Недвижимость на Северном Кипре для иностранных покупателей после декрета 119/2026: лимиты, сроки и сборы

В 2026 году иностранным покупателям на Северном Кипре пришлось следить сразу за четырьмя разными правовыми текстами.

Правила о том, сколько недвижимости может купить иностранец и в какой срок нужно зарегистрировать покупку, содержатся в Законе № 52/2008 о приобретении недвижимого имущества и долгосрочной аренде иностранцами, изменённом в 2024 году Законом № 39/2024.

Однако только в 2026 году правительство четыре раза заново излагало эти правила в декретах, имеющих силу закона (yasa gücünde kararname). Это декреты № 11/2026 от 12 февраля, № 63/2026 от 11 мая, № 89/2026 от 7 августа и последний, № 119/2026 от 6 октября 2026 г. Каждый новый декрет заново регулировал режим и исчислял переходные сроки со своей даты.

Действующий текст сегодня — декрет № 119/2026, опубликованный в Официальной газете № 196 6 октября 2026 г. и вступивший в силу в тот же день. Он сохраняет лимиты приобретения, инвестиционный путь и систему лицензированных промежуточных инвесторов. Он устанавливает новые предельные даты для договоров, подписанных до поправок 2024 года, для переданного жилья, по которому покупатели всё ещё ждут титула, и для покупателей, превысивших свой лимит приобретения.

В этой статье режим изложен по состоянию на 20 октября 2026 г. на основе текста, опубликованного в Официальной газете. Сначала мы рассматриваем, кто считается иностранным покупателем, лимиты приобретения и правило регистрации в течение месяца. Затем переходим к переходным срокам, десятилетнему свидетельству о пользовании, инвестиционному пути и положению покупателей из государств, признающих Турецкую Республику Северного Кипра (TRNC). В конце приведены сборы за переоформление, действующие до 5 января 2027 г., и даты, которые теперь имеют значение.

Ключевые моменты таковы.

• Новые договоры: договор нужно оплатить марками, зарегистрировать и подать заявление о разрешении в течение месяца, иначе договор ничтожен.
• Старые договоры: договоры, подписанные до поправок 2024 года, нужно зарегистрировать и подать заявление о разрешении до 6 апреля 2027 г.
• Компании: компания, у которой есть хотя бы один иностранный участник, является иностранным покупателем.
• Сверхлимитные покупки: покупатель до 2024 года, превысивший свой лимит, может уведомить о договоре за сбор в 1 % и, если речь идёт о жилье, получить десятилетнее свидетельство о пользовании, которое даёт право пользования, но не собственность.
• Сборы: шкала, действующая до 5 января 2027 г., взимает с иностранцев от 4 % до 6 % в зависимости от количества объектов жилья.

Статья дополняет наш юридический гид для иностранных покупателей недвижимости на Северном Кипре и наш анализ турецких титулов, титулов обмена (Eşdeğer) и распределения (Tahsis).

1. Четыре декрета в 2026 году, и, вероятно, будут ещё

Согласно статье 112 Конституции TRNC, Совет министров может издать декрет, имеющий силу закона, по экономическому вопросу при наличии срочности. Декрет вступает в силу с опубликованием в Официальной газете и в тот же день вносится в Ассамблею. Ассамблея должна принять по нему решение в течение 90 дней.

Декрет о приобретении недвижимости иностранцами следовал этому ритму. Через 88 дней после февральского декрета последовал майский, ещё через 88 дней — августовский. Августовский декрет был заменён через 60 дней декретом № 119/2026, который стал первым из четырёх, прямо отменившим своего предшественника.

Причина указана в общей пояснительной записке, опубликованной вместе с октябрьским декретом. Законопроект об изменении закона 52/2008, опубликованный в мае 2026 г. как законопроект № 399/5/2026 и признанный Ассамблеей срочным 18 мая 2026 г., всё ещё находится в Комитете по правовым и политическим вопросам, внешним связям и обороне. До его принятия правительство сохраняет правила в силе декретами.

Из этого следуют три практических вывода.

• Закон может измениться между подписанием и переоформлением титула. Каждый шаг покупки следует сверять с текстом, действующим в день, когда этот шаг совершается.
• Переходные сроки теперь исчисляются с 6 октября 2026 г. Срок, рассчитанный по августовскому или майскому декрету, больше не является применимым.
• В начале января 2027 г. вероятно новое изменение. Шкала сборов и налоговый декрет для застройщиков, опубликованные вместе с декретом № 119/2026, действуют до 5 января 2027 г., а собственный 90-дневный срок декрета истекает примерно тогда же.

2. Компания с одним иностранным участником — иностранный покупатель

Режим распространяется на иностранных физических и юридических лиц. Иностранцем для этой цели считается любое физическое лицо, не являющееся гражданином TRNC, в том числе гражданин Турции.

Декрет № 119/2026 широко определяет иностранное юридическое лицо. Определение охватывает:

• компанию, в которой иностранцу принадлежат акции или капитал в любой доле и любой форме;
• компанию, большинство директоров которой, или лиц, занимающих должность директора под любым наименованием, являются иностранцами;
• ассоциацию, фонд, клуб или аналогичную организацию с иностранными членами, даже если её руководители — граждане TRNC; а также
• организацию, в которой большинство голосов принадлежит иностранцам или лицам, голосующим от их имени.

Вывод прост. Покупка через компанию TRNC не выводит сделку из-под действия режима, если у компании есть хотя бы один иностранный участник. Компания сама является иностранным покупателем и подчиняется тем же лимитам, тому же требованию о разрешении и тем же срокам.

Есть одно переходное исключение. Лицо, которое до поправок 2024 года не считалось иностранцем по Закону № 52/2008 и до этих поправок приобрело недвижимость, обратившись в районное земельное управление, в отношении этого приобретения остаётся подчинённым первоначальной редакции Закона, а не изменённым правилам (статья 13 декрета).

3. Лимиты приобретения: три квартиры, участок или отдельный дом

Иностранному покупателю нужно разрешение Совета министров на каждую покупку. В рамках этого разрешения декрет № 119/2026 допускает следующее.

• Земля под застройку: участок площадью не более 1338 кв. м, то есть традиционный кипрский дёнюм, на котором можно построить только одно жилое здание.
• Квартиры: не более трёх. Граждане государств, признающих TRNC и предоставляющих её гражданам то же право, могут купить шесть.
• Отдельный дом: на участке площадью не более 3300 кв. м. На этом участке нельзя построить второй дом, квартиру или иное жильё.
• Виллы в жилом комплексе: две двухэтажные отдельностоящие виллы, а для граждан государств, признающих TRNC, — три.

Категории сформулированы как альтернативы и соединены союзом «или». Более осторожное толкование состоит в том, что лимит приобретения покупателя (edinim hakkı) — это одна из них, а не сумма всех четырёх. Покупателю, который уже владеет недвижимостью на Северном Кипре или ранее подписывал договоры, следует рассчитать свой лимит до нового подписания.

Последствия превышения лимита зависят от того, когда подписан договор. Для договоров, заключённых до поправок 2024 года, декрет предусматривает путь урегулирования: уведомление с уплатой сбора и, для жилья, свидетельство о пользовании, описанное в разделах 6 и 7. Новый же договор можно зарегистрировать только в пределах лимита, поэтому новый договор сверх лимита не может выполнить правило одного месяца из раздела 5.

4. Два ограничения применяются к каждому проекту, а не только к каждому покупателю

Ещё два ограничения касаются состава застройки.

• Правило половины участка. Если объект — квартира, более половины единиц на одном и том же участке не могут быть куплены иностранцами, состоящими между собой в родстве или свойстве первой степени, либо иностранцами одного гражданства.
• Правило 80 %. В любом случае иностранцам может быть продано не более 80 % единиц жилого проекта на земле, открытой для застройки.

Эти ограничения важны для покупателей не меньше, чем для застройщиков. Когда проект достиг любого из них, новая покупка иностранцем в нём может не получить разрешения, как бы ни был составлен договор.

Покупателю следует письменно спросить застройщика, сколько единиц уже продано иностранцам и сколько — покупателям того же гражданства, что и он. Договор должен предусматривать возврат денег, если в разрешении откажут по этой причине.

5. Каждая новая покупка теперь подчинена месячному сроку

Самое значимое правило для новых сделок — срок регистрации.

Иностранный покупатель должен оплатить договор купли-продажи марками по Закону о гербовом сборе и зарегистрировать его в районном земельном управлении (İlçe Tapu Amirliği) в течение одного месяца. В тот же месяц он должен подать в Министерство внутренних дел заявление о разрешении на покупку. Регистрацию и подачу заявления можно провести лично, через адвоката или через уполномоченного представителя. Договор регистрируется в земельном управлении того района, где находится объект, например в Кирении (Girne), Фамагусте (Gazimağusa) или Искеле.

Регистрация возможна только при уплате всех налогов и сборов, которые покупатель и продавец по закону должны уплатить в связи с продажей. Если договор не зарегистрирован и заявление не подано в течение месяца, договор ничтожен в силу самого закона.

По буквальному тексту декрета месяц исчисляется с даты его собственного вступления в силу, и правило применяется к договорам в пределах лимита. Для договора, подписанного сегодня, осторожное толкование таково: договор нужно оплатить марками, зарегистрировать и подать заявление о разрешении в течение месяца после подписания.

Разрешение выдаётся решением Совета министров, опубликованным в Официальной газете. После этого действуют ещё три срока.

• Переоформление титула в течение года. Продавец и иностранный покупатель должны подписать официальную форму передачи (devir takrirnamesi) перед сотрудником районного земельного управления в течение года после опубликования. Иначе разрешение аннулируется в силу самого закона и считается недействительным.
• Если нет ипотеки в пользу продавца, годичный срок начинается с момента полной оплаты цены, указанной в документе, представленном в министерство. Застройщик, получивший оплату полностью, но не переоформивший титул, обязан возместить покупателю причинённый ущерб.
• Сборы за переоформление в течение 75 рабочих дней. Покупатель и продавец должны уплатить земельно-регистрационные сборы за переоформление в течение 75 рабочих дней после опубликования разрешения. Иначе разрешение аннулируется в силу самого закона.

Пока не уплачены все налоги и сборы, местные органы не могут подключить к объекту воду, а электроэнергетическая компания — электричество, ни постоянно, ни временно. Правило не распространяется на строительное электроснабжение и временную воду, необходимые во время строительства.

6. Договоры, подписанные до поправок 2024 года: срок до 6 апреля 2027 г.

Часть иностранных покупателей на Северном Кипре подписала договоры до вступления в силу Закона № 39/2024 и так и не зарегистрировала их либо зарегистрировала, но не завершила переоформление. Декрет № 119/2026 предоставляет им новый шестимесячный срок с 6 октября 2026 г., который, следовательно, истекает 6 апреля 2027 г.

• Договоры в пределах лимита. Продавец и иностранный покупатель обязаны зарегистрировать договор в пределах лимита в районном земельном управлении и подать в министерство заявление о разрешении на покупку в течение шести месяцев.
• Разрешения, выданные до поправок 2024 года. Иностранный покупатель, уже имеющий разрешение Совета министров, выданное до поправок, должен вместе с продавцом завершить переоформление в районном земельном управлении в те же шесть месяцев.
• Договоры сверх лимита. Иностранный покупатель, подписавший больше договоров, чем позволяет его лимит, и не зарегистрировавший их, должен в течение шести месяцев уведомить министерство и уплатить сбор в размере 1 % от цены, указанной в договоре. Уведомить можно и позже, но тогда сбор составит 3 %.

Для сверхлимитных договоров уведомление — лишь первый шаг. Декрет требует, чтобы такие договоры были переоформлены с соблюдением его правил в течение 24 месяцев после окончания шестимесячного срока, то есть до 6 апреля 2029 г. Непереоформленный сверхлимитный договор на жильё может быть подведён под правила о свидетельстве о пользовании. Сверхлимитный договор, который в этот срок не переоформлен и не подпадает под эти правила, ничтожен.

Совет министров может продлить эти переходные сроки не более чем на шесть месяцев, но только если действия не удалось совершить по вине администрации. Задержка, вызванная покупателем или продавцом, не является основанием для продления.

7. Десятилетнее свидетельство о пользовании даёт пользование, а не собственность

Свидетельство о пользовании (kullanım belgesi) — это ответ декрета иностранному покупателю, который оплатил жильё, но по закону не может им владеть.

Иностранный покупатель, уведомивший о сверхлимитном договоре с уплатой сбора в 1 % или 3 %, может зарегистрировать договор в районном земельном управлении и запросить свидетельство о пользовании. Он уплачивает сбор за переоформление, установленный для иностранцев, и получает десятилетнее свидетельство по форме, приложенной к декрету. Собственность остаётся у продавца.

Свидетельство обладает следующими особенностями.

• Только жильё. Оно выдаётся по договорам купли-продажи жилья, а не земли.
• Полная оплата цены. Оно применяется только если покупатель полностью оплатил цену объекта.
• Десять лет с защитой. В течение десяти лет свидетельство нельзя аннулировать, кроме случаев переоформления объекта или по просьбе самого владельца.
• Дома для отдыха. Для жилья, включённого в сферу законодательства о домах для отдыха, которое ведёт министерство, отвечающее за туризм, свидетельство выдаётся бессрочно, если не аннулировано.
• В остальных случаях — десятилетний предел. Для сверхлимитных покупателей, чьё жильё не подпадает под это законодательство, применяется основной закон, и договоры, не переоформленные в течение десяти лет, ничтожны.
• Переоформление без согласия продавца. Владелец свидетельства может потребовать от районного земельного управления провести переоформление объекта при уплате всех налогов и сборов, независимо от того, согласен ли продавец.
• Нет собственности. Свидетельство даёт право пользования и извлечения выгоды, а не собственность. Владелец не может передавать эти права другим лицам, за исключением права продажи.
• Исключённые зоны. Свидетельство не выдаётся для объектов, подпадающих под регламент об ограничениях на приобретение недвижимости иностранцами или под декрет о запретных военных зонах.

До внесения записи о свидетельстве сборы нужно рассчитать и уплатить в районном земельном управлении. Продавец должен уплатить все налоги, относящиеся к объекту, а министерство проводит проверку безопасности покупателя. Если её результат отрицательный, покупателю, который всё же совершает переоформление в установленный законом срок, ранее уплаченные налоги и сборы засчитываются в счёт причитающихся при переоформлении.

Свидетельство о пользовании не следует путать с более ранним «правом пользования в целях сдачи в аренду», которое декрет также определяет. Это временное вещное право, ограниченное сдачей объекта в аренду, которое не делает его обладателя зарегистрированным собственником и подтверждается документом, выдаваемым для этой цели районным земельным управлением.

Свидетельство — рабочее решение для покупателя, который хочет жить в жилье или сдавать его. Но это слабое решение для того, кому нужно заложить объект, завещать его или продать в качестве собственника, поскольку владелец свидетельства так и не становится зарегистрированным собственником. Наследственное планирование и перепродажу в связи со свидетельством нужно продумывать с самого начала, с учётом вопросов из нашего гида по наследованию и планированию имущества для иностранных владельцев недвижимости на Северном Кипре.

8. Достроенное и переданное жильё нужно переоформить в течение 36 месяцев

Отдельное правило касается жилья, купленного по договору купли-продажи в пределах лимита покупателя до 6 октября 2026 г. Оно применяется, когда жильё достроено и передано покупателю, но всё ещё зарегистрировано на продавца.

Стороны договора или продавец в одиночку должны завершить переоформление в районном земельном управлении в течение 36 месяцев с 6 октября 2026 г., то есть до 6 октября 2029 г. В тот же день должны быть уплачены все налоги и земельно-регистрационные сборы за переоформление.

Сторона, у которой есть уважительная причина, мешающая своевременному переоформлению, должна подать письменное заявление в районное земельное управление в течение 34 месяцев, то есть до 6 августа 2029 г. Управление принимает решение в течение 15 дней и сообщает его в письменной форме. Если причина признана уважительной и все налоги и сборы уплачены, переоформление может состояться и после истечения 36 месяцев.

Срок длинный, но покупателям в такой ситуации не стоит воспринимать его как повод ждать. Обычные препятствия для переоформления устраняются не сразу: ипотека застройщика на исходный участок, неуплаченные налоги продавца или отсутствие титула на квартиру в кондоминиуме. К тому же правила могут измениться до 2029 года.

9. Доверительные договоры, заключённые до 2024 года, ничтожны без регистрации

До поправок 2024 года некоторые иностранные покупатели владели недвижимостью через доверительные договоры (yediemin или mütevelli), по которым местное лицо выступало зарегистрированным владельцем или стороной договора в интересах иностранца.

Декрет № 119/2026 повторяет правило, согласно которому такие доверительные договоры должны были быть зарегистрированы в районном земельном управлении в течение шести месяцев после вступления в силу поправок 2024 года. Этот срок истёк. Доверительный договор, не зарегистрированный в этот срок, или договор, который сводил бы на нет правила поправок 2024 года, ничтожен.

Если читать это вместе с определением иностранного юридического лица из раздела 2, смысл режима таков: косвенные структуры владения не создают дополнительного лимита приобретения. Покупку следует совершать открыто, на имя самого покупателя или через компанию, которая сама рассматривается как иностранный покупатель.

10. Инвестиционный путь: 10 млн евро и до 80 280 кв. м

Лимиты из раздела 3 не применяются таким же образом к квалифицированным инвестициям.

Декрет определяет инвестицию как вложение не менее 10 млн евро в туризм, образование, здравоохранение, промышленность, сельское хозяйство, технологии или исследования и разработки. Строительство жилья на продажу (yap-sat) инвестицией для этой цели не считается.

Иностранный инвестор в одной из этих отраслей должен разместить не менее 10 млн евро в банке, работающем в TRNC, на имя или на счёт своей компании. Деньги должны быть использованы в течение двух лет на инвестицию, указанную в решении Совета министров, причём покупка земли в эту сумму не засчитывается. Контроль за инвестицией осуществляют министерство, отвечающее за соответствующую отрасль, и Управление доходов и налогов.

Акции компании, учреждённой или зарегистрированной в TRNC, могут в любой доле принадлежать лицам, не являющимся гражданами TRNC. Такая компания может купить до 80 280 кв. м земли в инвестиционных целях с соблюдением правил половины участка и 80 % и инвестиционных условий. На земле может уже стоять здание с окончательным одобрением, отвечающее инвестиционным критериям. В этом случае Совет министров может разрешить покупку без инвестиционного проекта и без применения требования о 10 млн евро.

Объект, купленный в инвестиционных целях по более раннему разрешению Совета министров, на котором инвестиция уже начата, может быть продан новому иностранному покупателю с новым разрешением. Если инвестиция не завершена, новый покупатель обязан завершить её в течение двух лет.

Инвесторам, рассматривающим этот путь, стоит учесть и корпоративные, налоговые и трудовые вопросы из нашего гида по ведению бизнеса на Северном Кипре, а также работу нашей практики «Международный бизнес и инвестиции».

11. Покупатели из государств, признающих TRNC

Декрет выделяет отдельную категорию для физических и юридических лиц — граждан государств, которые признают TRNC и предоставляют её гражданам то же право. Турция — единственное государство, признающее TRNC, поэтому на практике эта категория касается граждан и компаний Турции. Выполнено ли условие взаимности, решают власти.

У этой категории три преимущества.

• Более высокие лимиты. До шести квартир вместо трёх и три виллы в жилом комплексе вместо двух.
• Отдельная шкала сборов. Шкала земельно-регистрационных сборов, опубликованная 6 октября 2026 г., применяет к первым объектам этой категории более низкие ставки, чем к другим иностранцам (раздел 14).
• Путь строительства на продажу. Запрет на строительство на продажу не распространяется на эту категорию в рамках определённой структуры. Физическое или юридическое лицо, зарегистрированное в Союзе строительных подрядчиков киприотов-турок и имеющее действующую ежегодную карточку класса подрядчика, может создать с покупателями этой категории товарищество исключительно для строительства и продажи жилья по этой карточке. Иностранная доля в товариществе не может превышать 49 %. Затем товарищество может обратиться в министерство по карточке местного партнёра за разрешением Совета министров на покупку земли, а компании, созданные для этой цели, не подпадают под ограничения Закона.

Для турецких застройщиков третий пункт важнее всего. Он требует тщательно составленного товарищества, поскольку предел в 49 % и карточка подрядчика местного партнёра — это условия разрешения, а не формальности.

12. Лицензированные промежуточные инвесторы

Декрет сохраняет введённую в течение 2026 года систему для посредников, продающих новое жильё иностранным покупателям.

Лицензированный промежуточный инвестор (Lisanslı Ara Yatırımcı) — это иностранное физическое или юридическое лицо, которое по письменному соглашению и без приобретения права собственности берёт в своё распоряжение не менее десяти объектов жилья в год. Объекты можно брать на стадии проекта или после окончательного одобрения, но не землю. Затем посредник продвигает их, продаёт и передаёт иностранным покупателям в TRNC или за рубежом.

• Лицензия. Профильная служба заместителя министра выдаёт лицензию на один год с ежегодным продлением при соблюдении критериев. Сбор равен двукратному размеру действующей минимальной месячной заработной платы брутто.
• Документы. Заявитель должен представить апостилированную справку о несудимости из своей страны, выданную не ранее чем за три месяца до подачи заявления, и документ, подписанный и скреплённый печатью застройщика и заверенный должностным лицом, уполномоченным на заверение, с указанием общей согласованной цены за объекты.
• Регистрация в течение месяца. Посредник должен зарегистрировать своё соглашение с застройщиком, оплаченное марками, в районном земельном управлении в течение месяца. Каждый последующий договор с иностранным покупателем также должен быть оплачен марками и зарегистрирован в течение месяца с уплатой налогов и сборов.
• Переоформление в течение двух лет. Посредник должен обеспечить переоформление объектов на найденных им покупателей в течение двух лет после выдачи свидетельства об окончательном одобрении.
• Последствия. Объекты, не проданные и не переоформленные за два года, должны быть включены в сферу законодательства о домах для отдыха со свидетельствами о пользовании. В противном случае, а также при любом нарушении правил, министерство аннулирует лицензию.

Иностранному покупателю, которому жильё предлагают через посредника, следует до оплаты увидеть лицензию и зарегистрированное посредническое соглашение, поскольку его собственный месячный срок течёт независимо от положения посредника.

13. Отсутствие кондоминиума, передача долей и передача внутри семьи

Три более узких правила касаются проблем, которые часто задерживают переоформление.

• Заявление без титула кондоминиума. В течение двух лет с 6 октября 2026 г., если для объекта невозможно установить право собственности в кондоминиуме или сервитут кондоминиума по Закону о собственности в кондоминиуме и сервитуте кондоминиума, иностранный покупатель может подать заявление о разрешении на покупку с разрешением на строительство или градостроительным одобрением Управления городского планирования.
• Передача долей с одобрения директора. Если титул на самостоятельную единицу нельзя получить из-за технического препятствия, связанного с одним из совладельцев или с проектом, собственники могут передать свои доли с одобрения директора Земельно-кадастрового управления при условии подачи заявления в течение двух лет. Декрет привязывает этот срок к вступлению в силу «настоящего закона о поправках», что может указывать на поправки 2024 года. Собственникам в такой ситуации стоит подать заявление, не дожидаясь прояснения этого вопроса.
• Передача родственникам. Объект, зарегистрированный на иностранца или арендуемый им, может быть с ведома и одобрения министерства передан родственникам первой или второй степени по крови или по свойству без ограничений статьи 4 Закона.

Последнее правило облегчает прижизненную передачу внутри семьи. Его следует читать вместе с наследственным анализом из нашего гида по наследованию и планированию имущества, поскольку прижизненная передача и переход по наследству порождают разные налоговые вопросы и вопросы титула.

14. Сборы за переоформление и налог для застройщиков до 5 января 2027 г.

В Официальной газете № 196 также опубликованы изменения регламента о сборах и платах Земельно-кадастрового управления, заменяющие шкалу сборов. Они действуют с 6 октября 2026 г. по 5 января 2027 г. включительно. Согласно шкале, её сборы и ставки применяются к уже начатым или начинаемым операциям до их завершения.

Для продаж иностранцам шкала устанавливает следующие общие ставки, каждая из которых складывается из сбора за переоформление и одного или двух дополнительных взносов:

• первое жильё: 4 %;
• второе жильё: 5,5 %;
• третье жильё: 6 %.

Для покупателей из государств, признающих TRNC, общие ставки таковы:

• первый и второй объект: 4 %;
• третий и четвёртый объект: 5,5 %;
• пятый и шестой объект: 6 %.

В том же номере опубликован декрет № 121/2026 о налоге для застройщиков. Он касается лиц, чей бизнес состоит в купле-продаже, разделе на участки или строительстве и продаже недвижимости. Если такое лицо зарегистрировало оплаченный марками договор купли-продажи в земельном управлении до 31 мая 2024 г. — даты, в которую, согласно пункту 2 статьи 4 декрета, вступил в силу Закон № 39/2024, — оно может обратиться в Управление доходов и налогов до 5 января 2027 г. При переоформлении объекта на иностранного покупателя по этому договору налог удерживается по ставке 10 % от средней чистой прибыли и уплачивается полностью при подаче декларации.

Для покупателей налоговый декрет для застройщиков важен косвенно. Свидетельство о пользовании выдаётся только если продавец уплатил все налоги по объекту, а неурегулированное налоговое положение застройщика может задержать переоформление. Покупателю стоит получить письменное подтверждение налогового положения продавца до последнего платежа.

15. Договорная защита в период, когда закон меняется

Договор, подписанный сегодня на Северном Кипре, должен исходить из того, что до переоформления титула изменится как минимум одно правило. Чаще всего защищённость покупателя определяют следующие моменты.

• Разрешение как условие. Обязанность покупателя оплатить остаток цены должна зависеть от получения разрешения на покупку, с возвратом денег и сроком возврата в случае отказа, в том числе если достигнуто одно из ограничений проекта из раздела 4.
• Ответственность за месячный срок. В договоре следует указать, кто оплачивает его марками и регистрирует, кто платит какой налог и сбор и кто несёт последствия, если месяц пропущен. Доверенность на адвоката помогает не пропустить срок из-за того, что покупатель находится за границей.
• Титул, ипотека и кондоминиум. Застройщик должен гарантировать титул, обязаться снять любую ипотеку с единицы и указать, когда будет получен титул кондоминиума.
• Налоги и коммунальные подключения. Договор должен распределить налоги и сборы, от которых зависит подключение воды и электричества.
• Изменение законодательства. Договор должен предусматривать, что происходит, если лимиты, сборы или сроки изменятся до переоформления.

Эти моменты не заменяют проверку титула и его происхождения, описанную в нашем гиде по юридической проверке в трансграничных сделках.

16. Что делать сейчас в зависимости от ситуации

Декрет затрагивает разных покупателей по-разному. Ниже перечислены шаги, которые нужны чаще всего.

Покупатель, который собирается подписать новый договор

• Рассчитайте свой лимит приобретения с учётом уже имеющейся недвижимости и прежних договоров.
• Спросите застройщика, сколько единиц в проекте продано иностранцам и покупателям вашего гражданства.
• Договоритесь, кто оплатит договор марками, зарегистрирует его и подаст заявление о разрешении в течение месяца, и при необходимости выдайте этому лицу доверенность.
• Поставьте оплату остатка цены в зависимость от разрешения, с возвратом денег в случае отказа.

Покупатель с договором, заключённым до поправок 2024 года

• Проверьте, зарегистрирован ли договор и выдано ли разрешение.
• Если нет, зарегистрируйте его и подайте заявление о разрешении до 6 апреля 2027 г.
• Если договор превышает ваш лимит, уведомите министерство до 6 апреля 2027 г., чтобы заплатить 1 %, а не 3 %, и выберите между переоформлением в последующий срок и свидетельством о пользовании.

Покупатель, живущий в достроенном жилье без титула

• Получите письменную позицию застройщика по ипотекам, налогам и титулу кондоминиума.
• Планируйте переоформление задолго до 6 октября 2029 г. и сообщите об уважительной причине, если она есть, до 6 августа 2029 г.

Застройщик или посредник

• Отслеживайте по каждому проекту ограничения 80 % и половины участка и раскрывайте их покупателям.
• Оцените, нужна ли для плана продаж лицензия промежуточного инвестора или товарищество для строительства на продажу с партнёром из государства, признающего TRNC.
• Оцените, применяется ли декрет № 121/2026 к договорам, зарегистрированным до мая 2024 г., и при необходимости подайте заявление до 5 января 2027 г.

17. Даты, которые теперь имеют значение

Приведённые ниже даты вытекают из декрета № 119/2026, октябрьской шкалы сборов и декрета № 121/2026 в опубликованной редакции.

• 6 октября 2026 г.: вступление в силу декрета № 119/2026; переходные сроки начинаются заново.
• В течение месяца после каждого нового договора: оплатить договор марками и зарегистрировать его, уплатить налоги и сборы и подать заявление о разрешении.
• В течение 75 рабочих дней после опубликования разрешения: уплатить земельно-регистрационные сборы за переоформление.
• В течение года после опубликования разрешения, либо после полной оплаты, если нет ипотеки в пользу продавца: подписать переоформление в земельном управлении.
• 5 января 2027 г.: последний день действия октябрьской шкалы сборов и подачи заявлений по декрету № 121/2026. Собственный 90-дневный срок декрета истекает примерно тогда же.
• 6 апреля 2027 г.: окончание шестимесячного срока для регистрации договоров до 2024 года и подачи заявления о разрешении, для завершения переоформления по разрешениям до 2024 года и для уведомления о сверхлимитных договорах со сбором 1 %.
• 6 октября 2028 г.: окончание двухлетнего срока для подачи заявления о разрешении с разрешением на строительство или градостроительным одобрением.
• 6 апреля 2029 г.: окончание 24-месячного срока для переоформления сверхлимитных договоров.
• 6 августа 2029 г.: последний день для уведомления об уважительной причине по переданному жилью.
• 6 октября 2029 г.: окончание 36-месячного срока для переоформления достроенного и переданного жилья.

Заключение

Декреты 2026 года не изменили базовую конструкцию режима приобретения недвижимости иностранцами, введённого в 2024 году. Иностранному покупателю по-прежнему нужно разрешение, его лимит приобретения по-прежнему ограничен, и он по-прежнему сталкивается с короткими сроками, пропуск которых может сделать договор ничтожным.

Изменился график. Все переходные сроки теперь исчисляются с 6 октября 2026 г., действующие сборы временные, а следующее изменение может произойти в январе 2027 г. — со стороны Ассамблеи или новым декретом.

Для покупателей со старыми, незарегистрированными или сверхлимитными договорами действовать сейчас нужно с прицелом на 6 апреля 2027 г. Для новых покупателей именно правило одного месяца должно определять договор, график платежей и выбор того, кто займётся регистрацией.

Чем может помочь Terziolu & Partners

Terziolu & Partners консультирует иностранных покупателей, застройщиков, инвесторов и семьи по сделкам с недвижимостью на Северном Кипре через практику «Недвижимость и частные клиенты» и офис на Северном Кипре в Кирении (Girne).

Работа фирмы в этой области включает расчёт лимита приобретения покупателя, проверку договоров купли-продажи и документов застройщика, а также регистрацию договоров и подачу заявлений о разрешении в месячный срок. Она охватывает и урегулирование договоров до 2024 года и сверхлимитных договоров, заявления о свидетельствах о пользовании, инвестиционные структуры и структуры строительства на продажу, соглашения с лицензированными промежуточными инвесторами, а через нашу практику «Разрешение споров» — споры с застройщиками о задержке переоформления.

Если покупатель живёт за рубежом или сделка затрагивает другую правовую систему, работа координируется с консультированием по наследственным, налоговым вопросам и исполнению за рубежом, как описано в нашей статье о трансграничной юридической координации. Чтобы обсудить покупку или действующий договор, свяжитесь с нами.

Избранные источники и рекомендуемая литература

• Декрет, имеющий силу закона, № 119/2026 о правилах приобретения недвижимого имущества иностранцами (Yabancıların Taşınmaz Mal Edinimine İlişkin Kuralları Düzenleyen Yasa Gücünde Kararname), Официальная газета TRNC № 196, приложение I, часть II, 6 октября 2026 г. Статьи 3–13 и приложения 1 и 2; статья 14 отменяет декрет № 89/2026.
• Декрет, имеющий силу закона, № 121/2026 об урегулировании налога, удерживаемого при передаче недвижимости иностранцам по договорам, зарегистрированным до 21 мая 2024 г., Официальная газета № 196, приложение I, часть II, 6 октября 2026 г. Статьи 4–6; заявления до 5 января 2027 г.
• Регламент о сборах и платах Земельно-кадастрового управления (изменения), Официальная газета № 196, приложение III, объявление № 947, 6 октября 2026 г. Шкала, пункт 3(1)(B), и статья 3 (действует до 5 января 2027 г.).
• Декрет, имеющий силу закона, № 89/2026 о правилах приобретения недвижимого имущества иностранцами, Официальная газета № 147, приложение I, часть II, 7 августа 2026 г. (отменён).
• Декрет, имеющий силу закона, № 63/2026 о правилах приобретения недвижимого имущества иностранцами, Официальная газета № 87, приложение I, часть II, 11 мая 2026 г. (заменён).
• Декрет, имеющий силу закона, № 11/2026 о правилах приобретения недвижимого имущества иностранцами, Официальная газета № 28, приложение I, часть II, 12 февраля 2026 г. (заменён).
• Законопроект об изменении Закона о приобретении недвижимого имущества и долгосрочной аренде иностранцами, № 399/5/2026, Официальная газета № 89, приложение VI, 13 мая 2026 г.; решение о срочности от 18 мая 2026 г. объявлено в Официальной газете № 93, приложение VI.
• Закон № 52/2008 о приобретении недвижимого имущества и долгосрочной аренде иностранцами с изменениями, внесёнными Законом № 39/2024.
• Конституция Турецкой Республики Северного Кипра, статья 112 (декреты, имеющие силу закона).
• Irmak Özkoç, «Olağan Dönem Kanun Hükmünde Kararnamelerin / Yasa Gücünde Kararnamelerin TC ve KKTC Hukukunda İncelenmesi», магистерская диссертация, Eastern Mediterranean University, 2015. В диссертации рассматриваются статья 112 и 90-дневный срок Ассамблеи.