Коммерческая аренда в Турции: арендная плата, продление, передача договора и выход

Договор коммерческой аренды часто обсуждают так, будто его главные переменные — арендная плата, срок и квадратные метры.

Это важные условия. Но это ещё не всё правоотношение.

Для ритейлера, который развивает свой бренд по всей Турции, гостиничного оператора или ресторана договор аренды может определить, удастся ли окупить значительные вложения в отделку за коммерчески приемлемый срок. Для инвестора, покупающего доходное здание, законные права арендатора могут значить для оценки больше, чем указанная в договоре дата окончания. При приобретении действующего бизнеса стратегически важный договор аренды может оказаться активом, который нельзя просто передать вместе с остальным предприятием.

Турецкое право добавляет ещё один уровень. Если помещение подпадает под режим аренды жилых и крытых коммерческих помещений (konut ve çatılı işyeri kiraları), Обязательственный кодекс Турции № 6098 («TBK») содержит императивные нормы об арендной плате, обеспечении, продлении, передаче договора и его расторжении. Эти нормы могут применяться к договорам, согласованным опытными коммерческими сторонами, и во многих отношениях имеют приоритет над условиями, которые в международном договоре аренды выглядели бы совершенно обычными.

Поэтому первая задача — не толковать условие об арендной плате.

Первая задача — установить, какой арендный режим регулирует помещение.

1. Характер помещения определяет правовой режим

Объект, используемый для бизнеса, не становится «крытым коммерческим помещением» лишь потому, что на участке есть здания.

Это разграничение имеет практические последствия, поскольку специальный режим статей 339 и последующих TBK применяется неодинаково к любой аренде коммерческих земель, промышленных объектов или смешанных помещений.

Кассационный суд прямо рассмотрел этот вопрос в решении 3-й гражданской палаты E. 2025/4986, K. 2026/3318 от 21 мая 2026 года.

Спорный объект использовался как завод товарного бетона и включал административные и производственные строения, а также значительные открытые площади. Нижестоящие суды сочли его крытым коммерческим помещением и определили арендную плату по статьям 344 и 345. Кассационный суд отменил решение, поскольку доказательства не позволяли достаточно установить преобладающий характер объекта (galip vasıf). Он потребовал заново исследовать размер и характер строений, их капитальность или временность, площадь открытой земли и фактическое назначение объекта.

Значение этого подхода выходит далеко за рамки бетонных заводов.

Промышленные комплексы, логистические площадки, автозаправочные станции, открытые складские площадки, сельскохозяйственные предприятия и аренда земли вместе со строениями — всё это может потребовать квалификации, прежде чем стороны узнают, регулируются ли их споры специальными нормами о крытых коммерческих помещениях.

При составлении договора этот момент легко упустить. Гораздо труднее его упустить, когда от квалификации начинают зависеть режим арендной платы, права на расторжение или даже арбитрабельность спора.

2. Коммерческие стороны не обладают неограниченной свободой договора

Турецкое право не ограничивает императивную защиту арендаторов только жилой арендой.

В течение некоторого времени после вступления TBK в силу ряд положений не применялся к аренде коммерческих помещений, если арендатором был коммерсант или частное либо публичное юридическое лицо. Этот восьмилетний переходный период завершился 1 июля 2020 года. Кассационный суд прямо признал, что отложенные нормы, включая законный режим арендной платы, с тех пор применяются к соответствующим договорам коммерческой аренды.

Это напрямую влияет на составление договоров.

Статья 346, например, запрещает арендодателю в режиме крытых коммерческих помещений возлагать запрещённые платёжные обязанности сверх арендной платы и сопутствующих расходов. Условия о том, что будущие платежи автоматически становятся подлежащими немедленной уплате лишь из-за просрочки одного платежа, или о неустойке за неуплату арендной платы в запрещённой этой нормой форме недействительны, несмотря на коммерческий опыт сторон.

Обеспечение также регулируется. Согласно статье 342, обеспечение, согласованное по аренде жилого или крытого коммерческого помещения, не может превышать арендную плату за три месяца. Если обеспечение внесено деньгами или ценными бумагами, Кодекс предписывает банковский механизм, препятствующий его одностороннему высвобождению. Другие виды обеспечения (включая банковские и корпоративные гарантии) следует анализировать исходя из их собственной правовой конструкции, а не просто приравнивать к денежному депозиту.

Более общий вывод для составления договоров важен для международных групп, работающих в Турции. Английский, американский или континентально-европейский образец нельзя безопасно перевести и использовать в расчёте на то, что опытные коммерческие стороны свободны воспроизвести в Турции те же механизмы просрочки, досрочного истребования и обеспечения.

Исходной точкой должен быть турецкий законодательный режим.

3. Пересмотр арендной платы существенно меняется после пятого года

Для крытых коммерческих помещений статья 344 регулирует арендную плату в продлённые периоды.

Соглашение о повышении, применимом в продлённый период аренды, действительно лишь в пределах законного потолка, основанного на среднем за двенадцать месяцев изменении индекса потребительских цен. Если стороны не согласовали механизм повышения, суд определяет арендную плату в рамках закона с учётом состояния помещения и справедливости.

По достижении пятилетнего рубежа правовое положение меняется.

Для договоров сроком более пяти лет или продлённых после пяти лет статья 344 допускает более широкое определение арендной платы. Суд учитывает не только средний ИПЦ за двенадцать месяцев, но и состояние объекта, сопоставимые ставки и справедливость. Такой же расширенный пересмотр вновь становится доступен на каждом последующем пятилетнем рубеже.

Это разграничение имеет большое коммерческое значение.

Предположим, ритейлер заключил договор аренды флагманского магазина, когда район только начинал развиваться. Через десять лет сопоставимые помещения могут сдаваться в несколько раз дороже, чем даёт одна лишь историческая индексация. Статья 344 не требует, чтобы отношения бессрочно оставались оторванными от реального рынка аренды.

Однако значение имеют доказательства.

Убедительный анализ сопоставимых ставок должен охватывать помещения, действительно сопоставимые по расположению, площади, разрешённому использованию, заметности, фасаду, доступности, физическому состоянию и коммерческим характеристикам. Цены предложения из интернет-объявлений редко отвечают на все эти вопросы.

Кроме того, статья 345 ставит вопрос сроков. Арендодатель, желающий, чтобы определённая судом арендная плата применялась с начала конкретного нового периода аренды, должен очень внимательно соблюдать законные правила о подаче иска и уведомлении. Сильное дело о рыночной ставке, ведущееся по неверному календарю, может дать существенно иной экономический результат.

Поэтому для институциональных арендодателей и арендаторов с крупными портфелями пятилетние даты пересмотра арендной платы следует рассматривать как даты управления активами, а не даты судебных споров.

4. Валюта арендной платы — отдельный регуляторный вопрос

Международные переговоры об аренде часто начинаются в евро или долларах США.

Это не значит, что в Турции арендную плату обязательно можно оформить именно так.

Согласно турецкому режиму защиты стоимости национальной валюты, резидентам Турции по общему правилу запрещено устанавливать плату и связанные с ней платёжные обязательства по аренде недвижимости, расположенной в Турции (включая жилые и крытые коммерческие помещения), в иностранной валюте или с привязкой к ней, за исключением случаев, предусмотренных применимым коммюнике. Министерство казначейства и финансов подтвердило это правило в официальных разъяснениях 2024 года.

Исключения важны и могут зависеть, например, от статуса сторон или от характера и назначения объекта. Поэтому, когда иностранный инвестор, структура под иностранным контролем, гостиничный оператор или иной бизнес предлагает валютную арендную плату, следует проверить действующий текст Коммюнике № 2008-32/34 и разъяснения Министерства по его применению.

Этот вопрос следует концептуально отделять от статьи 344.

Одна группа норм касается того, какую валюту стороны вправе правомерно использовать.

Другая — того, как арендная плата может меняться в течение срока соответствующего договора.

Договор аренды должен соответствовать обеим.

5. Дата окончания по договору может удивительно мало сказать арендодателю о возврате помещения

Определённый срок в аренде крытого коммерческого помещения действует иначе, чем ожидают многие коммерческие инвесторы.

Согласно статье 347 арендатор может предотвратить продление, уведомив об этом не позднее чем за 15 дней до окончания определённого срока. Если он этого не сделает, договор продлевается ещё на год.

Арендодатель же, как правило, не может вернуть помещение только потому, что согласованный срок истёк.

После первоначального определённого срока Кодекс предоставляет арендатору десятилетний период законного продления. По его завершении арендодатель может расторгнуть договор в конце очередного года продления, не доказывая ни одного из специальных законных оснований, при условии письменного уведомления не позднее чем за три месяца до окончания соответствующего года продления.

Полезный пример — решение Кассационного суда E. 2025/4720, K. 2025/5281. Пятилетний договор аренды начал действовать в августе 2004 года. Первоначальный срок истёк в 2009 году, после чего началось законное продление. Десятилетний период продления завершился в 2019 году, что позволило арендодателю впоследствии сослаться на статью 347 при соблюдении необходимых сроков и уведомления.

Это должно входить в юридическую проверку при приобретении.

Покупатель, изучающий здание с действующим договором коммерческой аренды, не должен записывать «окончание аренды: 2028» и предполагать, что в 2028 году помещение освободится.

Первоначальный срок, история продлений и законная позиция по расторжению должны рассчитываться отдельно.

Более раннее возвращение всё же может быть возможно

Арендодателю не обязательно ждать статьи 347.

Статья 350 допускает расторжение в определённых случаях, включая реальную потребность в помещении для проживания или работы и существенную реконструкцию или перестройку, делающую дальнейшее пользование невозможным. Турецкая судебная практика требует, чтобы заявленная потребность была подлинной и достаточно подтверждённой, а не предположительной или временной.

Недавняя практика добавляет важный договорный нюанс. Кассационный суд в 2025 году указал, что если арендодатель добровольно согласился в договоре на дополнительное предварительное уведомление в пользу арендатора, соблюдение этого договорного условия может оставаться необходимым, даже когда арендодатель действует на основании статьи 350. Отсутствие обещанного уведомления может привести к очередному продлению.

Расторжение по причине потребности влечёт последствия и после возврата помещения. Статья 355 ограничивает повторную сдачу в аренду после некоторых выселений по потребности или в связи с реконструкцией и защищает бывшего арендатора при нарушении этих ограничений.

Поэтому ссылку на потребность не следует использовать как удобную замену коммерческому желанию заменить старого арендатора тем, кто платит больше.

6. Покупая здание, покупатель покупает и арендные отношения

Продажа объекта, как правило, не прекращает аренду.

Статья 310 предусматривает, что при смене собственника после возникновения арендных отношений новый собственник становится их стороной.

Это правило имеет очевидные последствия для инвестиционного анализа.

Покупатель может получить чистый зарегистрированный титул на недвижимость и при этом приобрести экономически непривлекательную или долгосрочную аренду, существенно ограничивающую немедленное использование актива.

Статья 351 предоставляет покупателю особый порядок расторжения по причине потребности, но его процессуальные условия строги. Если новый собственник намерен воспользоваться специальным шестимесячным механизмом, о приобретении и потребности необходимо письменно уведомить арендатора в течение одного месяца с момента приобретения.

Кассационный суд строго применил это требование в решении 2025 года. Объект был приобретён 9 декабря 2022 года, но письменное уведомление дошло до арендаторов лишь по истечении месячного срока. Поэтому основанный на пункте 1 статьи 351 иск о выселении следовало отклонить.

Именно такие вопросы нужно выявлять до закрытия сделки.

Если бизнес-план покупателя зависит от возврата помещения, команде по сделке нужно знать, существует ли правовой путь к этому на самом деле и что именно необходимо сделать сразу после перехода права собственности.

7. Передача договора становится ключевой, когда бизнес арендатора переходит к новому владельцу

Договоры коммерческой аренды часто достигают наибольшей ценности именно тогда, когда продаётся сам бизнес.

Статья 323 устанавливает, что арендатор не может передать арендные отношения без письменного согласия арендодателя. Однако при аренде коммерческих помещений арендодатель не вправе отказать в согласии без уважительной причины.

После действительной передачи новый арендатор заменяет прежнего. Прежний арендатор может оставаться солидарно ответственным с новым в течение законного срока, ограниченного двумя годами и окончанием договора.

Кассационный суд недавно рассматривал статью 323 в споре, возникшем в связи с передачей 29 супермаркетов вместе с договорами аренды и основными средствами, прямо применив правило о том, что в согласии на передачу аренды коммерческого помещения нельзя отказать без уважительной причины.

Для юристов по сделкам это порождает важное разграничение.

При обычной продаже акций компания-арендатор, как правило, остаётся тем же юридическим лицом; меняется лишь собственник этой компании.

При передаче активов или бизнеса приобретателю может понадобиться, чтобы сами договорные арендные отношения перешли к другому юридическому лицу.

Это может сделать согласие арендодателя реальным условием закрытия сделки.

Поэтому опасно указывать в юридической проверке лишь «передаваемый / непередаваемый». Консультант должен изучить законный режим статьи 323, формулировки договора, характер сделки и наличие самостоятельных ограничений на случай смены контроля.

Компании одной группы — всё равно разные арендаторы

Общая собственность не устраняет самостоятельной правосубъектности.

В решении 3-й гражданской палаты E. 2024/4329, K. 2025/3400 коммерческое помещение использовалось с участием другой компании группы, несмотря на договорный запрет на пользование третьими лицами. Кассационный суд поддержал вывод о том, что пользование отдельной компанией составило существенное нарушение договора после того, как арендатор не устранил нарушение в установленный законом срок.

Поэтому при внутригрупповой реорганизации нельзя исходить из того, что дочерняя или сестринская компания может занимать помещение просто потому, что конечные владельцы не изменились.

Договор аренды должен допускать задуманную структуру.

8. Права на отделку следует согласовать до того, как потрачены деньги

Для многих коммерческих арендаторов самое ценное в договоре — не право занимать пустую коробку.

Самое ценное — возможность превратить эту коробку в помещение, из которого будет работать бизнес.

Предприятия розничной торговли, гостиничного бизнеса, здравоохранения и индустрии досуга могут тратить значительные суммы на инженерные системы, кухни, фасады, вывески, внутренние конструкции и специализированное оборудование ещё до открытия.

Статья 321 регулирует изменения и улучшения, производимые арендатором. Ключевое значение имеет письменное согласие арендодателя. Если арендодатель согласен на работы, стороны должны также прямо урегулировать, обязан ли арендатор привести помещение в исходное состояние по окончании аренды и можно ли требовать компенсации за стоимость, добавленную работами.

Эти вопросы не следует оставлять на усмотрение толкования.

Хорошо продуманный режим отделочных работ, как правило, должен разграничивать конструктивные работы и обычные внутренние изменения; распределять ответственность за разрешения и строительные согласования; регулировать контроль со стороны арендодателя; определять собственность на оборудование и порядок его демонтажа; и чётко указывать, какое восстановление потребуется при выезде.

Для арендатора, вкладывающего сумму, равную арендной плате за несколько лет, ещё до начала деятельности, договор, ясный в части арендной платы, но молчащий о восстановлении, не является полноценным коммерческим документом.

Для арендодателя тот же довод действует в обратную сторону. Плохо контролируемые работы могут оставить объект физически изменённым, не соответствующим нормам или трудным для повторной сдачи.

Поэтому отделка — вопрос стоимости недвижимости для обеих сторон.

9. Досрочный возврат помещения — это управление ответственностью, а не просто передача ключей

Бизнес арендатора может покинуть помещение раньше, чем договор можно будет расторгнуть в обычном порядке.

Эту ситуацию регулирует статья 325.

Досрочный возврат помещения не прекращает автоматически обязательств арендатора. Они сохраняются в течение разумного срока, за который объект можно было бы вновь сдать на сходных условиях.

Арендатор может раньше прекратить эту ответственность, предложив нового арендатора, который платёжеспособен, готов принять договор и которого арендодатель может разумно принять. Необходимо также учитывать выгоды, полученные арендодателем, и расходы, которых он избежал.

Для корпоративных арендаторов вывод практический.

Если закрытие точки вероятно, арендную стратегию следует начинать до даты закрытия.

Может оставаться время, чтобы найти нового арендатора, договориться о передаче договора, согласовать выплату за досрочный возврат или скоординировать закрытие с собственными планами реконструкции арендодателя.

Если сначала съехать, а потом договариваться, у арендатора обычно остаётся меньше вариантов.

Статья 331 предусматривает отдельный путь, когда достаточно серьёзные обстоятельства делают продолжение арендных отношений невыносимым. Это чрезвычайный механизм расторжения, а не обычное коммерческое право на выход. То, что точка стала менее прибыльной или руководство больше не хочет там работать, само по себе не превращает обычный предпринимательский риск в уважительную причину по смыслу статьи 331.

Бизнесу, которому нужна реальная гибкость, лучше заложить её в договор аренды на этапе переговоров.

10. Права при неисполнении и выселении во многом процедурны

TBK предоставляет арендодателю несколько путей при неисполнении обязательств арендатором, но их условия различаются.

Согласно статье 315, если арендная плата или соответствующие сопутствующие расходы остаются неуплаченными после наступления срока, арендодатель может письменно предоставить установленный законом срок для исправления и предупредить, что договор будет расторгнут, если нарушение не будет устранено. В аренде жилых и крытых коммерческих помещений этот срок не может быть меньше 30 дней.

Статья 352 содержит отдельные основания расторжения, связанные с арендатором, включая механизм двух обоснованных письменных предупреждений о соответствующих неплатежах в течение соответствующего периода аренды.

Она же регулирует письменное обязательство об освобождении помещения (tahliye taahhüdü). Если после передачи помещения арендатор действительным образом письменно обязался освободить его к определённой дате и не сделал этого, арендодатель должен начать соответствующее производство или исполнительные действия в течение установленного законом месячного срока.

Формальности важны, потому что уведомление — не просто доказательство того, что арендодатель был недоволен.

Оно может стать правовым основанием последующего требования о расторжении.

Поэтому арендодателю следует ещё на стадии уведомления решить, сохраняет ли он денежное требование, создаёт основание для расторжения или делает и то и другое.

11. После решения Общего собрания 2026 года оговорки о разрешении споров требуют большей осторожности

Международные договоры коммерческой аренды часто содержат арбитражные оговорки.

В Турции это больше не следует считать ничем не примечательным выбором при составлении договора.

В решении E. 2025/502, K. 2026/15 от 21 января 2026 года Общее собрание гражданских палат Кассационного суда (Hukuk Genel Kurulu) рассмотрело спор из 30-летнего договора аренды с арбитражной оговоркой, касавшийся применимого механизма повышения арендной платы и предполагаемой переплаты.

Общее собрание поддержало необходимость сначала определить правовую природу договора аренды. В его мотивировке признано, что если отношения представляют собой аренду жилого или крытого коммерческого помещения, императивные нормы об определении арендной платы могут влиять на то, может ли спор рассматриваться в арбитраже. Если же отношения относятся к иной категории аренды, результат может быть иным. Тем самым решение увязывает арбитрабельность с квалификацией основного договора аренды, а не рассматривает все арендные споры одинаково.

Это существенное изменение для практики составления коммерческих договоров.

Арбитражная оговорка не должна просто указывать, что «все споры, возникающие из настоящего договора аренды», разрешаются в арбитраже, предполагая, что любой будущий спор обязательно останется у арбитров.

Значение может иметь предмет спора.

Решение особенно важно для споров об определении арендной платы, поскольку суд подчеркнул императивный характер законного режима арендной платы. Оно не означает, что любой спор из коммерческой аренды неарбитрабелен.

Есть и взаимодействие с обязательной медиацией.

С 1 сентября 2023 года споры из арендных отношений, как правило, подлежат обязательной досудебной медиации по статье 18/B Закона № 6325, за исключением законного порядка выселения в рамках исполнительного производства без судебного решения.

Вместе с тем пункт 18 статьи 18/A предусматривает, что правила об обязательной медиации не применяются при наличии действительного арбитражного соглашения или если применяется иной обязательный альтернативный механизм разрешения споров.

Поэтому в значимом договоре коммерческой аренды оговорку о разрешении споров следует формулировать, продумав, какие споры вероятны и являются ли они юридически арбитрабельными, а не просто переносить арбитражную оговорку из другой сделки.

Если требуется судебное разбирательство, статья 4 Гражданского процессуального кодекса, как правило, относит арендные споры (включая требования, вытекающие из арендных отношений) к ведению мирового гражданского суда (Sulh Hukuk Mahkemesi) независимо от цены иска, за исключением установленного законом исключения для исполнительного производства. То, что обе стороны являются коммерсантами, само по себе не переносит обычный арендный спор в коммерческий суд.

12. Юридическая проверка договоров аренды должна следовать экономике сделки

Один и тот же договор аренды следует анализировать по-разному в зависимости от того, зачем его изучает клиент.

Покупателю доходного объекта нужно знать, устойчива ли арендная плата, когда станет возможен пятилетний пересмотр, как долго может сохраняться законная защита продления, направлялись ли уже уведомления о расторжении, какое обеспечение существует и не строится ли инвестиционный расчёт на возврате помещения, которого нельзя законно добиться к ожидаемой дате.

Покупателю действующей компании нужен другой анализ.

Вопросы могут включать: является ли сама целевая компания указанным в договоре арендатором; идёт ли речь о продаже акций или передаче активов; требуется ли согласие арендодателя; содержит ли договор положения о смене контроля; не занимает ли помещение компания группы; не приближается ли арендная плата к установленной законом дате рыночного пересмотра; достаточно ли зарезервированы обязательства по отделке и восстановлению; и что произойдёт, если бизнес решит закрыть точку вскоре после закрытия сделки.

Для арендатора долгосрочная аренда ниже рынка может быть одним из самых ценных операционных активов компании.

Для арендодателя тот же договор может ограничивать краткосрочную стоимость редевелопмента объекта.

Юридический документ не изменился.

Изменилась экономическая перспектива.

Поэтому юридическая проверка коммерческой аренды не должна сводиться к переносу в таблицу даты начала, даты окончания и ежемесячной ставки. Она должна объяснять, какие права и обязанности эти условия на самом деле создают по турецкому праву.

Заключение

Коммерческая аренда в Турции требует иного мышления, чем обычное составление договоров.

Соглашение сторон остаётся важным, но действует в рамках законодательства, способного определять арендную плату, продление, передачу договора, обеспечение и расторжение, даже когда и арендодатель, и арендатор — опытные коммерческие организации.

Исходная квалификация имеет значение. Решение Кассационного суда 2026 года о смешанных промышленных объектах подтверждает, что преобладающий характер объекта может определять, применяется ли режим крытых коммерческих помещений вообще.

Если этот режим применяется, дата окончания по договору уже не рассказывает всей истории. Статья 347 ограничивает возможность арендодателя вернуть помещение лишь потому, что оговорённый срок истёк. Статья 344 устанавливает и ежегодные ограничения арендной платы, и более широкий пятилетний механизм рыночной ставки. Статьи 323 и 325 регулируют два самых важных с коммерческой точки зрения события в жизни арендатора: передачу договора и выезд до истечения согласованного срока. Статьи 342 и 346 устанавливают дополнительные ограничения для обеспечения и платёжных условий.

Важна и окружающая регуляторная среда. Предлагаемая валютная арендная плата может поставить отдельный вопрос в ведении Министерства казначейства и финансов. Покупка объекта не устраняет действующего арендатора. Передача бизнеса может не повлечь за собой перехода стратегически важного договора аренды. А после решения Общего собрания 2026 года даже тщательно составленная арбитражная оговорка может потребовать более внимательного анализа, когда затронуты императивные нормы об арендной плате за крытые коммерческие помещения.

Поэтому для крупных коммерческих помещений полезный вопрос — не просто в том, является ли договор «выгодным арендодателю» или «выгодным арендатору».

Вопрос в том, дают ли документ и законный режим вместе ту коммерческую позицию, о которой, как полагает клиент, он договорился.

На этот вопрос нужно ответить при согласовании договора аренды.

Отвечать на него после того, как помещение отделано, бизнес продан или стороны уже спорят о возврате помещения, значительно дороже.

Как может помочь Terziolu & Partners

Terziolu & Partners консультирует арендодателей, корпоративных арендаторов, собственников недвижимости, инвесторов и международные компании по вопросам коммерческой аренды, связанным с Турцией, — нередко в рамках более широких трансграничных дел. Наша работа может включать составление и согласование договоров аренды; анализ статуса крытого коммерческого помещения; стратегию пересмотра и судебного определения арендной платы; вопросы валютной арендной платы; передачу договоров и бизнеса; пользование помещением компаниями группы; условия об отделке и восстановлении; депозиты и договорное обеспечение; юридическую проверку договоров аренды при покупке недвижимости и в сделках M&A; расторжение по причине потребности и реконструкции; досрочный возврат помещения; неплатежи; обязательства об освобождении помещения; медиацию; вопросы арбитража; а также судебные разбирательства, возникающие из отношений коммерческой аренды.

При приобретении действующего бизнеса или сданного в аренду объекта анализ договоров аренды может координироваться с нашими практиками недвижимости и частных клиентов, корпоративного и коммерческого права, разрешения споров и трансграничной координации.

Обсудите с нашей командой вопрос коммерческой аренды, пересмотра арендной платы или возврата помещения.

Избранные источники

Основное законодательство

Обязательственный кодекс Турции № 6098, в частности статьи 310, 315, 321–325, 331 и 339–356. Официальный текст Министерства юстиции Турецкой Республики.

Гражданский процессуальный кодекс № 6100, статья 4, о подсудности мировым гражданским судам споров, возникающих из арендных отношений. Официальный текст Министерства юстиции.

Закон № 6325 о медиации в гражданских спорах, статьи 18/A и 18/B, включая обязательную медиацию по арендным спорам и законный режим арбитражных соглашений. Официальный текст и материалы по применению Министерства юстиции.

Коммюнике № 2008-32/34 к Постановлению № 32 о защите стоимости турецкой валюты с изменениями, включая правила об аренде недвижимости в иностранной валюте или с привязкой к ней. Официальный текст и разъяснения Министерства казначейства и финансов.

Кассационный суд (официальные решения UYAP)

Кассационный суд, 3-я гражданская палата, E. 2025/4986, K. 2026/3318, 21 мая 2026 года. Актуальное решение, требующее установить преобладающий характер смешанного промышленного объекта, прежде чем суд определит, применяется ли специальный режим аренды жилых и крытых коммерческих помещений.

Кассационный суд, Общее собрание гражданских палат, E. 2025/502, K. 2026/15, 21 января 2026 года. Значимое решение о соотношении квалификации аренды, императивных норм об арендной плате и арбитрабельности. Решение подтверждает, что правовую природу договора аренды может потребоваться определить до применения арбитражной оговорки к спору об определении арендной платы.

Кассационный суд, 3-я гражданская палата, E. 2025/4720, K. 2025/5281, 5 ноября 2025 года. Решение о применении статьи 347 после завершения десятилетнего периода продления, иллюстрирующее расчёт права арендодателя на расторжение без основания.

Кассационный суд, 3-я гражданская палата, практика 2025 года о требованиях к уведомлению по статье 350. Суд подтвердил, что дополнительное договорное условие о предварительном уведомлении в пользу арендатора может оставаться обязательным для арендодателя, добивающегося расторжения по причине потребности.

Кассационный суд, официальное решение UYAP по статье 323 и передаче 29 супермаркетов. Решение касается передачи договоров аренды коммерческих помещений вместе с действующим бизнесом и законного запрета отказывать в согласии без уважительной причины.

Кассационный суд, 3-я гражданская палата, E. 2024/4329, K. 2025/3400. Решение о несанкционированном пользовании помещением отдельной компанией группы и о последствиях отношения к аффилированным компаниям как к одному арендатору.

Кассационный суд, решение 2025 года по статье 351. Суд строго применил условие о письменном уведомлении в течение одного месяца в рамках специального порядка расторжения по причине потребности нового собственника.