Gewerbemietverträge in der Türkei: Miete, Verlängerung, Übertragung und Ausstieg

Ein Gewerbemietvertrag wird oft so verhandelt, als seien Miete, Laufzeit und Quadratmeter die wesentlichen Variablen.

Das sind wichtige Bedingungen. Sie sind aber nicht das gesamte Rechtsverhältnis.

Für einen Einzelhändler, der seine Marke in der Türkei ausrollt, einen Hotelbetreiber oder ein Restaurant kann der Mietvertrag darüber entscheiden, ob erhebliche Ausbauinvestitionen in einem wirtschaftlich tragfähigen Zeitraum zurückverdient werden können. Für einen Investor, der ein renditebringendes Gebäude erwirbt, können die gesetzlichen Rechte des Mieters für die Bewertung wichtiger sein als das im Vertrag genannte Enddatum. Beim Erwerb eines laufenden Unternehmens kann ein strategischer Mietvertrag ein Vermögenswert sein, der sich nicht einfach zusammen mit dem übrigen Unternehmen übertragen lässt.

Das türkische Recht fügt eine weitere Ebene hinzu. Fallen die Räume unter das Regime für Wohnraum- und überdachte Geschäftsraummiete (konut ve çatılı işyeri kiraları), enthält das türkische Obligationengesetz Nr. 6098 („TBK“) zwingende Vorschriften zu Miete, Sicherheit, Verlängerung, Übertragung und Kündigung. Diese Vorschriften können auch für Mietverträge gelten, die zwischen erfahrenen gewerblichen Parteien ausgehandelt wurden, und verdrängen in mehrfacher Hinsicht Vertragsklauseln, die in einem internationalen Mietvertrag völlig gewöhnlich erscheinen würden.

Die erste Aufgabe besteht deshalb nicht darin, die Mietklausel auszulegen.

Sie besteht darin festzustellen, welchem Mietregime die Räume unterliegen.

1. Die Beschaffenheit der Räume bestimmt das Rechtsregime

Eine gewerblich genutzte Immobilie ist nicht schon deshalb ein „überdachter Geschäftsraum“, weil sich auf dem Grundstück Gebäude befinden.

Diese Unterscheidung hat praktische Folgen, weil das Sonderregime der Artikel 339 ff. TBK nicht auf jeden Mietvertrag über Gewerbeflächen, Industrieimmobilien oder gemischt genutzte Objekte in gleicher Weise anwendbar ist.

Der Kassationshof hat diese Frage in der Entscheidung seines 3. Zivilsenats E. 2025/4986, K. 2026/3318 vom 21. Mai 2026 unmittelbar behandelt.

Die betreffende Immobilie wurde als Transportbetonwerk genutzt und umfasste Verwaltungs- und Betriebsgebäude sowie erhebliche Freiflächen. Die Vorinstanzen hatten sie als überdachten Geschäftsraum behandelt und die Miete nach den Artikeln 344 und 345 festgesetzt. Der Kassationshof hob die Entscheidung auf, weil die Beweise den überwiegenden Charakter der Immobilie (galip vasıf) nicht hinreichend belegten. Er verlangte eine erneute Prüfung von Größe und Beschaffenheit der Bauten, ihrer festen oder beweglichen Natur, des Umfangs der Freiflächen und des tatsächlichen Nutzungszwecks.

Dieser Ansatz ist weit über Betonwerke hinaus von Bedeutung.

Industriegelände, Logistikhöfe, Tankstellen, Außenlagerflächen, landwirtschaftliche Betriebe und Vereinbarungen über Grundstücke mit Gebäuden können allesamt eine Einordnung erfordern, bevor die Parteien wissen, ob die besonderen Regeln für überdachte Geschäftsräume ihren Streit bestimmen.

Bei der Vertragsgestaltung wird dieser Punkt leicht übersehen. Deutlich schwerer ist er zu übersehen, sobald die Einordnung über das Mietregime, die Kündigungsrechte oder sogar die Schiedsfähigkeit des Streits entscheidet.

2. Gewerbliche Parteien genießen keine unbegrenzte Vertragsfreiheit

Das türkische Recht behält zwingende Mieterschutzvorschriften nicht Wohnraummietern vor.

Nach Inkrafttreten des TBK waren mehrere Bestimmungen für Geschäftsraummietverträge, bei denen der Mieter Kaufmann oder eine private oder öffentlich-rechtliche juristische Person war, für einen bestimmten Zeitraum ausgesetzt. Diese achtjährige Übergangsfrist endete am 1. Juli 2020. Der Kassationshof hat ausdrücklich anerkannt, dass die ausgesetzten Vorschriften einschließlich des gesetzlichen Mietregimes seitdem auf erfasste Gewerbemietverträge anwendbar sind.

Das hat unmittelbare Folgen für die Vertragsgestaltung.

Artikel 346 hindert etwa einen Vermieter im Regime der überdachten Geschäftsräume daran, über Miete und Nebenkosten hinaus verbotene Zahlungspflichten aufzuerlegen. Klauseln, nach denen künftige Mietraten automatisch fällig werden, nur weil eine Rate verspätet gezahlt wurde, oder die für die Nichtzahlung der Miete eine nach der Vorschrift verbotene Vertragsstrafe vorsehen, sind ungeachtet der geschäftlichen Erfahrung der Parteien unwirksam.

Auch die Sicherheit ist geregelt. Nach Artikel 342 darf die vereinbarte Sicherheit bei Wohnraum- und überdachten Geschäftsraummietverträgen drei Monatsmieten nicht übersteigen. Besteht die Sicherheit aus Geld oder Wertpapieren, schreibt das Gesetz einen Bankmechanismus vor, der eine einseitige Freigabe der Sicherheit verhindern soll. Andere Sicherheiten (einschließlich Bank- und Konzerngarantien) sind nach ihrer eigenen rechtlichen Struktur zu beurteilen, statt sie ohne Weiteres einer Barkaution gleichzusetzen.

Die allgemeinere Lehre für die Vertragsgestaltung ist für internationale Unternehmensgruppen in der Türkei wichtig. Ein englisches, US-amerikanisches oder kontinentaleuropäisches Muster kann nicht gefahrlos übersetzt und in der Annahme verwendet werden, erfahrene gewerbliche Parteien könnten in der Türkei dieselben Verzugs-, Fälligstellungs- und Sicherheitsmechanismen frei vereinbaren.

Ausgangspunkt muss das türkische gesetzliche Regime sein.

3. Die Mietanpassung ändert sich nach dem fünften Jahr grundlegend

Für überdachte Geschäftsräume regelt Artikel 344 die in Verlängerungszeiträumen zu zahlende Miete.

Eine Vereinbarung über die in einem verlängerten Mietzeitraum geltende Erhöhung ist nur innerhalb der gesetzlichen Obergrenze wirksam, die sich an der zwölfmonatigen durchschnittlichen Veränderung des Verbraucherpreisindex orientiert. Haben die Parteien keinen Erhöhungsmechanismus vereinbart, setzt das Gericht die Miete innerhalb des gesetzlichen Rahmens unter Berücksichtigung des Zustands der Räume und der Billigkeit fest.

Sobald die Fünfjahresmarke erreicht ist, ändert sich die Rechtslage.

Bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren oder bei Verträgen, die nach fünf Jahren verlängert werden, erlaubt Artikel 344 eine umfassendere Mietfestsetzung. Das Gericht berücksichtigt nicht nur den zwölfmonatigen VPI-Durchschnitt, sondern auch den Zustand der Immobilie, vergleichbare Mieten und die Billigkeit. Dieselbe umfassendere Neubewertung ist in jedem folgenden Fünfjahresabstand erneut möglich.

Diese Unterscheidung ist wirtschaftlich erheblich.

Angenommen, ein Einzelhändler hat einen Flagship-Mietvertrag abgeschlossen, als sich ein Viertel gerade erst zu entwickeln begann. Zehn Jahre später erzielen vergleichbare Räume möglicherweise ein Vielfaches der Miete, die sich allein aus der historischen Indexierung ergibt. Artikel 344 verlangt nicht, dass das Verhältnis dauerhaft vom tatsächlichen Mietmarkt abgekoppelt bleibt.

Entscheidend sind jedoch die Beweise.

Eine glaubwürdige Vergleichsmietenanalyse sollte Räume untersuchen, die hinsichtlich Lage, Fläche, zulässiger Nutzung, Sichtbarkeit, Schaufensterfront, Erreichbarkeit, baulichem Zustand und wirtschaftlichen Merkmalen tatsächlich vergleichbar sind. Angebotspreise aus Online-Inseraten beantworten selten alle diese Fragen.

Hinzu kommt nach Artikel 345 eine Frage des Zeitpunkts. Ein Vermieter, der erreichen will, dass eine gerichtlich festgesetzte Miete ab Beginn eines bestimmten neuen Mietzeitraums gilt, muss die gesetzlichen Klage- und Mitteilungsregeln genau beachten. Ein guter Marktmietenfall, der nach dem falschen Kalender geführt wird, kann zu einem wirtschaftlich deutlich anderen Ergebnis führen.

Für institutionelle Vermieter und Mieter mit großen Portfolios sollten die fünfjährigen Mietanpassungstermine daher als Termine des Asset-Managements und nicht als Prozesstermine behandelt werden.

4. Die Währung der Miete ist eine eigenständige regulatorische Frage

Internationale Mietverhandlungen beginnen oft in Euro oder US-Dollar.

Das heißt nicht, dass die Miete in der Türkei zwingend so dokumentiert werden kann.

Nach dem türkischen Devisenschutzregime ist es in der Türkei ansässigen Personen grundsätzlich untersagt, das Entgelt und die damit verbundenen Zahlungspflichten aus Mietverträgen über in der Türkei belegene Immobilien (einschließlich Wohnraum und überdachter Geschäftsräume) in Fremdwährung oder mit Bezug auf eine Fremdwährung zu vereinbaren, vorbehaltlich der in der einschlägigen Mitteilung enthaltenen Ausnahmen. Das Ministerium für Finanzen und Schatz hat diese Regel in seinen amtlichen Hinweisen 2024 bekräftigt.

Die Ausnahmen sind wichtig und können etwa vom Status der Parteien oder von Art und Nutzung der Immobilie abhängen. Der aktuelle Text der Mitteilung Nr. 2008-32/34 und die Umsetzungshinweise des Ministeriums sollten daher geprüft werden, wenn ein ausländischer Investor, eine ausländisch kontrollierte Struktur, ein Hotelbetreiber oder ein anderes Unternehmen eine Fremdwährungsmiete vorschlägt.

Diese Frage sollte begrifflich von Artikel 344 getrennt werden.

Die einen Regeln betreffen die Frage, welche Währung die Parteien rechtmäßig verwenden dürfen.

Die anderen betreffen die Frage, wie sich die Miete während der Laufzeit eines erfassten Mietvertrags verändern darf.

Ein Mietvertrag muss beiden entsprechen.

5. Das vertragliche Enddatum sagt dem Vermieter erstaunlich wenig über die Rückgabe

Eine feste Laufzeit hat bei der Miete überdachter Geschäftsräume eine andere Wirkung, als viele gewerbliche Investoren erwarten.

Nach Artikel 347 kann der Mieter die Verlängerung verhindern, indem er dies spätestens 15 Tage vor Ablauf der festen Laufzeit mitteilt. Tut er das nicht, verlängert sich der Mietvertrag um ein weiteres Jahr.

Der Vermieter kann die Räume dagegen in der Regel nicht allein deshalb zurückverlangen, weil die vereinbarte feste Laufzeit abgelaufen ist.

Nach der ursprünglichen festen Laufzeit gewährt das Gesetz dem Mieter eine zehnjährige gesetzliche Verlängerungsfrist. Ist diese abgelaufen, kann der Vermieter zum Ende eines folgenden Verlängerungsjahres kündigen, ohne einen der besonderen gesetzlichen Gründe nachzuweisen, sofern er die Kündigung spätestens drei Monate vor Ende des betreffenden Verlängerungsjahres schriftlich erklärt.

Die Entscheidung des Kassationshofs E. 2025/4720, K. 2025/5281 liefert ein anschauliches Beispiel. Ein fünfjähriger Mietvertrag hatte im August 2004 begonnen. Die ursprüngliche Laufzeit endete 2009, danach liefen die gesetzlichen Verlängerungen. Die zehnjährige Verlängerungsfrist endete 2019, sodass sich der Vermieter anschließend unter Einhaltung der erforderlichen Fristen und Mitteilungen auf Artikel 347 stützen konnte.

Dies sollte Teil der Due Diligence beim Erwerb sein.

Ein Käufer, der ein Gebäude mit einem Gewerbemietvertrag prüft, sollte nicht „Mietende: 2028“ notieren und annehmen, dass 2028 die Räumung folgt.

Ursprüngliche Laufzeit, Verlängerungshistorie und gesetzliche Kündigungslage müssen gesondert berechnet werden.

Eine frühere Rückgabe kann dennoch möglich sein

Der Vermieter muss nicht zwingend auf Artikel 347 warten.

Artikel 350 erlaubt die Kündigung in bestimmten Fällen, etwa bei echtem Eigenbedarf für Wohn- oder Geschäftszwecke sowie bei umfassender Sanierung oder einem Neubau, der die weitere Nutzung unmöglich macht. Nach der türkischen Rechtsprechung muss der geltend gemachte Bedarf echt und hinreichend belegt sein und darf nicht spekulativ oder nur vorübergehend sein.

Die jüngere Rechtsprechung fügt eine wichtige vertragliche Nuance hinzu. Der Kassationshof entschied 2025, dass ein Vermieter, der im Mietvertrag freiwillig eine zusätzliche Vorankündigungspflicht zugunsten des Mieters übernommen hat, diese vertragliche Mitteilungsbedingung möglicherweise auch dann einhalten muss, wenn er nach Artikel 350 vorgeht. Wird die versprochene Mitteilung unterlassen, kann dies zu einer weiteren Verlängerung führen.

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs hat auch nach der Rückgabe Folgen. Artikel 355 beschränkt die Neuvermietung nach bestimmten Räumungen wegen Eigenbedarfs oder Neubaus und schützt den früheren Mieter, wenn gegen diese Beschränkungen verstoßen wird.

Ein Eigenbedarfsanspruch sollte daher nicht als bequemer Ersatz für den wirtschaftlichen Wunsch dienen, einen alten Mieter durch einen zahlungskräftigeren zu ersetzen.

6. Wer das Gebäude kauft, kauft auch das Mietverhältnis

Der Verkauf der Immobilie beendet den Mietvertrag in der Regel nicht.

Artikel 310 bestimmt, dass der neue Eigentümer Partei des Mietverhältnisses wird, wenn das Eigentum nach Begründung des Mietverhältnisses wechselt.

Diese Regel hat offensichtliche Folgen für die Investitionsprüfung.

Ein Käufer kann lastenfreies eingetragenes Eigentum an der Immobilie erwerben und dennoch einen wirtschaftlich unattraktiven oder langfristigen Mietvertrag übernehmen, der die sofortige Nutzung des Objekts erheblich einschränkt.

Artikel 351 gewährt dem Erwerber einen besonderen Kündigungsweg wegen Eigenbedarfs, dessen Verfahrensvoraussetzungen jedoch streng sind. Will sich der neue Eigentümer auf den besonderen Sechsmonatsmechanismus stützen, muss er dem Mieter den Erwerb und den Bedarf innerhalb eines Monats nach dem Erwerb schriftlich mitteilen.

Der Kassationshof hat diese Voraussetzung in einer Entscheidung aus dem Jahr 2025 streng angewandt. Die Immobilie war am 9. Dezember 2022 erworben worden, die schriftliche Mitteilung erreichte die Mieter aber erst nach Ablauf der Monatsfrist. Die darauf gestützte Räumungsklage nach Artikel 351 Absatz 1 hätte daher abgewiesen werden müssen.

Genau diese Art von Frage sollte vor dem Vollzug erkannt werden.

Hängt der Geschäftsplan des Käufers von der Rückgabe der Räume ab, muss das Transaktionsteam wissen, ob der rechtliche Weg dorthin tatsächlich besteht und was unmittelbar nach dem Eigentumsübergang geschehen muss.

7. Die Übertragung wird entscheidend, wenn das Unternehmen des Mieters den Inhaber wechselt

Gewerbemietverträge sind oft dann am wertvollsten, wenn das zugrunde liegende Unternehmen verkauft wird.

Nach Artikel 323 darf der Mieter das Mietverhältnis nicht ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters übertragen. Bei Geschäftsräumen darf der Vermieter die Zustimmung jedoch nicht ohne wichtigen Grund verweigern.

Nach wirksamer Übertragung tritt der neue Mieter an die Stelle des bisherigen. Der bisherige Mieter kann für den gesetzlichen Zeitraum, der auf zwei Jahre begrenzt ist und mit dem Ende des Mietvertrags endet, solidarisch mit dem Übernehmer haften.

Der Kassationshof hat sich kürzlich in einem Rechtsstreit über die Übertragung von 29 Supermarktbetrieben samt Mietverträgen und Anlagevermögen mit Artikel 323 befasst und dabei ausdrücklich die Regel angewandt, dass die Zustimmung zur Übertragung eines Geschäftsraummietvertrags nicht ohne wichtigen Grund verweigert werden darf.

Für Transaktionsanwälte ergibt sich daraus eine wichtige Unterscheidung.

Bei einem gewöhnlichen Anteilskauf bleibt die Mietergesellschaft in der Regel dieselbe juristische Person; es ändern sich lediglich die Eigentumsverhältnisse an dieser Gesellschaft.

Bei einem Asset Deal oder einer Unternehmensübertragung muss der Erwerber dagegen möglicherweise erreichen, dass das vertragliche Mietverhältnis selbst auf eine andere juristische Person übergeht.

Das kann die Zustimmung des Vermieters zu einer echten Vollzugsbedingung machen.

Es ist daher gefährlich, einen Mietvertrag in der Due Diligence lediglich als „übertragbar / nicht übertragbar“ einzustufen. Die Berater sollten das gesetzliche Regime des Artikels 323, den Vertragswortlaut, die Art der Transaktion und die Frage prüfen, ob eigenständige Change-of-Control-Beschränkungen vereinbart wurden.

Konzerngesellschaften sind dennoch getrennte Mieter

Gemeinsame Eigentümerschaft hebt die eigene Rechtspersönlichkeit nicht auf.

In der Entscheidung des 3. Zivilsenats E. 2024/4329, K. 2025/3400 wurden Geschäftsräume trotz vertraglicher Beschränkungen der Nutzung durch Dritte unter Beteiligung einer anderen Konzerngesellschaft genutzt. Der Kassationshof bestätigte die Auffassung, dass die Nutzung durch die gesonderte Gesellschaft eine erhebliche Vertragsverletzung darstellte, nachdem der Mieter den Verstoß nicht innerhalb der gesetzlichen Frist beseitigt hatte.

Bei einer konzerninternen Umstrukturierung sollte daher nicht angenommen werden, dass eine Schwestergesellschaft die Räume nutzen darf, nur weil die wirtschaftlichen Eigentümer dieselben bleiben.

Der Mietvertrag muss die beabsichtigte Struktur zulassen.

8. Ausbaurechte sollten verhandelt werden, bevor Geld ausgegeben wird

Für viele gewerbliche Mieter liegt der wertvollste Teil des Mietvertrags nicht im Recht, eine leere Hülle zu nutzen.

Er liegt in der Möglichkeit, diese Hülle in die Räume zu verwandeln, aus denen das Unternehmen tätig sein wird.

Einzelhandel, Hotellerie, Gesundheits- und Freizeitbetriebe geben vor der Eröffnung oft erhebliche Beträge für haustechnische Anlagen, Küchen, Fassaden, Beschilderung, Innenausbauten und Spezialinstallationen aus.

Artikel 321 regelt vom Mieter vorgenommene Änderungen und Erneuerungen. Die schriftliche Zustimmung des Vermieters ist zentral. Stimmt der Vermieter den Arbeiten zu, sollten die Parteien auch ausdrücklich regeln, ob der Mieter die Räume am Ende der Mietzeit wiederherstellen muss und ob für den durch die Arbeiten geschaffenen Mehrwert ein Anspruch geltend gemacht werden kann.

Diese Fragen sollten nicht der Auslegung überlassen werden.

Eine gut gestaltete Ausbauregelung sollte in der Regel zwischen baulichen Maßnahmen und gewöhnlichen Innenänderungen unterscheiden, die Verantwortung für Genehmigungen und Baufreigaben zuweisen, die Kontrolle durch den Vermieter regeln, Eigentum und Entfernung der Einbauten behandeln und klar festlegen, welcher Rückbau beim Auszug verlangt wird.

Für einen Mieter, der vor Geschäftsbeginn mehrere Jahresmieten investiert, ist ein Mietvertrag, der zur Miete klar ist, zum Rückbau aber schweigt, kein vollständiges wirtschaftliches Dokument.

Für den Vermieter gilt dasselbe in umgekehrter Richtung. Schlecht kontrollierte Arbeiten können die Immobilie baulich verändert, nicht vorschriftsgemäß oder schwer neu vermietbar hinterlassen.

Der Ausbau ist daher für beide Seiten eine Frage des Immobilienwerts.

9. Die vorzeitige Rückgabe ist Haftungsmanagement, nicht bloß eine Schlüsselübergabe

Das Unternehmen eines Mieters kann die Räume verlassen, bevor der Mietvertrag ordentlich kündbar ist.

Artikel 325 regelt diese Situation.

Die vorzeitige Rückgabe der Räume lässt die Pflichten des Mieters nicht automatisch erlöschen. Sie bestehen für eine angemessene Zeit fort, in der die Immobilie zu ähnlichen Bedingungen neu vermietet werden könnte.

Der Mieter kann dieses Risiko früher beenden, indem er einen Ersatzmieter stellt, der zahlungsfähig ist, den Mietvertrag übernehmen will und dessen Annahme dem Vermieter zumutbar ist. Vorteile, die der Vermieter erlangt, und Kosten, die er erspart, sind ebenfalls zu berücksichtigen.

Für gewerbliche Mieter ist die Folge praktisch.

Ist die Schließung eines Standorts wahrscheinlich, sollte die Mietstrategie vor dem Schließungstermin beginnen.

Möglicherweise bleibt Zeit, einen Ersatzmieter zu finden, eine Übertragung zu verhandeln, eine Zahlung für die vorzeitige Rückgabe zu vereinbaren oder die Schließung mit den Sanierungsplänen des Vermieters abzustimmen.

Wer zuerst auszieht und erst danach verhandelt, hat in der Regel weniger Optionen.

Artikel 331 sieht einen gesonderten Weg vor, wenn hinreichend schwerwiegende Umstände die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen. Das ist ein außerordentlicher Kündigungsmechanismus und kein gewöhnliches wirtschaftliches Sonderkündigungsrecht. Dass ein Standort weniger profitabel geworden ist oder die Geschäftsleitung dort nicht mehr tätig sein will, macht aus gewöhnlichem Geschäftsrisiko für sich genommen noch keinen wichtigen Grund im Sinne des Artikels 331.

Unternehmen, die echte Flexibilität benötigen, sind besser beraten, sie im Mietvertrag auszuhandeln.

10. Verzugs- und Räumungsrechte sind stark verfahrensgebunden

Das TBK eröffnet dem Vermieter bei Verzug des Mieters mehrere Wege, deren Voraussetzungen sich jedoch unterscheiden.

Bleiben die Miete oder erfasste Nebenkosten nach Fälligkeit unbezahlt, kann der Vermieter nach Artikel 315 schriftlich eine gesetzliche Zahlungsfrist setzen und ankündigen, dass der Mietvertrag gekündigt wird, wenn der Verzug nicht behoben wird. Bei Wohnraum- und überdachten Geschäftsraummietverträgen darf diese Frist nicht kürzer als 30 Tage sein.

Artikel 352 enthält eigenständige, in der Person des Mieters liegende Kündigungsgründe, darunter den Mechanismus zweier berechtigter schriftlicher Mahnungen wegen erfasster Zahlungsverzüge innerhalb des maßgeblichen Mietzeitraums.

Er regelt auch die schriftliche Räumungszusage (tahliye taahhüdü). Hat sich der Mieter nach Übergabe der Räume wirksam schriftlich verpflichtet, zu einem bestimmten Datum auszuziehen, und tut er dies nicht, muss der Vermieter das entsprechende Verfahren oder die Vollstreckung innerhalb der gesetzlichen Frist von einem Monat einleiten.

Die Formvorschriften sind wichtig, weil eine Mitteilung nicht bloß belegt, dass der Vermieter unzufrieden war.

Sie kann die rechtliche Grundlage der späteren Kündigungsklage bilden.

Deshalb sollte der Vermieter schon bei der Mitteilung entscheiden, ob er eine Forderung sichert, einen Kündigungsgrund schafft oder beides.

11. Streitbeilegungsklauseln verdienen nach der Entscheidung der Plenarversammlung von 2026 mehr Sorgfalt

Internationale Gewerbemietverträge enthalten häufig Schiedsklauseln.

Das sollte in der Türkei nicht länger als unauffällige Gestaltungsentscheidung behandelt werden.

In ihrer Entscheidung E. 2025/502, K. 2026/15 vom 21. Januar 2026 befasste sich die Plenarversammlung der Zivilsenate des Kassationshofs (Hukuk Genel Kurulu) mit einem Streit aus einem 30-jährigen Mietvertrag mit Schiedsklausel, bei dem es um den anwendbaren Mieterhöhungsmechanismus und behauptete Überzahlungen ging.

Die Plenarversammlung bestätigte, dass zunächst die Rechtsnatur des Mietvertrags zu bestimmen ist. Ihre Begründung erkannte an, dass zwingende Vorschriften über die Mietfestsetzung die Schiedsfähigkeit des Streits beeinflussen können, wenn es sich um eine Wohnraum- oder überdachte Geschäftsraummiete handelt. Fällt das Verhältnis in eine andere Mietkategorie, kann das Ergebnis anders ausfallen. Die Entscheidung knüpft die Schiedsfähigkeit damit an die zugrunde liegende Einordnung des Mietvertrags, statt alle Mietstreitigkeiten gleich zu behandeln.

Das ist eine bedeutende Entwicklung für die gewerbliche Vertragsgestaltung.

Eine Schiedsklausel sollte nicht einfach bestimmen, dass „alle Streitigkeiten aus diesem Mietvertrag“ schiedsgerichtlich entschieden werden, und davon ausgehen, dass jede künftige Auseinandersetzung zwingend vor dem Schiedsgericht bleibt.

Der Gegenstand des Streits kann entscheidend sein.

Die Entscheidung ist besonders für Mietfestsetzungsstreitigkeiten relevant, weil der Kassationshof den zwingenden Charakter des gesetzlichen Mietregimes betont hat. Sie bedeutet nicht, dass jeder Streit aus einem Gewerbemietvertrag nicht schiedsfähig ist.

Hinzu kommt ein Zusammenspiel mit der obligatorischen Mediation.

Seit dem 1. September 2023 unterliegen Streitigkeiten aus Mietverhältnissen nach Artikel 18/B des Gesetzes Nr. 6325 grundsätzlich einer Mediation vor Klageerhebung, ausgenommen den gesetzlichen Weg der Räumung im titellosen Vollstreckungsverfahren.

Zugleich bestimmt Artikel 18/A Absatz 18, dass die Vorschriften über die obligatorische Mediation nicht gelten, wenn eine wirksame Schiedsvereinbarung besteht oder ein anderes obligatorisches alternatives Streitbeilegungsverfahren anwendbar ist.

Bei einem bedeutenden Gewerbemietvertrag sollte die Streitbeilegungsklausel daher erst nach der Überlegung formuliert werden, welche Streitigkeiten wahrscheinlich entstehen und ob diese rechtlich schiedsfähig sind, statt die Schiedsklausel aus einer anderen Transaktion zu übernehmen.

Ist ein Gerichtsverfahren erforderlich, weist Artikel 4 der Zivilprozessordnung Mietstreitigkeiten (einschließlich Ansprüchen aus dem Mietverhältnis) unabhängig vom Streitwert grundsätzlich dem Zivilfriedensgericht (Sulh Hukuk Mahkemesi) zu, vorbehaltlich der gesetzlichen Vollstreckungsausnahme. Dass beide Parteien Kaufleute sind, bringt einen gewöhnlichen Mietstreit nicht schon deshalb vor das Handelsgericht.

12. Die Due Diligence von Mietverträgen sollte der Wirtschaftlichkeit der Transaktion folgen

Derselbe Mietvertrag sollte unterschiedlich geprüft werden, je nachdem, warum der Mandant ihn betrachtet.

Ein Käufer, der eine renditebringende Immobilie erwirbt, muss wissen, ob die Miete nachhaltig ist, wann eine fünfjährige Anpassung möglich wird, wie lange der gesetzliche Verlängerungsschutz andauern kann, ob bereits Kündigungen ausgesprochen wurden, welche Sicherheiten bestehen und ob der Investitionsplan von einer Räumung ausgeht, die zum erwarteten Zeitpunkt rechtlich nicht zu erreichen ist.

Ein Käufer, der ein laufendes Unternehmen erwirbt, braucht eine andere Analyse.

Zu den Fragen können gehören, ob die Zielgesellschaft selbst der genannte Mieter ist; ob es sich um einen Anteilskauf oder einen Asset Deal handelt; ob die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist; ob der Mietvertrag Change-of-Control-Klauseln enthält; ob eine Konzerngesellschaft die Räume nutzt; ob die Miete kurz vor einem gesetzlichen Marktanpassungstermin steht; ob für Ausbau- und Rückbaupflichten ausreichend Rückstellungen gebildet sind; und was geschähe, wenn das Unternehmen kurz nach dem Vollzug beschlösse, den Standort zu schließen.

Für einen Mieter kann ein langfristiger Mietvertrag unter Marktniveau zu den wertvollsten betrieblichen Vermögenswerten des Unternehmens gehören.

Für einen Vermieter kann derselbe Mietvertrag den kurzfristigen Entwicklungswert der Immobilie beschränken.

Das rechtliche Dokument hat sich nicht verändert.

Die wirtschaftliche Perspektive schon.

Deshalb sollte die Due Diligence von Gewerbemietverträgen sich nicht darin erschöpfen, Beginn, Ende und Monatsmiete in eine Tabelle zu übertragen. Sie sollte erklären, welche Rechte und Pflichten diese Bedingungen nach türkischem Recht tatsächlich begründen.

Fazit

Gewerbemiete in der Türkei erfordert eine andere Denkweise als die gewöhnliche Vertragsgestaltung.

Die Vereinbarung der Parteien bleibt wichtig, wirkt aber innerhalb eines gesetzlichen Rahmens, der Miete, Verlängerung, Übertragung, Sicherheit und Kündigung selbst dann bestimmen kann, wenn Vermieter und Mieter erfahrene gewerbliche Unternehmen sind.

Die Ausgangseinordnung ist wichtig. Die Entscheidung des Kassationshofs von 2026 zu gemischt genutzten Industrieimmobilien bestätigt, dass der überwiegende Charakter der Immobilie darüber entscheiden kann, ob das Regime der überdachten Geschäftsräume überhaupt anwendbar ist.

Ist dieses Regime anwendbar, erzählt das vertragliche Enddatum nicht mehr die ganze Geschichte. Artikel 347 begrenzt die Möglichkeit des Vermieters, die Räume allein deshalb zurückzuverlangen, weil die vereinbarte Laufzeit abgelaufen ist. Artikel 344 schafft sowohl jährliche Mietbegrenzungen als auch den umfassenderen fünfjährigen Marktmietenmechanismus. Die Artikel 323 und 325 regeln zwei der wirtschaftlich wichtigsten Ereignisse im Leben eines Mieters: die Übertragung des Mietvertrags und den Auszug vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit. Die Artikel 342 und 346 setzen Sicherheiten und Zahlungsklauseln weitere Grenzen.

Auch der regulatorische Rahmen spielt eine Rolle. Eine vorgeschlagene Fremdwährungsmiete kann eine gesonderte Frage des Finanzministeriums aufwerfen. Der Erwerb einer Immobilie beseitigt den vorhandenen Mieter nicht. Eine Unternehmensübertragung kann einen strategisch wichtigen Mietvertrag unter Umständen nicht mitnehmen. Und nach der Entscheidung der Plenarversammlung von 2026 kann selbst eine sorgfältig formulierte Schiedsklausel eine genauere Prüfung erfordern, wenn zwingende Mietvorschriften für überdachte Geschäftsräume berührt sind.

Bei bedeutenden Gewerbeflächen lautet die nützliche Frage deshalb nicht einfach, ob der Mietvertrag „vermieterfreundlich“ oder „mieterfreundlich“ ist.

Sie lautet, ob Vertrag und gesetzliches Regime zusammen die wirtschaftliche Position ergeben, die der Mandant vereinbart zu haben glaubt.

Diese Frage sollte bei der Verhandlung des Mietvertrags beantwortet werden.

Sie zu beantworten, nachdem die Räume ausgebaut, das Unternehmen verkauft oder die Parteien bereits über die Rückgabe streiten, wird erheblich teurer.

Wie Terziolu & Partners unterstützen kann

Terziolu & Partners berät Vermieter, gewerbliche Mieter, Immobilieneigentümer, Investoren und internationale Unternehmen in Gewerbemietfragen mit Bezug zur Türkei, häufig im Rahmen umfassenderer grenzüberschreitender Mandate. Unsere Tätigkeit kann die Gestaltung und Verhandlung von Mietverträgen; die Prüfung der Einordnung als überdachter Geschäftsraum; Strategien zur Mietanpassung und Mietfestsetzung; Fragen der Fremdwährungsmiete; Übertragungen und Unternehmensübergänge; die Nutzung durch Konzerngesellschaften; Ausbau- und Rückbauregelungen; Kautionen und vertragliche Sicherheiten; die mietrechtliche Due Diligence bei Immobilienerwerb und M&A; Kündigungen wegen Eigenbedarfs und Neubaus; vorzeitige Rückgaben; Zahlungsverzug; Räumungszusagen; Mediation; Schiedsfragen sowie Gerichtsverfahren aus Gewerbemietverhältnissen umfassen.

Bei Transaktionen, die ein laufendes Unternehmen oder eine vermietete Immobilie betreffen, kann die Prüfung der Mietverträge mit unserer Arbeit in den Bereichen Immobilien und Privatmandanten, Gesellschafts- und Wirtschaftsrecht, Streitbeilegung und grenzüberschreitende Koordination abgestimmt werden.

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Ausgewählte Quellen

Primärgesetzgebung

Türkisches Obligationengesetz Nr. 6098, insbesondere Artikel 310, 315, 321 bis 325, 331 und 339 bis 356. Amtlicher Text des Justizministeriums der Republik Türkei.

Zivilprozessordnung Nr. 6100, Artikel 4, über die Zuständigkeit der Zivilfriedensgerichte für Streitigkeiten aus Mietverhältnissen. Amtlicher Text des Justizministeriums.

Gesetz Nr. 6325 über die Mediation in Zivilstreitigkeiten, Artikel 18/A und 18/B, einschließlich der obligatorischen Mediation bei Mietstreitigkeiten und der gesetzlichen Behandlung von Schiedsvereinbarungen. Amtlicher Text und Umsetzungsmaterialien des Justizministeriums.

Mitteilung Nr. 2008-32/34 zum Beschluss Nr. 32 über den Schutz des Werts der türkischen Währung in der geltenden Fassung, einschließlich der Regeln über Immobilienmieten in Fremdwährung oder mit Fremdwährungsindexierung. Amtlicher Text und Hinweise des Ministeriums für Finanzen und Schatz.

Kassationshof (amtliche UYAP-Entscheidungen)

Kassationshof, 3. Zivilsenat, E. 2025/4986, K. 2026/3318, 21. Mai 2026. Eine aktuelle Entscheidung, nach der der überwiegende Charakter gemischt genutzter Industrieimmobilien festzustellen ist, bevor das Gericht über die Anwendbarkeit des besonderen Regimes für Wohnraum und überdachte Geschäftsräume entscheidet.

Kassationshof, Plenarversammlung der Zivilsenate, E. 2025/502, K. 2026/15, 21. Januar 2026. Eine bedeutende Entscheidung zum Verhältnis zwischen Einordnung des Mietvertrags, zwingenden Mietvorschriften und Schiedsfähigkeit. Das Urteil bestätigt, dass die Rechtsnatur des Mietvertrags gegebenenfalls bestimmt werden muss, bevor eine Schiedsklausel auf einen Mietfestsetzungsstreit angewandt werden kann.

Kassationshof, 3. Zivilsenat, E. 2025/4720, K. 2025/5281, 5. November 2025. Eine Entscheidung zur Anwendung des Artikels 347 nach Ablauf der zehnjährigen Verlängerungsfrist, die die Berechnung des grundlosen Kündigungsrechts des Vermieters veranschaulicht.

Kassationshof, 3. Zivilsenat, Rechtsprechung 2025 zu den Mitteilungserfordernissen nach Artikel 350. Der Kassationshof bestätigte, dass eine zusätzliche vertragliche Mitteilungspflicht zugunsten des Mieters für einen Vermieter, der wegen Eigenbedarfs kündigt, verbindlich bleiben kann.

Kassationshof, amtliche UYAP-Entscheidung zu Artikel 323 und zur Übertragung von 29 Supermarktbetrieben. Die Entscheidung behandelt die Übertragung von Geschäftsraummietverträgen zusammen mit einem laufenden Unternehmen und das gesetzliche Verbot, die Zustimmung ohne wichtigen Grund zu verweigern.

Kassationshof, 3. Zivilsenat, E. 2024/4329, K. 2025/3400. Eine Entscheidung zur unerlaubten Nutzung durch eine gesonderte Konzerngesellschaft und zu den Folgen, verbundene Gesellschaften so zu behandeln, als wären sie derselbe Mieter.

Kassationshof, Entscheidung aus 2025 zu Artikel 351. Der Kassationshof wandte die einmonatige Frist für die schriftliche Mitteilung beim besonderen Kündigungsweg des neuen Eigentümers wegen Eigenbedarfs streng an.