Immobilienerwerb durch Ausländer in Nordzypern nach der Verordnung 119/2026: Grenzen, Fristen und Gebühren

Ausländische Käufer in Nordzypern mussten im Jahr 2026 vier verschiedene Rechtstexte verfolgen.

Die Regeln dazu, wie viel Immobilieneigentum ein Ausländer erwerben darf und wie schnell ein Kauf eingetragen werden muss, stehen im Gesetz Nr. 52/2008 über den Erwerb von Immobilien und die langfristige Pacht durch Ausländer, das 2024 durch das Gesetz Nr. 39/2024 geändert wurde.

Allein im Jahr 2026 hat die Regierung diese Regeln jedoch viermal durch Verordnung mit Gesetzeskraft (yasa gücünde kararname) neu gefasst. Es handelt sich um die Verordnungen 11/2026 vom 12. Februar, 63/2026 vom 11. Mai, 89/2026 vom 7. August und zuletzt 119/2026 vom 6. Oktober 2026. Jede neue Verordnung hat das Regime neu geregelt und die Übergangsfristen ab ihrem eigenen Datum laufen lassen.

Geltender Text ist die Verordnung 119/2026, die am 6. Oktober 2026 im Amtsblatt Nr. 196 veröffentlicht wurde und an diesem Tag in Kraft getreten ist. Sie behält die Erwerbsgrenzen, den Investitionsweg und das System der lizenzierten Zwischeninvestoren bei. Neue Endtermine setzt sie für Verträge aus der Zeit vor der Änderung von 2024, für übergebene Wohnungen, auf deren Grundbuchtitel die Käufer noch warten, und für Käufer, die ihre Erwerbsberechtigung überschritten haben.

Dieser Beitrag erläutert das Regime nach dem Stand vom 20. Oktober 2026 auf der Grundlage des im Amtsblatt veröffentlichten Textes. Er behandelt zunächst, wer als ausländischer Käufer gilt, die Erwerbsgrenzen und die Monatsfrist für die Eintragung. Danach geht er auf die Übergangsfristen, die zehnjährige Nutzungsbescheinigung, den Investitionsweg und die Stellung von Käufern aus Staaten ein, die die TRNZ anerkennen. Am Ende stehen die bis zum 5. Januar 2027 geltenden Gebühren und die Termine, auf die es jetzt ankommt.

Die wichtigsten Punkte sind diese.

• Neue Verträge: Ein Vertrag muss binnen eines Monats gestempelt und eingetragen und der Genehmigungsantrag gestellt werden, sonst ist der Vertrag nichtig.
• Altverträge: Vor der Änderung von 2024 geschlossene Verträge müssen bis zum 6. April 2027 eingetragen und die Genehmigung beantragt werden.
• Gesellschaften: Eine Gesellschaft mit nur einem ausländischen Gesellschafter ist eine ausländische Käuferin.
• Übererwerb: Ein Käufer aus der Zeit vor 2024, der seine Erwerbsberechtigung überschritten hat, kann den Vertrag gegen eine Gebühr von 1 % anzeigen und für eine Wohnung eine zehnjährige Nutzungsbescheinigung erhalten, die Nutzung, aber kein Eigentum verschafft.
• Gebühren: Die bis zum 5. Januar 2027 geltende Gebührenordnung verlangt von Ausländern je nach Zahl der Wohnungen 4 % bis 6 %.

Der Beitrag ergänzt unseren Rechtsleitfaden für ausländische Käufer von Immobilien in Nordzypern und unsere Analyse der türkischen, Exchange- und Allocation-Titel.

1. Vier Verordnungen im Jahr 2026, und wahrscheinlich folgen weitere

Nach Artikel 112 der Verfassung der TRNZ kann der Ministerrat in wirtschaftlichen Angelegenheiten bei Dringlichkeit eine Verordnung mit Gesetzeskraft erlassen. Die Verordnung tritt mit der Veröffentlichung im Amtsblatt in Kraft und wird am selben Tag dem Parlament vorgelegt. Das Parlament entscheidet darüber binnen 90 Tagen.

Die Verordnung zum Immobilienerwerb durch Ausländer ist diesem Rhythmus gefolgt. Auf die Februar-Verordnung folgte 88 Tage später die Mai-Verordnung und auf diese 88 Tage später die August-Verordnung. Die August-Verordnung wurde nach 60 Tagen durch die Verordnung 119/2026 ersetzt, die als erste der vier ihre Vorgängerin ausdrücklich aufhebt.

Der Grund ergibt sich aus der allgemeinen Begründung, die mit der Oktober-Verordnung veröffentlicht wurde. Ein Gesetzentwurf zur Änderung des Gesetzes 52/2008, der im Mai 2026 als Entwurf Nr. 399/5/2026 veröffentlicht und vom Parlament am 18. Mai 2026 für dringlich erklärt wurde, liegt noch im Ausschuss für Recht, politische Angelegenheiten, auswärtige Beziehungen und Verteidigung. Bis zu seiner Verabschiedung hält die Regierung die Regeln per Verordnung in Kraft.

Daraus folgen drei praktische Konsequenzen.

• Das Recht kann sich zwischen Unterzeichnung und Eigentumsübertragung ändern. Jeder Schritt eines Kaufs sollte an dem Text geprüft werden, der an dem Tag gilt, an dem der Schritt erfolgt.
• Die Übergangsfristen laufen jetzt ab dem 6. Oktober 2026. Eine nach der August- oder Mai-Verordnung berechnete Frist ist nicht mehr maßgeblich.
• Anfang Januar 2027 ist eine weitere Änderung wahrscheinlich. Die mit der Verordnung 119/2026 veröffentlichte Gebührenordnung und die Steuerverordnung für Bauträger enden beide am 5. Januar 2027, und die 90-Tage-Frist der Verordnung selbst endet etwa zur selben Zeit.

2. Eine Gesellschaft mit einem einzigen ausländischen Gesellschafter ist eine ausländische Käuferin

Das Regime gilt für ausländische natürliche und juristische Personen. Eine natürliche Person, die nicht Staatsbürger der TRNZ ist, gilt hierfür als Ausländer, auch ein türkischer Staatsangehöriger.

Die Verordnung 119/2026 fasst die Definition der ausländischen juristischen Person weit. Sie erfasst:

• eine Gesellschaft, an der ein Ausländer Anteile oder Kapital in beliebiger Höhe oder Form hält;
• eine Gesellschaft, deren Direktoren oder Personen in Direktorenstellung, unter welcher Bezeichnung auch immer, mehrheitlich Ausländer sind;
• einen Verein, eine Stiftung, einen Club oder eine ähnliche Organisation mit ausländischen Mitgliedern, auch wenn die Vorstandsmitglieder Staatsbürger der TRNZ sind; sowie
• eine Organisation, in der Ausländer oder für sie abstimmende Personen die Mehrheit der Stimmen halten.

Die Folge ist einfach. Der Erwerb über eine Gesellschaft der TRNZ führt nicht aus dem Regime heraus, wenn die Gesellschaft auch nur einen ausländischen Gesellschafter hat. Die Gesellschaft ist selbst ausländische Käuferin und unterliegt denselben Grenzen, derselben Genehmigungspflicht und denselben Fristen.

Es gibt eine Übergangsausnahme. Wer vor der Änderung von 2024 nach dem Gesetz Nr. 52/2008 nicht als Ausländer galt und vor dieser Änderung durch Antrag beim Bezirksgrundbuchamt Immobilieneigentum erworben hat, bleibt für diesen Erwerb dem ursprünglichen Gesetz unterworfen und nicht den geänderten Regeln (Artikel 13 der Verordnung).

3. Die Erwerbsgrenzen: drei Wohnungen, ein Grundstück oder ein freistehendes Haus

Ein ausländischer Käufer benötigt für jeden Erwerb die Genehmigung des Ministerrats. Im Rahmen dieser Genehmigung lässt die Verordnung 119/2026 Folgendes zu.

• Bauland: ein Grundstück von höchstens 1.338 Quadratmetern, dem traditionellen zyprischen Dönüm, auf dem nur ein Wohngebäude errichtet werden darf.
• Wohnungen: höchstens drei. Staatsangehörige von Staaten, die die TRNZ anerkennen und deren Bürgern dasselbe Recht gewähren, dürfen sechs erwerben.
• Ein freistehendes Haus: auf einem Grundstück von höchstens 3.300 Quadratmetern. Auf diesem Grundstück darf kein zweites Haus, keine Wohnung und kein sonstiges Wohngebäude errichtet werden.
• Villen in einer Wohnanlage: zwei zweigeschossige freistehende Villen, für Staatsangehörige von Staaten, die die TRNZ anerkennen, drei.

Die Kategorien sind als Alternativen formuliert und durch „oder“ verbunden. Die sicherere Lesart ist, dass die Erwerbsberechtigung (edinim hakkı) eines Käufers eine von ihnen umfasst und nicht die Summe aller vier. Wer in Nordzypern bereits Immobilien besitzt oder früher Verträge geschlossen hat, sollte seine Erwerbsberechtigung vor einer erneuten Unterzeichnung berechnen lassen.

Die Folgen einer Überschreitung hängen davon ab, wann der Vertrag geschlossen wurde. Für Verträge aus der Zeit vor der Änderung von 2024 sieht die Verordnung einen Weg der Heilung vor: die Anzeige gegen Gebühr und für Wohnungen die in den Abschnitten 6 und 7 beschriebene Nutzungsbescheinigung. Ein neuer Vertrag kann dagegen nur bis zur Höhe der Erwerbsberechtigung eingetragen werden, sodass ein neuer Vertrag über die Berechtigung hinaus die Monatsfrist in Abschnitt 5 nicht erfüllen kann.

4. Zwei Obergrenzen gelten für jedes Projekt, nicht nur für jeden Käufer

Zwei weitere Grenzen betreffen die Zusammensetzung einer Wohnanlage.

• Die Parzellenhälfte. Handelt es sich um eine Wohnung, darf mehr als die Hälfte der Einheiten auf derselben Parzelle nicht von Ausländern erworben werden, die im ersten Grad blutsverwandt oder verschwägert sind, oder von Ausländern derselben Staatsangehörigkeit.
• Die 80-Prozent-Regel. In jedem Fall dürfen höchstens 80 % der Einheiten eines Wohnprojekts auf bebaubarem Land an Ausländer verkauft werden.

Diese Grenzen sind für Käufer ebenso wichtig wie für Bauträger. Hat ein Projekt eine der beiden Grenzen erreicht, erhält ein weiterer ausländischer Erwerb in diesem Projekt möglicherweise keine Genehmigung, wie auch immer der Vertrag formuliert ist.

Ein Käufer sollte den Bauträger schriftlich fragen, wie viele Einheiten bereits an Ausländer und wie viele an Käufer seiner eigenen Staatsangehörigkeit verkauft wurden. Der Vertrag sollte eine Rückzahlung vorsehen, falls die Genehmigung aus diesem Grund versagt wird.

5. Jeder neue Kauf unterliegt nun einer Monatsfrist

Die folgenreichste Regel für neue Geschäfte ist die Eintragungsfrist.

Ein ausländischer Käufer muss den Kaufvertrag nach dem Stempelgesetz stempeln und binnen eines Monats beim Bezirksgrundbuchamt (İlçe Tapu Amirliği) eintragen lassen. Innerhalb desselben Monats muss er beim Innenministerium die Erwerbsgenehmigung beantragen. Eintragung und Antrag können persönlich, durch einen Rechtsanwalt oder durch einen bevollmächtigten Vertreter erfolgen. Eingetragen wird beim Bezirksgrundbuchamt des Bezirks, in dem die Immobilie liegt, etwa in Kyrenia (Girne), Famagusta (Gazimağusa) oder İskele.

Die Eintragung setzt voraus, dass alle Steuern und Gebühren bezahlt sind, die Käufer und Verkäufer aus dem Kauf gesetzlich schulden. Wird der Vertrag nicht binnen des Monats eingetragen und der Antrag nicht gestellt, ist der Vertrag ohne Weiteres nichtig.

Nach dem Wortlaut der Verordnung beginnt der Monat mit ihrem eigenen Inkrafttreten, und die Regel gilt für Verträge innerhalb der Erwerbsberechtigung. Für einen heute unterzeichneten Vertrag ist die vorsichtige Lesart, dass der Vertrag binnen eines Monats nach Unterzeichnung gestempelt und eingetragen und der Genehmigungsantrag gestellt werden muss.

Die Genehmigung wird durch einen im Amtsblatt veröffentlichten Beschluss des Ministerrats erteilt. Danach gelten drei weitere Fristen.

• Eigentumsübertragung binnen eines Jahres. Verkäufer und ausländischer Käufer müssen das amtliche Übertragungsformular (devir takrirnamesi) binnen eines Jahres nach der Veröffentlichung vor dem Beamten des Bezirksgrundbuchamts unterzeichnen. Geschieht dies nicht, erlischt die Genehmigung ohne Weiteres und gilt als unwirksam.
• Besteht keine Hypothek zugunsten des Verkäufers, beginnt die Jahresfrist, sobald der volle Preis bezahlt ist, der in dem beim Ministerium eingereichten Dokument angegeben ist. Ein Bauträger, der voll bezahlt wurde und das Eigentum dennoch nicht überträgt, muss dem Käufer den daraus entstehenden Schaden ersetzen.
• Übertragungsgebühren binnen 75 Arbeitstagen. Käufer und Verkäufer müssen die Grundbuchübertragungsgebühren binnen 75 Arbeitstagen nach Veröffentlichung der Genehmigung zahlen. Andernfalls erlischt die Genehmigung ohne Weiteres.

Solange nicht alle Steuern und Gebühren bezahlt sind, darf die Gemeinde keinen dauerhaften oder vorübergehenden Wasseranschluss und der Stromversorger keinen dauerhaften oder vorübergehenden Stromanschluss für die Immobilie herstellen. Für den während der Bauphase benötigten Baustrom und das vorübergehende Bauwasser gilt die Regel nicht.

6. Verträge aus der Zeit vor der Änderung von 2024: die Frist bis zum 6. April 2027

Eine Reihe ausländischer Käufer in Nordzypern hat vor dem Inkrafttreten des Gesetzes Nr. 39/2024 Verträge geschlossen und diese nie eintragen lassen oder zwar eingetragen, die Übertragung aber nicht abgeschlossen. Die Verordnung 119/2026 gewährt ihnen eine weitere Frist von sechs Monaten ab dem 6. Oktober 2026, die somit am 6. April 2027 endet.

• Verträge innerhalb der Erwerbsberechtigung. Verkäufer und ausländischer Käufer müssen den Vertrag im Umfang der Berechtigung beim Bezirksgrundbuchamt eintragen lassen und binnen der sechs Monate beim Ministerium die Erwerbsgenehmigung beantragen.
• Vor der Änderung von 2024 erteilte Genehmigungen. Ein ausländischer Käufer, der bereits eine Genehmigung des Ministerrats aus der Zeit vor der Änderung besitzt, muss die Eigentumsübertragung zusammen mit dem Verkäufer binnen derselben sechs Monate beim Bezirksgrundbuchamt vollziehen.
• Verträge über die Berechtigung hinaus. Ein ausländischer Käufer, der mehr Verträge geschlossen hat, als seine Berechtigung zulässt, und sie nicht eingetragen hat, muss sie binnen der sechs Monate dem Ministerium anzeigen und eine Gebühr von 1 % des im Vertrag angegebenen Preises zahlen. Eine spätere Anzeige ist weiterhin möglich, die Gebühr beträgt dann aber 3 %.

Für Überverträge ist die Anzeige nur der erste Schritt. Die Verordnung verlangt, dass diese Verträge binnen 24 Monaten nach Ablauf der Sechsmonatsfrist, also bis zum 6. April 2029, unter Beachtung ihrer Regeln übertragen werden. Ein nicht übertragener Übervertrag über eine Wohnung kann den Regeln über die Nutzungsbescheinigung unterstellt werden. Ein Übervertrag, der innerhalb der Frist weder übertragen noch von diesen Regeln erfasst wird, ist nichtig.

Der Ministerrat kann diese Übergangsfristen um bis zu sechs Monate verlängern, aber nur, wenn die Schritte wegen eines Verschuldens der Verwaltung nicht abgeschlossen werden konnten. Eine von Käufer oder Verkäufer verursachte Verzögerung ist kein Verlängerungsgrund.

7. Die zehnjährige Nutzungsbescheinigung verschafft Nutzung, kein Eigentum

Die Nutzungsbescheinigung (kullanım belgesi) ist die Antwort der Verordnung auf den ausländischen Käufer, der eine Wohnung bezahlt hat, deren Eigentum ihm das Gesetz nicht gestattet.

Ein ausländischer Käufer, der einen Übervertrag gegen die Gebühr von 1 % oder 3 % angezeigt hat, kann den Vertrag beim Bezirksgrundbuchamt eintragen lassen und eine Nutzungsbescheinigung beantragen. Der Käufer zahlt die für Ausländer geltende Grundbuchübertragungsgebühr und erhält eine zehnjährige Bescheinigung nach dem Muster in der Anlage der Verordnung. Das Eigentum bleibt beim Verkäufer.

Die Bescheinigung hat folgende Merkmale.

• Nur Wohnungen. Sie wird für Kaufverträge über Wohngebäude erteilt, nicht für Grundstücke.
• Voller Preis bezahlt. Sie gilt nur, wenn der Käufer den vollen Preis der Immobilie bezahlt hat.
• Zehn Jahre mit Schutz. Während der zehn Jahre kann die Bescheinigung nur bei einer Übertragung der Immobilie oder auf Antrag des Inhabers aufgehoben werden.
• Ferienhäuser. Für Wohnungen, die den Vorschriften über Ferienhäuser unterstellt werden, die das für Tourismus zuständige Ministerium verwaltet, wird die Bescheinigung unbefristet erteilt, solange sie nicht aufgehoben wird.
• Sonst Zehnjahresgrenze. Für Übererwerber, deren Wohnungen nicht unter die Vorschriften über Ferienhäuser fallen, gilt das Hauptgesetz, und Verträge, die nicht binnen zehn Jahren übertragen werden, sind nichtig.
• Übertragung ohne Zustimmung des Verkäufers. Der Inhaber kann beim Bezirksgrundbuchamt gegen Zahlung aller Steuern und Gebühren eine Übertragung der Immobilie verlangen, unabhängig davon, ob der Verkäufer zustimmt.
• Kein Eigentum. Die Bescheinigung verschafft Nutzung und Fruchtziehung, kein Eigentum. Der Inhaber darf diese Rechte mit Ausnahme des Verkaufsrechts nicht auf andere übertragen.
• Ausgeschlossene Gebiete. Für Immobilien, die unter die Verordnung über Beschränkungen des Immobilienerwerbs durch Ausländer oder unter die Verordnung über militärische Sperrgebiete fallen, wird keine Bescheinigung erteilt.

Vor der Eintragung der Bescheinigung müssen die Gebühren beim Bezirksgrundbuchamt berechnet und bezahlt werden. Der Verkäufer muss alle Steuern auf die Immobilie bezahlt haben, und das Ministerium führt eine Sicherheitsüberprüfung des Käufers durch. Fällt sie negativ aus, werden einem Käufer, der dennoch innerhalb der gesetzlichen Frist überträgt, die bereits gezahlten Steuern und Gebühren auf die bei der Übertragung fälligen angerechnet.

Die Nutzungsbescheinigung ist nicht mit dem älteren „Nutzungsrecht zum Zweck der Vermietung“ zu verwechseln, das die Verordnung ebenfalls definiert. Dabei handelt es sich um ein befristetes dingliches Recht, das auf die Vermietung der Immobilie beschränkt ist, den Inhaber nicht zum eingetragenen Eigentümer macht und durch eine Bescheinigung des Bezirksgrundbuchamts für diesen Zweck nachgewiesen wird.

Die Bescheinigung ist eine brauchbare Lösung für einen Käufer, der in der Wohnung leben oder sie vermieten will. Für einen Käufer, der die Immobilie beleihen, testamentarisch vererben oder als Eigentümer verkaufen möchte, ist sie eine schwache Lösung, weil der Inhaber nie eingetragener Eigentümer wird. Die Nachlass- und Weiterverkaufsplanung rund um eine Bescheinigung sollte von Anfang an erfolgen, unter Berücksichtigung der Punkte in unserem Leitfaden zu Erbschaft und Nachlassplanung für ausländische Immobilieneigentümer in Nordzypern.

8. Fertiggestellte und übergebene Wohnungen müssen binnen 36 Monaten übertragen werden

Eine eigene Regel gilt für Wohnungen, die vor dem 6. Oktober 2026 durch Kaufvertrag innerhalb der Erwerbsberechtigung des Käufers erworben wurden. Sie greift, wenn die Wohnung fertiggestellt und dem Käufer übergeben wurde, aber noch auf den Verkäufer eingetragen ist.

Die Vertragsparteien oder der Verkäufer allein müssen die Übertragung binnen 36 Monaten ab dem 6. Oktober 2026, also bis zum 6. Oktober 2029, beim Bezirksgrundbuchamt vollziehen. Alle Steuern und Grundbuchübertragungsgebühren sind am selben Tag zu zahlen.

Wer einen triftigen Grund hat, die Übertragung nicht rechtzeitig vornehmen zu können, muss binnen 34 Monaten, also bis zum 6. August 2029, schriftlich beim Bezirksgrundbuchamt einen Antrag stellen. Das Grundbuchamt entscheidet binnen 15 Tagen und teilt seine Entscheidung schriftlich mit. Wird der Grund anerkannt und sind alle Steuern und Gebühren bezahlt, kann die Übertragung auch nach Ablauf der 36 Monate erfolgen.

Die Frist ist lang, doch Käufer in dieser Lage sollten sie nicht als Grund zum Abwarten verstehen. Die üblichen Hindernisse für die Übertragung brauchen Zeit: eine Hypothek des Bauträgers auf dem Stammgrundstück, unbezahlte Steuern des Verkäufers oder ein fehlender Titel für das Wohnungseigentum. Zudem können sich die Regeln vor 2029 ändern.

9. Treuhandverträge aus der Zeit vor 2024 sind ohne Eintragung nichtig

Vor der Änderung von 2024 hielten einige ausländische Käufer Immobilien über Treuhandverträge (yediemin oder mütevelli), bei denen eine einheimische Person als Eingetragene oder Vertragspartei zugunsten des Ausländers auftrat.

Die Verordnung 119/2026 wiederholt die Regel, dass solche Treuhandverträge binnen sechs Monaten nach Inkrafttreten der Änderung von 2024 beim Bezirksgrundbuchamt eingetragen werden mussten. Diese Frist ist abgelaufen. Ein Treuhandvertrag, der nicht innerhalb dieser Frist eingetragen wurde oder die Regeln der Änderung von 2024 aushebeln würde, ist nichtig.

Zusammen mit der Definition der ausländischen juristischen Person in Abschnitt 2 lautet die Botschaft des Regimes: Indirekte Haltestrukturen schaffen keine zusätzliche Erwerbsberechtigung. Ein Kauf sollte offen erfolgen, im eigenen Namen des Käufers oder über eine Gesellschaft, die selbst als ausländische Käuferin behandelt wird.

10. Der Investitionsweg: 10 Millionen Euro und bis zu 80.280 Quadratmeter

Die Grenzen aus Abschnitt 3 gelten für qualifizierte Investitionen nicht in gleicher Weise.

Die Verordnung definiert eine Investition als eine Investition von mindestens 10 Millionen Euro in Tourismus, Bildung, Gesundheit, Industrie, Landwirtschaft, Technologie oder Forschung und Entwicklung. Das Bauen von Wohnungen zum Verkauf (yap-sat) gilt hierfür nicht als Investition.

Ein ausländischer Investor in einem dieser Sektoren muss bei einer in der TRNZ tätigen Bank mindestens 10 Millionen Euro im Namen oder für Rechnung seiner Gesellschaft hinterlegen. Das Geld muss binnen zwei Jahren für die im Beschluss des Ministerrats bezeichnete Investition verwendet werden; Grundstückskäufe zählen nicht dazu. Das für den Sektor zuständige Ministerium und das Finanz- und Steueramt überwachen die Investition.

An einer in der TRNZ gegründeten oder eingetragenen Gesellschaft können Personen, die nicht Staatsbürger der TRNZ sind, Anteile in beliebiger Höhe halten. Eine solche Gesellschaft darf zu Investitionszwecken bis zu 80.280 Quadratmeter Land erwerben, vorbehaltlich der Parzellenhälfte, der 80-Prozent-Regel und der Investitionsbedingungen. Auf dem Land kann bereits ein endgültig genehmigtes Gebäude stehen, das die Investitionskriterien erfüllt. Dann kann der Ministerrat den Erwerb ohne Investitionsprojekt und ohne Anwendung der 10-Millionen-Euro-Schwelle genehmigen.

Eine Immobilie, die mit einer früheren Genehmigung des Ministerrats zu Investitionszwecken erworben wurde und auf der mit der Investition begonnen worden ist, kann mit einer neuen Genehmigung an einen neuen ausländischen Käufer verkauft werden. Ist die Investition nicht abgeschlossen, muss der neue Käufer sie binnen zwei Jahren vollenden.

Investoren, die diesen Weg erwägen, sollten auch die gesellschafts-, steuer- und arbeitsrechtlichen Punkte in unserem Leitfaden zu Geschäften in Nordzypern und die Arbeit unseres Bereichs Internationales Geschäft & Investition einbeziehen.

11. Käufer aus Staaten, die die TRNZ anerkennen

Die Verordnung bildet eine eigene Gruppe für natürliche und juristische Personen, die Staatsangehörige von Staaten sind, die die TRNZ anerkennen und deren Bürgern dasselbe Recht gewähren. Die Türkei ist der einzige Staat, der die TRNZ anerkennt, sodass die Gruppe praktisch türkische Staatsangehörige und türkische Gesellschaften betrifft. Ob die Gegenseitigkeitsbedingung erfüllt ist, entscheiden die Behörden.

Die Gruppe hat drei Vorteile.

• Höhere Grenzen. Bis zu sechs statt drei Wohnungen und in einer Wohnanlage drei statt zwei Villen.
• Eine eigene Gebührenstaffel. Die am 6. Oktober 2026 veröffentlichte Grundbuchgebührenordnung wendet auf die ersten Immobilien dieser Gruppe niedrigere Sätze an als auf andere Ausländer (Abschnitt 14).
• Ein Weg zum Bauen und Verkaufen. Der Ausschluss des Bauens zum Verkauf gilt für diese Gruppe innerhalb einer festgelegten Struktur nicht. Eine natürliche oder juristische Person, die beim Verband der türkisch-zyprischen Bauunternehmer eingetragen ist und einen gültigen jährlichen Bauunternehmerausweis besitzt, kann mit Käufern dieser Gruppe eine Partnerschaft eingehen, die unter diesem Ausweis ausschließlich Wohnungen baut und verkauft. Der ausländische Anteil an der Partnerschaft darf 49 % nicht übersteigen. Die Partnerschaft kann dann beim Ministerium unter dem Ausweis des einheimischen Partners die Genehmigung des Ministerrats zum Landerwerb beantragen, und zu diesem Zweck gegründete Gesellschaften unterliegen nicht den Beschränkungen des Gesetzes.

Für türkische Bauträger ist der dritte Punkt der wichtigste. Er erfordert eine sorgfältig gestaltete Partnerschaft, weil die 49-Prozent-Grenze und der Bauunternehmerausweis des einheimischen Partners Bedingungen der Genehmigung sind und keine Formalitäten.

12. Lizenzierte Zwischeninvestoren

Die Verordnung behält ein im Laufe des Jahres 2026 eingeführtes System für Vermittler bei, die neue Wohnungen an ausländische Käufer vermarkten.

Ein lizenzierter Zwischeninvestor (Lisanslı Ara Yatırımcı) ist eine ausländische natürliche oder juristische Person, die aufgrund einer schriftlichen Vereinbarung jährlich mindestens zehn Wohnungen in ihre Verfügung nimmt, ohne Eigentum zu erwerben. Die Wohnungen können im Projektstadium oder nach der endgültigen Genehmigung übernommen werden, Grundstücke jedoch nicht. Der Zwischeninvestor vermarktet, verkauft und überträgt sie dann an ausländische Käufer in der TRNZ oder im Ausland.

• Lizenz. Das zuständige Staatssekretariat des Ministeriums erteilt die Lizenz für ein Jahr; sie kann jährlich verlängert werden, wenn die Kriterien erfüllt sind. Die Gebühr beträgt das Doppelte des geltenden monatlichen Bruttomindestlohns.
• Unterlagen. Der Antragsteller muss ein apostilliertes Führungszeugnis seines Heimatstaats vorlegen, das höchstens drei Monate vor dem Antrag ausgestellt wurde, sowie ein vom Bauträger unterzeichnetes und gesiegeltes, von einem Beglaubigungsbeamten beglaubigtes Dokument über den für die Wohnungen vereinbarten Gesamtpreis.
• Eintragung binnen eines Monats. Der Zwischeninvestor muss seine gestempelte Vereinbarung mit dem Bauträger binnen eines Monats beim Bezirksgrundbuchamt eintragen lassen. Auch jeder Folgevertrag mit einem ausländischen Käufer muss binnen eines Monats gestempelt und eingetragen werden, mit bezahlten Steuern und Gebühren.
• Übertragung binnen zwei Jahren. Der Zwischeninvestor muss die Wohnungen binnen zwei Jahren nach der endgültigen Genehmigungsbescheinigung auf die von ihm gefundenen Käufer übertragen lassen.
• Folgen. Wohnungen, die nicht binnen der zwei Jahre vermarktet und übertragen werden, müssen mit Nutzungsbescheinigungen den Vorschriften über Ferienhäuser unterstellt werden. Andernfalls und bei jedem Verstoß gegen die Regeln widerruft das Ministerium die Lizenz.

Ein ausländischer Käufer, dem eine Wohnung über einen Zwischeninvestor angeboten wird, sollte vor einer Zahlung die Lizenz und die eingetragene Zwischeninvestorvereinbarung einsehen, weil seine eigene Monatsfrist unabhängig von der Lage des Zwischeninvestors läuft.

13. Fehlendes Wohnungseigentum, Anteilsübertragungen und Übertragungen in der Familie

Drei engere Regeln betreffen Probleme, die Übertragungen häufig verzögern.

• Antrag ohne Wohnungseigentumstitel. Zwei Jahre ab dem 6. Oktober 2026 kann ein ausländischer Käufer, wenn für die Immobilie nach dem Gesetz über Wohnungseigentum und Wohnungseigentumsdienstbarkeit kein Wohnungseigentum und keine Wohnungseigentumsdienstbarkeit begründet werden kann, die Erwerbsgenehmigung mit einer Baugenehmigung oder einer Planungsgenehmigung des Stadtplanungsamts beantragen.
• Anteilsübertragung mit Zustimmung des Direktors. Kann ein Titel für eine selbständige Einheit wegen eines technischen Hindernisses, das von einem Miteigentümer oder vom Projekt ausgeht, nicht erlangt werden, können die Eigentümer ihre Anteile mit Zustimmung des Direktors des Grundbuch- und Katasteramts übertragen, wenn sie binnen zwei Jahren einen Antrag stellen. Die Verordnung knüpft diese Frist an das Inkrafttreten „dieses Änderungsgesetzes“, was auf die Änderung von 2024 verweisen könnte. Betroffene Eigentümer sollten den Antrag stellen, ohne eine Klärung dieser Frage abzuwarten.
• Übertragungen an Verwandte. Eine Immobilie, die auf einen Ausländer eingetragen ist oder von ihm gepachtet wird, kann mit Wissen und Zustimmung des Ministeriums an Blutsverwandte oder Verschwägerte ersten oder zweiten Grades übertragen werden, ohne die Beschränkungen des Artikels 4 des Gesetzes.

Die letzte Regel erleichtert Übertragungen innerhalb der Familie zu Lebzeiten. Sie sollte zusammen mit der erbrechtlichen Analyse in unserem Leitfaden zur Nachlassplanung gelesen werden, weil eine Übertragung zu Lebzeiten und eine Übertragung von Todes wegen unterschiedliche Steuer- und Titelfragen aufwerfen.

14. Übertragungsgebühren und Bauträgersteuer bis zum 5. Januar 2027

Im Amtsblatt Nr. 196 wurde außerdem eine Änderung der Verordnung über Gebühren und Entgelte des Grundbuch- und Katasteramts veröffentlicht, die das Gebührenverzeichnis ersetzt. Sie gilt vom 6. Oktober 2026 bis einschließlich 5. Januar 2027. Nach dem Verzeichnis gelten seine Gebühren und Sätze für bereits begonnene oder noch zu beginnende Vorgänge bis zu deren Abschluss.

Für Verkäufe an Ausländer sieht das Verzeichnis folgende Gesamtsätze vor, die sich jeweils aus der Übertragungsgebühr und einer oder zwei Zusatzabgaben zusammensetzen:

• erste Wohnung: 4 %;
• zweite Wohnung: 5,5 %;
• dritte Wohnung: 6 %.

Für Käufer aus Staaten, die die TRNZ anerkennen, betragen die Gesamtsätze:

• erste und zweite Immobilie: 4 %;
• dritte und vierte Immobilie: 5,5 %;
• fünfte und sechste Immobilie: 6 %.

In derselben Ausgabe wurde die Verordnung 121/2026 zur Bauträgersteuer veröffentlicht. Sie betrifft Personen, deren Geschäft der Kauf und Verkauf, die Parzellierung oder der Bau und Verkauf von Immobilien ist. Hat eine solche Person einen gestempelten Kaufvertrag vor dem 31. Mai 2024 beim Grundbuchamt eintragen lassen, dem Tag, an dem nach Artikel 4 Absatz 2 der Verordnung das Gesetz Nr. 39/2024 in Kraft trat, kann sie bis zum 5. Januar 2027 einen Antrag beim Finanz- und Steueramt stellen. Bei der Übertragung der Immobilie an einen ausländischen Käufer aufgrund dieses Vertrags wird die Steuer dann mit 10 % des durchschnittlichen Nettogewinns einbehalten, zahlbar in voller Höhe bei der Erklärung.

Für Käufer ist die Bauträgersteuerverordnung mittelbar von Bedeutung. Eine Nutzungsbescheinigung kann nur erteilt werden, wenn der Verkäufer alle Steuern auf die Immobilie bezahlt hat, und eine ungeklärte Steuerlage auf Seiten des Bauträgers kann eine Übertragung verzögern. Ein Käufer sollte sich die Steuerlage des Verkäufers vor der letzten Zahlung schriftlich bestätigen lassen.

15. Vertraglicher Schutz, solange das Recht im Umbruch ist

Ein heute in Nordzypern unterzeichneter Vertrag sollte davon ausgehen, dass sich vor der Eigentumsübertragung mindestens eine Regel ändert. Ob ein Käufer geschützt ist, entscheiden meist die folgenden Punkte.

• Genehmigung als Bedingung. Die Pflicht zur Zahlung des Restkaufpreises sollte unter der Bedingung der Erwerbsgenehmigung stehen, mit Rückzahlung und Frist für den Fall der Versagung, auch wenn eine Projektobergrenze aus Abschnitt 4 erreicht ist.
• Verantwortung für die Monatsfrist. Der Vertrag sollte festlegen, wer ihn stempeln und eintragen lässt, wer welche Steuer und Gebühr zahlt und wer die Folgen trägt, wenn der Monat versäumt wird. Eine Vollmacht für einen Rechtsanwalt verhindert, dass die Frist verstreicht, weil der Käufer im Ausland ist.
• Titel, Hypothek und Wohnungseigentum. Der Bauträger sollte den Titel gewährleisten, sich zur Löschung jeder Hypothek auf der Einheit verpflichten und angeben, wann der Wohnungseigentumstitel vorliegen wird.
• Steuern und Anschlüsse. Der Vertrag sollte die Steuern und Gebühren verteilen, von denen der Wasser- und Stromanschluss abhängt.
• Rechtsänderung. Der Vertrag sollte regeln, was geschieht, wenn sich Grenzen, Gebühren oder Fristen vor der Übertragung ändern.

Diese Punkte ersetzen nicht die Titel- und Herkunftsprüfung, die in unserem Leitfaden zur rechtlichen Due Diligence bei grenzüberschreitenden Transaktionen erläutert wird.

16. Was jetzt zu tun ist, je nach Lage

Die Verordnung betrifft verschiedene Käufer auf unterschiedliche Weise. Die folgenden Schritte werden am häufigsten benötigt.

Ein Käufer kurz vor Unterzeichnung eines neuen Vertrags

• Lassen Sie die Erwerbsberechtigung berechnen und zählen Sie dabei bereits gehaltene Immobilien und frühere Verträge mit.
• Fragen Sie den Bauträger, wie viele Einheiten im Projekt an Ausländer und an Käufer derselben Staatsangehörigkeit verkauft wurden.
• Vereinbaren Sie, wer den Vertrag stempeln und eintragen lässt und den Genehmigungsantrag binnen des Monats stellt, und erteilen Sie dieser Person bei Bedarf eine Vollmacht.
• Machen Sie den Restkaufpreis von der Genehmigung abhängig, mit Rückzahlung bei Versagung.

Ein Käufer mit einem Vertrag aus der Zeit vor der Änderung von 2024

• Prüfen Sie, ob der Vertrag eingetragen und ob eine Genehmigung erteilt wurde.
• Falls nicht, lassen Sie ihn vor dem 6. April 2027 eintragen und beantragen Sie die Genehmigung.
• Übersteigt der Vertrag die Erwerbsberechtigung, zeigen Sie ihn vor dem 6. April 2027 dem Ministerium an, um 1 % statt 3 % zu zahlen, und entscheiden Sie zwischen Übertragung innerhalb der späteren Frist und Nutzungsbescheinigung.

Ein Käufer in einer fertigen Wohnung ohne Titel

• Lassen Sie sich die Lage des Bauträgers zu Hypotheken, Steuern und Wohnungseigentumstitel schriftlich bestätigen.
• Planen Sie die Übertragung lange vor dem 6. Oktober 2029 und zeigen Sie einen triftigen Grund gegebenenfalls vor dem 6. August 2029 an.

Ein Bauträger oder Zwischeninvestor

• Überwachen Sie für jedes Projekt die 80-Prozent-Grenze und die Parzellenhälfte und legen Sie sie den Käufern offen.
• Prüfen Sie, ob für den Vertriebsplan eine Lizenz als Zwischeninvestor oder eine Partnerschaft zum Bauen und Verkaufen mit einem Partner aus einem anerkennenden Staat erforderlich ist.
• Prüfen Sie, ob die Verordnung 121/2026 auf vor Mai 2024 eingetragene Verträge anwendbar ist, und stellen Sie gegebenenfalls vor dem 5. Januar 2027 einen Antrag.

17. Die Termine, auf die es jetzt ankommt

Die folgenden Termine ergeben sich aus der Verordnung 119/2026, der Gebührenordnung vom Oktober und der Verordnung 121/2026 in ihrer veröffentlichten Fassung.

• 6. Oktober 2026: Inkrafttreten der Verordnung 119/2026; die Übergangsfristen beginnen neu.
• Binnen eines Monats nach jedem neuen Vertrag: Vertrag stempeln und eintragen lassen, Steuern und Gebühren zahlen und die Genehmigung beantragen.
• Binnen 75 Arbeitstagen nach Veröffentlichung einer Genehmigung: Grundbuchübertragungsgebühren zahlen.
• Binnen eines Jahres nach Veröffentlichung einer Genehmigung, oder nach vollständiger Zahlung, wenn keine Hypothek zugunsten des Verkäufers besteht: die Übertragung beim Grundbuchamt unterzeichnen.
• 5. Januar 2027: letzter Tag der Gebührenordnung vom Oktober und der Anträge nach der Verordnung 121/2026. Die 90-Tage-Frist der Verordnung selbst endet etwa zur selben Zeit.
• 6. April 2027: Ende der Sechsmonatsfrist für die Eintragung von Verträgen aus der Zeit vor 2024 und den Genehmigungsantrag, für den Vollzug von Übertragungen aufgrund von Genehmigungen aus der Zeit vor 2024 und für die Anzeige von Überverträgen zur Gebühr von 1 %.
• 6. Oktober 2028: Ende der Zweijahresfrist für Genehmigungsanträge mit Baugenehmigung oder Planungsgenehmigung.
• 6. April 2029: Ende der 24-Monats-Frist für die Übertragung von Überverträgen.
• 6. August 2029: letzter Tag für die Anzeige eines triftigen Grundes bei übergebenen Wohnungen.
• 6. Oktober 2029: Ende der 36-Monats-Frist für die Übertragung fertiggestellter und übergebener Wohnungen.

Fazit

Die Verordnungen des Jahres 2026 haben die Grundstruktur des 2024 eingeführten Regimes für den Immobilienerwerb durch Ausländer nicht verändert. Ein ausländischer Käufer braucht weiterhin eine Genehmigung, hat weiterhin eine begrenzte Erwerbsberechtigung und steht weiterhin vor kurzen Fristen, deren Versäumung einen Vertrag nichtig machen kann.

Geändert hat sich der Zeitplan. Alle Übergangsfristen laufen jetzt ab dem 6. Oktober 2026, die geltenden Gebühren sind befristet, und die nächste Änderung kann im Januar 2027 kommen, durch das Parlament oder durch eine weitere Verordnung.

Für Käufer mit alten, nicht eingetragenen oder überzähligen Verträgen ist die Frist bis zum 6. April 2027 diejenige, auf die jetzt zu reagieren ist. Für neue Käufer ist die Monatsfrist die Regel, die den Vertrag, den Zahlungsplan und die Wahl der Person bestimmen sollte, die die Eintragung vornimmt.

Wie Terziolu & Partners unterstützen kann

Terziolu & Partners berät ausländische Käufer, Bauträger, Investoren und Familien bei Immobiliengeschäften in Nordzypern über seinen Bereich Immobilien & Privatmandanten und sein Büro in Nordzypern in Kyrenia (Girne).

Die Tätigkeit der Kanzlei umfasst in diesem Bereich die Berechnung der Erwerbsberechtigung eines Käufers, die Prüfung von Kaufverträgen und Bauträgerunterlagen sowie die Eintragung von Verträgen und die Einreichung von Genehmigungsanträgen innerhalb der Monatsfrist. Sie erstreckt sich außerdem auf die Heilung von Verträgen aus der Zeit vor 2024 und von Überverträgen, Anträge auf Nutzungsbescheinigungen, Investitions- und Bauträgerstrukturen, Vereinbarungen mit lizenzierten Zwischeninvestoren und, über unseren Bereich Streitbeilegung, Streitigkeiten mit Bauträgern über verzögerte Übertragungen.

Lebt der Käufer im Ausland oder berührt das Geschäft eine andere Rechtsordnung, wird die Arbeit mit der Beratung zu Nachlass, Steuern und Vollstreckung im Ausland abgestimmt, wie in unserem Beitrag zur grenzüberschreitenden rechtlichen Koordination beschrieben. Um einen Kauf oder einen bestehenden Vertrag zu besprechen, nehmen Sie Kontakt mit uns auf.

Ausgewählte Quellen und weiterführende Literatur

• Verordnung mit Gesetzeskraft Nr. 119/2026 zur Regelung des Immobilienerwerbs durch Ausländer (Yabancıların Taşınmaz Mal Edinimine İlişkin Kuralları Düzenleyen Yasa Gücünde Kararname), Amtsblatt der TRNZ Nr. 196, Anlage I, Teil II, 6. Oktober 2026. Artikel 3 bis 13 sowie Anlagen 1 und 2; Artikel 14 hebt die Verordnung Nr. 89/2026 auf.
• Verordnung mit Gesetzeskraft Nr. 121/2026 über die Einigung bei der Steuer auf Übertragungen an Ausländer aufgrund von vor dem 21. Mai 2024 eingetragenen Verträgen, Amtsblatt Nr. 196, Anlage I, Teil II, 6. Oktober 2026. Artikel 4 bis 6; Anträge bis zum 5. Januar 2027.
• Verordnung über Gebühren und Entgelte des Grundbuch- und Katasteramts (Änderung), Amtsblatt Nr. 196, Anlage III, Bekanntmachung Nr. 947, 6. Oktober 2026. Verzeichnis, Nummer 3(1)(B), und Artikel 3 (gültig bis zum 5. Januar 2027).
• Verordnung mit Gesetzeskraft Nr. 89/2026 zur Regelung des Immobilienerwerbs durch Ausländer, Amtsblatt Nr. 147, Anlage I, Teil II, 7. August 2026 (aufgehoben).
• Verordnung mit Gesetzeskraft Nr. 63/2026 zur Regelung des Immobilienerwerbs durch Ausländer, Amtsblatt Nr. 87, Anlage I, Teil II, 11. Mai 2026 (abgelöst).
• Verordnung mit Gesetzeskraft Nr. 11/2026 zur Regelung des Immobilienerwerbs durch Ausländer, Amtsblatt Nr. 28, Anlage I, Teil II, 12. Februar 2026 (abgelöst).
• Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Gesetzes über den Immobilienerwerb und die langfristige Pacht durch Ausländer, Nr. 399/5/2026, Amtsblatt Nr. 89, Anlage VI, 13. Mai 2026; Dringlichkeitsbeschluss vom 18. Mai 2026, bekannt gemacht im Amtsblatt Nr. 93, Anlage VI.
• Gesetz Nr. 52/2008 über den Immobilienerwerb und die langfristige Pacht durch Ausländer, geändert durch das Gesetz Nr. 39/2024.
• Verfassung der Türkischen Republik Nordzypern, Artikel 112 (Verordnungen mit Gesetzeskraft).
• Irmak Özkoç, „Olağan Dönem Kanun Hükmünde Kararnamelerin / Yasa Gücünde Kararnamelerin TC ve KKTC Hukukunda İncelenmesi“, Masterarbeit, Eastern Mediterranean University, 2015. Die Arbeit untersucht Artikel 112 und die 90-Tage-Frist des Parlaments.