir. Gelir getiren bir binayı satın alan yatırımcı için kiracının kanuni hakları, değerleme bakımından sözleşmede yazan bitiş tarihinden daha önemli olabilir. Faal bir işletmenin devralınmasında ise stratejik bir kira sözleşmesi, işletmenin geri kalanıyla birlikte kolayca devredilemeyen bir varlık olabilir.

Türk hukuku buna bir katman daha ekler. Kiralanan konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin rejimin kapsamına girdiğinde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ("TBK") kira bedeli, güvence, yenileme, devir ve fesih konusunda emredici kurallar içerir. Bu kurallar, profesyonel ticari taraflar arasında müzakere edilmiş kira sözleşmelerine de uygulanabilir ve birçok bakımdan, uluslararası bir kira sözleşmesinde tamamen olağan görünecek sözleşme hükümlerinin önüne geçer.

Bu nedenle ilk iş, kira bedeli hükmünü yorumlamak değildir.

İlk iş, kiralananın hangi kira rejimine tabi olduğunu belirlemektir.

1. Kiralananın niteliği uygulanacak hukuki rejimi belirler

Ticari amaçla kullanılan bir taşınmaz, üzerinde yapılar bulunuyor diye her zaman "çatılı işyeri" sayılmaz.

Bu ayrımın pratik sonuçları vardır; çünkü TBK'nın 339 ve devamı maddelerindeki özel rejim, ticari arazi, sanayi taşınmazı veya karma nitelikli taşınmazlara ilişkin her kira sözleşmesine aynı biçimde uygulanmaz.

Yargıtay bu meseleyi 3. Hukuk Dairesi'nin 21 Mayıs 2026 tarihli, E. 2025/4986, K. 2026/3318 sayılı kararında doğrudan ele almıştır.

Somut olayda taşınmaz hazır beton tesisi olarak kullanılıyor; idari ve operasyonel yapıların yanı sıra geniş açık alanlar içeriyordu. İlk derece ve istinaf mahkemeleri taşınmazı çatılı işyeri kabul ederek kira bedelini TBK 344 ve 345 uyarınca belirlemişti. Yargıtay, delillerin taşınmazın galip vasfını yeterince ortaya koymadığı gerekçesiyle kararı bozmuştur. Yapıların büyüklüğünün ve niteliğinin, sabit mi yoksa taşınabilir mi olduklarının, açık alanın genişliğinin ve kiralananın fiilen hangi amaçla kullanıldığının yeniden incelenmesini istemiştir.

Bu yaklaşımın önemi beton santrallerinin çok ötesine uzanır.

Sanayi siteleri, lojistik sahaları, akaryakıt istasyonları, açık depolama alanları, tarımsal işletmeler ve arazi ile yapının bir arada kiralandığı düzenlemeler, taraflar uyuşmazlıklarına özel çatılı işyeri kurallarının uygulanıp uygulanmayacağını öğrenmeden önce bir nitelendirme çalışması gerektirebilir.

Bu husus sözleşme hazırlanırken kolayca gözden kaçar. Ancak nitelendirme kira rejimini, fesih haklarını hatta uyuşmazlığın tahkime elverişliliğini belirlemeye başladığında gözden kaçırmak çok daha zorlaşır.

2. Ticari tarafların sözleşme özgürlüğü sınırsız değildir

Türk hukuku emredici kira korumalarını yalnızca konut kiracılarına ayırmaz.

TBK yürürlüğe girdikten sonra bir süre, kiracının tacir ya da özel hukuk veya kamu hukuku tüzel kişisi olduğu işyeri kiralarında bazı hükümlerin uygulanması ertelenmişti. Sekiz yıllık bu geçiş dönemi 1 Temmuz 2020'de sona ermiştir. Yargıtay, kanuni kira bedeli rejimi de dâhil olmak üzere ertelenen kuralların o tarihten itibaren nitelikli ticari kiralara uygulanır hâle geldiğini açıkça kabul etmiştir.

Bunun kira sözleşmesinin hazırlanması bakımından doğrudan sonuçları vardır.

Örneğin TBK 346, çatılı işyeri rejiminde kiraya verenin kira bedeli ve yan giderler dışında yasaklanan ödeme yükümlülükleri öngörmesini engeller. Bir taksidin geç ödenmesi hâlinde gelecek dönem kira bedellerinin kendiliğinden muaccel olacağını öngören veya kira bedelinin ödenmemesi için hükmün yasakladığı biçimde cezai şart yükleyen hükümler, tarafların ticari tecrübesine rağmen geçersizdir.

Güvence de düzenlenmiştir. TBK 342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kararlaştırılan güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence para veya kıymetli evrak olarak verilmişse Kanun, güvencenin tek taraflı olarak serbest bırakılmasını önlemeye yönelik bir banka mekanizması öngörür. Diğer güvence türleri (banka ve kurumsal garantiler dâhil) ise nakit depozitoyla aynı oldukları varsayılmadan, kendi hukuki yapılarına göre incelenmelidir.

Daha geniş sözleşme dersi, Türkiye'de faaliyet gösteren uluslararası gruplar için önemlidir. İngiliz, Amerikan veya kıta Avrupası kaynaklı bir sözleşme örneği, profesyonel ticari tarafların aynı temerrüt, muacceliyet ve güvence mekanizmalarını Türkiye'de de serbestçe kurabileceği varsayımıyla güvenle tercüme edilip kullanılamaz.

Başlangıç noktası Türk kanuni rejimi olmalıdır.

3. Kira bedelinin belirlenmesi beşinci yıldan sonra esaslı biçimde değişir

Çatılı işyerlerinde TBK 344, yenilenen dönemlerde ödenecek kira bedelini düzenler.

Yenilenen kira dönemine uygulanacak artışa ilişkin anlaşma, ancak tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişime dayanan kanuni üst sınır içinde geçerlidir. Taraflar bir artış mekanizması kararlaştırmamışsa hâkim, kiralananın durumunu ve hakkaniyeti dikkate alarak kira bedelini kanuni çerçeve içinde belirler.

Beş yıllık eşiğe ulaşıldığında hukuki durum değişir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kiralarda TBK 344, daha geniş bir kira tespitine imkân verir. Hâkim yalnızca on iki aylık TÜFE ortalamasını değil, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti de dikkate alır. Aynı geniş değerlendirme izleyen her beş yıllık dönemde yeniden mümkün hâle gelir.

Bu ayrım ticari açıdan büyük önem taşır.

Bir perakendecinin, bir semt henüz gelişmeye başlarken amiral mağaza için kira sözleşmesi imzaladığını düşünelim. On yıl sonra emsal işyerlerinin kira bedelleri, yalnızca geçmişe dönük endekslemeyle ulaşılan kira bedelinin birkaç katı olabilir. TBK 344, ilişkinin gerçek kira piyasasından süresiz olarak kopuk kalmasını gerektirmez.

Ancak deliller önemlidir.

İnandırıcı bir emsal kira analizi; konum, alan, izin verilen kullanım, görünürlük, cephe, erişilebilirlik, fiziki durum ve ticari özellikler bakımından gerçekten emsal niteliğindeki işyerlerini incelemelidir. İnternet ilanlarından alınan talep edilen bedeller bu soruların tamamını nadiren yanıtlar.

TBK 345 bakımından bir de zamanlama meselesi vardır. Mahkemece belirlenecek kira bedelinin belirli bir yeni kira döneminin başından itibaren uygulanmasını isteyen kiraya veren, dava açma ve bildirim konusundaki kanuni kurallara çok dikkat etmelidir. Yanlış takvimle yürütülen güçlü bir piyasa kirası davası, ekonomik olarak esaslı biçimde farklı bir sonuç doğurabilir.

Bu nedenle büyük portföylere sahip kurumsal kiraya verenler ve kiracılar için beş yıllık kira tespit tarihleri, dava tarihleri olarak değil varlık yönetimi tarihleri olarak ele alınmalıdır.

4. Kira bedelinin para birimi ayrı bir düzenleyici sorudur

Uluslararası kira müzakereleri çoğu zaman avro veya ABD doları üzerinden başlar.

Bu, kira bedelinin Türkiye'de mutlaka bu şekilde belgelenebileceği anlamına gelmez.

Türk parasının kıymetini koruma rejimi uyarınca Türkiye'de yerleşik kişilerin, Türkiye'de bulunan taşınmazlara (konut ve çatılı işyerleri dâhil) ilişkin kira sözleşmelerinde bedeli ve buna bağlı ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırması, ilgili tebliğdeki istisnalar saklı kalmak üzere, kural olarak yasaktır. Hazine ve Maliye Bakanlığı bu kuralı 2024 yılındaki resmî açıklamasında yeniden teyit etmiştir.

İstisnalar önemlidir ve tarafların statüsü ya da taşınmazın niteliği ve kullanım amacı gibi hususlara bağlı olabilir. Bu nedenle yabancı bir yatırımcı, yabancı kontrolündeki bir yapı, bir otel işletmecisi veya başka bir işletme döviz cinsinden kira önerdiğinde, 2008-32/34 sayılı Tebliğ'in güncel metni ve Bakanlığın uygulama açıklamaları kontrol edilmelidir.

Bu mesele kavramsal olarak TBK 344'ten ayrı tutulmalıdır.

Kurallardan biri, tarafların hangi para birimini hukuka uygun olarak kullanabileceğine ilişkindir.

Diğeri ise nitelikli bir kira sözleşmesi süresince kira bedelinin nasıl değişebileceğine ilişkindir.

Kira sözleşmesi her ikisine de uygun olmalıdır.

5. Sözleşmedeki bitiş tarihi, kiraya verene tahliye konusunda şaşırtıcı derecede az şey söyleyebilir

Belirli süre, çatılı işyeri kirasında birçok ticari yatırımcının beklediğinden farklı bir etki doğurur.

TBK 347 uyarınca kiracı, belirli sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmenin yenilenmesini önleyebilir. Bildirimde bulunmazsa sözleşme bir yıl daha uzar.

Kiraya veren ise kural olarak yalnızca kararlaştırılan belirli süre sona erdi diye kiralananı geri alamaz.

Asıl belirli süreden sonra Kanun kiracıya on yıllık bir kanuni uzama süresi tanır. Bu süre dolduktan sonra kiraya veren, ilgili uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, kanunda sayılan özel sebeplerden birini ispat etmeksizin sonraki bir uzama yılının sonunda sözleşmeyi sona erdirebilir.

Yargıtay'ın E. 2025/4720, K. 2025/5281 sayılı kararı yararlı bir örnektir. Beş yıllık bir kira sözleşmesi Ağustos 2004'te başlamıştı. Asıl süre 2009'da sona ermiş, ardından kanuni uzamalar işlemeye başlamıştı. On yıllık uzama süresi 2019'da tamamlanmış ve bu, kiraya verenin gerekli süre ve bildirim koşullarına uyarak sonradan TBK 347'ye dayanmasına imkân vermişti.

Bu husus devralma öncesi hukuki durum tespitinin bir parçası olmalıdır.

Ticari kira sözleşmesine konu bir binayı inceleyen alıcı, "kira bitişi: 2028" diye not alıp tahliyenin 2028'de gerçekleşeceğini varsaymamalıdır.

Asıl süre, uzama geçmişi ve kanuni fesih durumu ayrı ayrı hesaplanmalıdır.

Daha erken tahliye yine de mümkün olabilir

Kiraya verenin mutlaka TBK 347'yi beklemesi gerekmez.

TBK 350, konut veya işyeri gereksinimi ile kiralananın kullanımını imkânsız kılan esaslı onarım, yeniden inşa veya imar gibi belirli durumlarda fesih imkânı tanır. Türk yargı içtihadı, ileri sürülen ihtiyacın varsayıma dayalı veya geçici değil, gerçek, samimi ve yeterince kanıtlanmış olmasını arar.

Yakın tarihli içtihat önemli bir sözleşmesel ayrıntı ekler. Yargıtay 2025 yılında, kiraya veren sözleşmede kiracı lehine ek bir ön bildirim şartını kendi iradesiyle kabul etmişse, TBK 350'ye dayanıyor olsa bile bu sözleşmesel bildirim koşuluna uymasının gerekli olmaya devam edebileceğine karar vermiştir. Taahhüt edilen bildirimin yapılmaması, sözleşmenin bir kez daha yenilenmesiyle sonuçlanabilir.

İhtiyaç nedeniyle fesih, kiralanan geri alındıktan sonra da sonuç doğurur. TBK 355, ihtiyaç ve yeniden inşa nedeniyle yapılan bazı tahliyelerden sonra kiralananın yeniden kiraya verilmesini sınırlar ve bu sınırlamalara aykırı davranılması hâlinde eski kiracıyı korur.

Bu nedenle ihtiyaç iddiası, eski bir kiracıyı daha yüksek kira ödeyecek biriyle değiştirme yönündeki ticari arzunun kolay bir ikamesi olarak kullanılmamalıdır.

6. Binayı satın almak, kira ilişkisini de satın almak demektir

Taşınmazın satışı kural olarak kira sözleşmesini sona erdirmez.

TBK 310, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra mülkiyet değiştiğinde yeni malikin kira ilişkisinin tarafı olacağını öngörür.

Bu kuralın yatırım değerlendirmesi bakımından açık sonuçları vardır.

Alıcı, taşınmaz üzerinde temiz bir tapu kaydı edinirken, varlığın hemen kullanılmasını önemli ölçüde kısıtlayan, ekonomik açıdan cazip olmayan veya uzun süreli bir kira ilişkisini de edinmiş olabilir.

TBK 351 alıcıya ihtiyaç nedeniyle özel bir fesih yolu tanır; ancak usul koşulları sıkıdır. Yeni malik altı aylık özel mekanizmaya dayanmak istiyorsa, edinmeyi ve ihtiyacını edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirmelidir.

Yargıtay 2025 tarihli bir kararında bu şartı sıkı biçimde uygulamıştır. Taşınmaz 9 Aralık 2022'de edinilmiş, ancak yazılı bildirim kiracılara bir aylık süre geçtikten sonra ulaşmıştı. Bu nedenle TBK 351/1'e dayanan tahliye davasının reddedilmesi gerekiyordu.

Bu, tam olarak işlem tamamlanmadan önce tespit edilmesi gereken türden bir meseledir.

Alıcının iş planı kiralananın tahliyesine dayanıyorsa, işlem ekibinin tahliyeye giden hukuki yolun gerçekten var olup olmadığını ve tapu devrinden hemen sonra neler yapılması gerektiğini bilmesi gerekir.

7. Kiracının işletmesi el değiştirdiğinde kira ilişkisinin devri kritik hâle gelir

Ticari kira sözleşmeleri çoğu zaman, bağlı oldukları işletme satılırken en değerli hâllerine ulaşır.

TBK 323, kiracının kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın kira ilişkisini devredemeyeceğini öngörür. Ancak işyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmaksızın bu rızayı esirgeyemez.

Kira ilişkisi geçerli olarak devredildiğinde devralan kiracı, devreden kiracının yerine geçer. Devreden kiracı, sözleşme süresinin sonuna kadar ve her hâlde en çok iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu kalabilir.

Yargıtay yakın zamanda TBK 323'ü, 29 süpermarket işletmesinin kira sözleşmeleri ve demirbaşlarla birlikte devrinden doğan bir uyuşmazlıkta ele almış ve işyeri kira ilişkisinin devrine rızanın haklı sebep olmaksızın esirgenemeyeceği kuralını açıkça uygulamıştır.

Bu, işlem avukatları için önemli bir ayrım doğurur.

Olağan bir pay devrinde kiracı şirket genellikle aynı tüzel kişi olarak kalır; değişen, o şirketin sahipliğidir.

Bir varlık veya işletme devrinde ise devralan, sözleşmesel kira ilişkisinin kendisinin farklı bir tüzel kişiye geçmesine ihtiyaç duyabilir.

Bu durum, kiraya verenin rızasını kapanış için gerçek bir koşula dönüştürebilir.

Bu nedenle bir kira sözleşmesini hukuki durum tespitinde yalnızca "devredilebilir / devredilemez" diye nitelendirmek tehlikelidir. Avukatlar TBK 323'teki kanuni rejimi, sözleşme hükümlerini, işlemin niteliğini ve ayrıca müzakere edilmiş bağımsız kontrol değişikliği kısıtlamaları bulunup bulunmadığını incelemelidir.

Grup şirketleri de ayrı kiracılardır

Ortak sahiplik, ayrı tüzel kişiliği ortadan kaldırmaz.

3. Hukuk Dairesi'nin E. 2024/4329, K. 2025/3400 sayılı kararına konu olayda, sözleşmedeki üçüncü kişilere kullandırma yasağına rağmen ticari işyeri başka bir grup şirketinin de yer aldığı koşullarda kullanılmıştı. Yargıtay, kiracının aykırılığı kanuni süre içinde gidermemesi üzerine ayrı şirketin kullanımının esaslı bir sözleşmeye aykırılık oluşturduğu sonucunu onamıştır.

Bu nedenle bir grup içi yeniden yapılanmada, ekonomik sahipler değişmedi diye kardeş şirketin işyerini kullanabileceği varsayılmamalıdır.

Kira sözleşmesi öngörülen yapıya izin vermelidir.

8. Tadilat hakları para harcanmadan önce müzakere edilmelidir

Birçok ticari kiracı için kira sözleşmesinin en değerli yanı, boş bir yapıyı kullanma hakkı değildir.

En değerli yanı, o boş yapıyı işletmenin faaliyet göstereceği mekâna dönüştürebilme imkânıdır.

Perakende, otelcilik, sağlık ve eğlence sektöründeki işletmeler, kapılarını açmadan önce mekanik sistemlere, mutfaklara, cephelere, tabelalara, iç yapılara ve özel tesisatlara önemli tutarlar harcayabilir.

TBK 321, kiracının yaptığı yenilik ve değişiklikleri düzenler. Kiraya verenin yazılı rızası belirleyicidir. Kiraya veren işlere rıza gösterdiğinde taraflar, sözleşme sonunda kiracının kiralananı eski hâline getirip getirmeyeceğini ve işlerin sağladığı değer artışı için herhangi bir talepte bulunulup bulunulamayacağını da açıkça düzenlemelidir.

Bu hususlar yoruma bırakılmamalıdır.

İyi hazırlanmış bir tadilat rejimi kural olarak yapısal işler ile olağan iç değişiklikleri birbirinden ayırmalı; ruhsat ve yapı izinlerine ilişkin sorumluluğu paylaştırmalı; kiraya verenin denetimini düzenlemeli; tesisatın mülkiyetini ve sökülmesini ele almalı ve çıkışta hangi eski hâle getirme işlerinin gerekeceğini açıkça belirtmelidir.

Faaliyete başlamadan önce birkaç yıllık kira bedeli kadar yatırım yapan bir kiracı için, kira bedeli konusunda açık ancak eski hâle getirme konusunda sessiz bir sözleşme, eksiksiz bir ticari belge değildir.

Kiraya veren için aynı husus tersinden geçerlidir. İyi denetlenmemiş işler, taşınmazı fiziken değişmiş, mevzuata aykırı veya yeniden kiraya verilmesi güç bir hâlde bırakabilir.

Bu nedenle tadilat, her iki taraf için de bir taşınmaz değeri meselesidir.

9. Erken tahliye yalnızca anahtar teslimi değil, bir sorumluluk yönetimi çalışmasıdır

Kiracının işletmesi, kira sözleşmesi olağan yoldan sona erdirilebilir hâle gelmeden önce kiralananı terk edebilir.

TBK 325 bu durumu düzenler.

Kiralananın erken geri verilmesi, kiracının borçlarını kendiliğinden sona erdirmez. Bu borçlar, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca devam eder.

Kiracı; ödeme gücüne sahip, kira sözleşmesini devralmaya hazır ve kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek yeni bir kiracı bularak bu sorumluluğu daha erken sona erdirebilir. Kiraya verenin elde ettiği yararlar ve kaçındığı giderler de hesaba katılmalıdır.

Kurumsal kiracılar için bunun pratik bir sonucu vardır.

Bir mağazanın kapanması muhtemelse, kira stratejisi kapanış tarihinden önce başlamalıdır.

Yeni bir kiracı bulmak, kira ilişkisinin devrini müzakere etmek, erken tahliye bedeli üzerinde anlaşmak veya kapanışı kiraya verenin kendi yenileme planlarıyla uyumlu hâle getirmek için zaman olabilir.

Önce çıkıp sonra müzakere etmek, kiracıya genellikle daha az seçenek bırakır.

TBK 331, kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan yeterince ağır durumlar için ayrı bir yol öngörür. Bu, olağan bir ticari çıkış hakkı değil, olağanüstü bir fesih mekanizmasıdır. Bir işyerinin daha az kârlı hâle gelmesi veya yönetimin orada faaliyet göstermek istememesi, olağan ticari riski tek başına TBK 331 anlamında önemli bir sebebe dönüştürmez.

Gerçek esnekliğe ihtiyaç duyan işletmeler, bu esnekliği kira sözleşmesine müzakere yoluyla koydurarak daha iyi korunur.

10. Temerrüt ve tahliye hakları büyük ölçüde usule bağlıdır

TBK, kiracının temerrüdü hâlinde kiraya verene birkaç yol tanır; ancak bu yolların koşulları farklıdır.

TBK 315 uyarınca kira bedeli veya nitelikli yan giderler muaccel olduktan sonra ödenmezse kiraya veren, kanuni süreyi veren ve aykırılık giderilmezse sözleşmenin feshedileceğini bildiren yazılı bir bildirimde bulunabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre 30 günden az olamaz.

TBK 352, ilgili kira dönemi içinde nitelikli ödeme temerrütleri için iki haklı ihtara dayanan mekanizma da dâhil olmak üzere, kiracıdan kaynaklanan ayrı fesih sebepleri içerir.

Aynı madde yazılı tahliye taahhüdünü de düzenler. Kiralananın tesliminden sonra kiracı belirli bir tarihte tahliye edeceğini geçerli biçimde yazılı olarak taahhüt eder ve buna uymazsa, kiraya veren ilgili dava veya icra takibini bir aylık kanuni süre içinde başlatmalıdır.

Şekil şartları önemlidir; çünkü bir ihtar yalnızca kiraya verenin memnun olmadığını gösteren bir delil değildir.

Sonraki fesih talebinin hukuki temeli olabilir.

Bu nedenle kiraya veren, ihtar aşamasında bir alacak talebini mi koruduğuna, bir fesih sebebi mi oluşturduğuna yoksa her ikisini mi yaptığına karar vermelidir.

11. 2026 tarihli Hukuk Genel Kurulu kararından sonra uyuşmazlık hükümleri daha fazla özen gerektirir

Uluslararası ticari kira sözleşmeleri sıklıkla tahkim şartı içerir.

Bu artık Türkiye'de sıradan bir sözleşme tercihi olarak görülmemelidir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 21 Ocak 2026 tarihli, E. 2025/502, K. 2026/15 sayılı kararında, tahkim şartı içeren 30 yıllık bir kira sözleşmesinden doğan ve uygulanacak kira artış mekanizması ile fazla ödeme iddiasına ilişkin bir uyuşmazlığı incelemiştir.

Hukuk Genel Kurulu, öncelikle kira sözleşmesinin hukuki niteliğinin belirlenmesi gerektiği sonucunu benimsemiştir. Gerekçesinde, ilişki konut veya çatılı işyeri kirası ise kira bedelinin belirlenmesine ilişkin emredici kuralların uyuşmazlığın tahkime elverişliliğini etkileyebileceğini kabul etmiştir. İlişki başka bir kira türüne giriyorsa sonuç farklı olabilir. Karar böylece tahkime elverişliliği, tüm kira uyuşmazlıklarını aynı kefeye koymak yerine altta yatan kira nitelendirmesine bağlamaktadır.

Bu, ticari sözleşme hazırlığı bakımından önemli bir gelişmedir.

Bir tahkim şartı, basitçe "bu kira sözleşmesinden doğan tüm uyuşmazlıkların" tahkimle çözüleceğini söyleyip gelecekteki her uyuşmazlığın mutlaka hakem heyeti önünde kalacağını varsaymamalıdır.

Uyuşmazlığın konusu önem taşıyabilir.

Karar özellikle kira tespiti uyuşmazlıkları bakımından önemlidir; çünkü Yargıtay kanuni kira bedeli rejiminin emredici niteliğini vurgulamıştır. Bu, ticari bir kira sözleşmesinden doğan her uyuşmazlığın tahkime elverişsiz olduğu anlamına gelmez.

Zorunlu arabuluculukla da bir etkileşim vardır.

1 Eylül 2023'ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin kanuni yol hariç olmak üzere, 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi uyarınca genel olarak dava şartı arabuluculuğa tabidir.

Aynı zamanda 18/A maddesinin 18. fıkrası, geçerli bir tahkim anlaşmasının bulunduğu veya başka bir zorunlu alternatif uyuşmazlık çözüm yolunun uygulandığı hâllerde zorunlu arabuluculuk hükümlerinin uygulanmayacağını öngörür.

Bu nedenle önemli bir ticari kira sözleşmesinde uyuşmazlık çözüm hükmü, başka bir işlemden tahkim şartı olduğu gibi alınmak yerine, hangi uyuşmazlıkların doğmasının muhtemel olduğu ve bunların hukuken tahkime elverişli olup olmadığı düşünülerek hazırlanmalıdır.

Dava yoluna gidilmesi gerektiğinde, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4. maddesi kural olarak kira uyuşmazlıklarını (kira ilişkisinden doğan alacak talepleri dâhil) dava değerine bakılmaksızın, kanuni icra istisnası saklı kalmak üzere, sulh hukuk mahkemesinin görevine bırakır. Her iki tarafın da tacir olması, olağan bir kira uyuşmazlığını tek başına ticaret mahkemesine taşımaz.

12. Kira sözleşmesine ilişkin durum tespiti işlemin ekonomisini izlemelidir

Aynı kira sözleşmesi, müvekkilin ona neden baktığına göre farklı biçimde incelenmelidir.

Gelir getiren bir taşınmazı satın alan alıcı; kira bedelinin sürdürülebilir olup olmadığını, beş yıllık tespitin ne zaman mümkün hâle geleceğini, kanuni yenileme korumasının ne kadar sürebileceğini, fesih bildirimlerinin daha önce yapılıp yapılmadığını, hangi güvencelerin bulunduğunu ve yatırım gerekçesinin beklenen tarihte hukuken elde edilemeyecek bir tahliyeye dayanıp dayanmadığını bilmelidir.

Faal bir şirketi devralan alıcı ise farklı bir analize ihtiyaç duyar.

Sorular şunları içerebilir: hedef şirketin kendisi sözleşmede adı geçen kiracı mı; işlem pay devri mi yoksa varlık devri mi; kiraya verenin rızası gerekli mi; sözleşmede kontrol değişikliği hükümleri var mı; işyerini bir grup şirketi mi kullanıyor; kira bedeli kanuni bir piyasa ayarlaması tarihine yakın mı; tadilat ve eski hâle getirme yükümlülükleri için yeterli karşılık ayrılmış mı ve işletme kapanıştan kısa süre sonra mağazayı kapatmaya karar verirse ne olur.

Kiracı için piyasanın altında bir bedelle yapılmış uzun süreli bir kira sözleşmesi, şirketin en değerli faaliyet varlıklarından biri olabilir.

Kiraya veren için ise aynı sözleşme, taşınmazın kısa vadeli yeniden geliştirme değerini kısıtlayan bir unsur olabilir.

Hukuki belge değişmemiştir.

Değişen, ekonomik bakış açısıdır.

Bu nedenle ticari kira durum tespiti; başlangıç tarihini, bitiş tarihini ve aylık kira bedelini bir tabloya aktarmaktan ibaret olmamalıdır. Bu koşulların Türk hukuku uyarınca gerçekte hangi hak ve yükümlülükleri doğurduğunu açıklamalıdır.

Sonuç

Türkiye'de ticari kiralama, olağan sözleşme hazırlığından farklı bir bakış açısı gerektirir.

Tarafların anlaşması önemini korur; ancak hem kiraya veren hem de kiracı profesyonel ticari kuruluşlar olsa bile kira bedelini, yenilemeyi, devri, güvenceyi ve feshi belirleyebilen kanuni bir çerçevenin içinde işler.

Başlangıçtaki nitelendirme önemlidir. Yargıtay'ın karma nitelikli sanayi taşınmazlarına ilişkin 2026 tarihli kararı, taşınmazın galip vasfının çatılı işyeri rejiminin uygulanıp uygulanmayacağını belirleyebileceğini teyit etmektedir.

Bu rejim uygulandığında sözleşmedeki bitiş tarihi artık hikâyenin tamamını anlatmaz. TBK 347, yalnızca belirtilen süre sona erdi diye kiraya verenin kiralananı geri almasını sınırlar. TBK 344 hem yıllık kira artış sınırlarını hem de daha geniş beş yıllık piyasa kirası mekanizmasını öngörür. TBK 323 ve 325, kiracının hayatındaki ticari açıdan en önemli iki olayı, yani kira ilişkisinin devrini ve kararlaştırılan süre dolmadan ayrılmayı düzenler. TBK 342 ve 346 ise güvence ve ödeme hükümlerine ek sınırlar getirir.

Çevreleyen düzenleyici çerçeve de önemlidir. Önerilen döviz cinsinden bir kira, ayrı bir Hazine ve Maliye meselesi doğurabilir. Taşınmazın edinilmesi mevcut kiracıyı ortadan kaldırmaz. Bir işletme devri, stratejik öneme sahip bir kira sözleşmesini beraberinde götüremeyebilir. Ve Hukuk Genel Kurulu'nun 2026 tarihli kararından sonra, emredici çatılı işyeri kira kurallarının devreye girdiği durumlarda özenle hazırlanmış bir tahkim şartı bile daha yakından incelenmeyi gerektirebilir.

Bu nedenle büyük ticari işyerleri bakımından yararlı soru, yalnızca kira sözleşmesinin "kiraya veren lehine" mi yoksa "kiracı lehine" mi olduğu değildir.

Asıl soru, belge ile kanuni rejimin birlikte, müvekkilin üzerinde anlaştığına inandığı ticari konumu gerçekten sağlayıp sağlamadığıdır.

Bu soru kira sözleşmesi müzakere edilirken yanıtlanmalıdır.

İşyeri döşendikten, işletme satıldıktan veya taraflar tahliye konusunda uyuşmazlığa düştükten sonra yanıtlamak çok daha pahalıdır.

Terziolu & Partners Nasıl Yardımcı Olabilir

Terziolu & Partners, Türkiye'yi ilgilendiren ticari kira konularında kiraya verenlere, kurumsal kiracılara, taşınmaz maliklerine, yatırımcılara ve uluslararası işletmelere, çoğu zaman daha geniş sınır ötesi meselelerin bir parçası olarak danışmanlık yapar. Çalışmalarımız; kira sözleşmelerinin hazırlanması ve müzakeresini; çatılı işyeri niteliğinin analizini; kira artışı ve kira tespiti stratejisini; döviz cinsinden kira meselelerini; kira ilişkisinin devri ve işletme devirlerini; grup şirketlerinin işyerini kullanmasını; tadilat ve eski hâle getirme hükümlerini; depozito ve sözleşmesel güvenceleri; taşınmaz alımlarında ve şirket devralmalarında kira sözleşmesi durum tespitini; ihtiyaç ve yeniden inşa nedeniyle feshi; erken tahliyeyi; ödeme temerrütlerini; tahliye taahhütlerini; arabuluculuğu; tahkim meselelerini ve ticari kira ilişkilerinden doğan yargılamaları kapsayabilir.

Faal bir işletmenin veya kiracılı bir taşınmazın devralındığı işlemlerde kira sözleşmesi incelemesi, gayrimenkul ve özel müvekkil, şirketler ve ticaret hukuku, uyuşmazlık çözümü ve sınır ötesi koordinasyon alanlarındaki çalışmalarımızla birlikte yürütülebilir.

Ticari kira sözleşmesi, kira tespiti veya tahliye konusundaki sorunuzu ekibimizle görüşün.

Seçilmiş Kaynaklar

Temel mevzuat

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle 310, 315, 321 ila 325, 331 ve 339 ila 356. maddeler. Türkiye Cumhuriyeti Adalet Bakanlığı tarafından yayımlanan resmî metin.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemelerinin görevini düzenleyen 4. madde. Adalet Bakanlığı resmî metni.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk ve tahkim anlaşmalarının kanuni durumu dâhil 18/A ve 18/B maddeleri. Adalet Bakanlığı resmî metni ve uygulama materyalleri.

Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar'a İlişkin Tebliğ (Tebliğ No: 2008-32/34), değişik hâliyle; döviz cinsinden ve dövize endeksli taşınmaz kiralarına ilişkin kurallar dâhil. Hazine ve Maliye Bakanlığı resmî metni ve açıklamaları.

Yargıtay (UYAP resmî kararları)

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 21 Mayıs 2026 tarihli, E. 2025/4986, K. 2026/3318 sayılı karar. Mahkemenin özel konut ve çatılı işyeri kira rejiminin uygulanıp uygulanmayacağını belirlemeden önce karma nitelikli sanayi taşınmazının galip vasfının tespit edilmesini gerektiren güncel bir karar.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 21 Ocak 2026 tarihli, E. 2025/502, K. 2026/15 sayılı karar. Kira nitelendirmesi, emredici kira bedeli kuralları ve tahkime elverişlilik arasındaki ilişkiye dair önemli bir karar. Karar, bir tahkim şartının kira tespiti uyuşmazlığına uygulanabilmesinden önce kira sözleşmesinin hukuki niteliğinin belirlenmesi gerekebileceğini teyit etmektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 5 Kasım 2025 tarihli, E. 2025/4720, K. 2025/5281 sayılı karar. On yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra TBK 347'yi uygulayan ve kiraya verenin sebep göstermeksizin fesih hakkının hesaplanmasını gösteren bir karar.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, TBK 350'deki bildirim şartlarına ilişkin 2025 tarihli içtihat. Yargıtay, kiracı lehine öngörülen ek bir sözleşmesel bildirim şartının, ihtiyaç nedeniyle fesih isteyen kiraya veren bakımından bağlayıcı olmaya devam edebileceğini teyit etmiştir.

Yargıtay, TBK 323 ve 29 süpermarket işletmesinin devrine ilişkin UYAP resmî kararı. Karar, işyeri kira ilişkilerinin faal bir işletmeyle birlikte devrini ve kiraya verenin haklı sebep olmaksızın rızasını esirgeyemeyeceğine ilişkin kanuni sınırlamayı ele almaktadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/4329, K. 2025/3400 sayılı karar. Ayrı bir grup şirketinin izinsiz kullanımına ve bağlı şirketlerin aynı kiracıymış gibi değerlendirilmesinin hukuki sonuçlarına ilişkin bir karar.

Yargıtay, TBK 351'e ilişkin 2025 tarihli karar. Yargıtay, yeni malikin ihtiyaç nedeniyle özel fesih yoluna ilişkin bir aylık yazılı bildirim şartını sıkı biçimde uygulamıştır.