Immobilier à Chypre du Nord pour les acheteurs étrangers après le décret-loi 119/2026 : plafonds, délais et droits

En 2026, les acheteurs étrangers à Chypre du Nord ont dû suivre quatre textes juridiques différents.

Les règles fixant le nombre de biens qu'un étranger peut acheter et le délai dans lequel un achat doit être enregistré figurent dans la loi n° 52/2008 relative à l'acquisition de biens immobiliers et au bail de longue durée par des étrangers, modifiée en 2024 par la loi n° 39/2024.

Pourtant, en 2026 seulement, le gouvernement a reformulé ces règles quatre fois par décret-loi (yasa gücünde kararname). Il s'agit des décrets 11/2026 du 12 février, 63/2026 du 11 mai, 89/2026 du 7 août et, le plus récent, 119/2026 du 6 octobre 2026. Chaque nouveau décret a repris le régime et a fait courir les délais transitoires à compter de sa propre date.

Le texte en vigueur est le décret-loi 119/2026, publié au Journal officiel n° 196 le 6 octobre 2026 et applicable depuis ce jour. Il maintient les plafonds d'acquisition, la voie de l'investissement et le dispositif des investisseurs intermédiaires agréés. Il fixe de nouvelles échéances pour les contrats signés avant la réforme de 2024, pour les logements livrés dont le titre se fait encore attendre et pour les acheteurs qui ont dépassé leur droit d'acquisition.

Le présent article expose le régime tel qu'il se présente au 20 octobre 2026, sur la base du texte publié au Journal officiel. Il traite d'abord de la qualité d'acheteur étranger, des plafonds et de la règle d'enregistrement dans le mois. Il aborde ensuite les délais transitoires, le certificat d'usage de dix ans, la voie de l'investissement et la situation des acheteurs ressortissants d'États qui reconnaissent la TRNC. Il se termine par les droits de mutation applicables jusqu'au 5 janvier 2027 et par les dates qui comptent désormais.

Les points essentiels sont les suivants.

• Nouveaux contrats : le contrat doit être timbré et enregistré, et la demande d'autorisation déposée, dans le délai d'un mois, faute de quoi le contrat est nul.
• Anciens contrats : les contrats signés avant la réforme de 2024 doivent être enregistrés, et l'autorisation demandée, avant le 6 avril 2027.
• Sociétés : une société comptant un seul associé étranger est un acheteur étranger.
• Acquisitions excédentaires : l'acheteur antérieur à 2024 qui a dépassé son droit peut déclarer le contrat moyennant un droit de 1 % et, pour un logement, obtenir un certificat d'usage de dix ans, qui confère l'usage mais non la propriété.
• Droits : le barème applicable jusqu'au 5 janvier 2027 prélève auprès des étrangers de 4 % à 6 % selon le nombre de logements.

Cet article complète notre guide juridique destiné aux acheteurs étrangers d'un bien immobilier à Chypre du Nord et notre analyse des titres turcs, d'échange et d'attribution.

1. Quatre décrets-lois en 2026, et probablement d'autres à venir

Selon l'article 112 de la Constitution de la TRNC, le Conseil des ministres peut prendre un décret-loi dans une matière économique en cas d'urgence. Le décret entre en vigueur dès sa publication au Journal officiel et est déposé devant l'Assemblée le même jour. L'Assemblée doit se prononcer dans un délai de 90 jours.

Le décret relatif aux acquisitions des étrangers a suivi ce rythme. Le décret de février a été suivi 88 jours plus tard par celui de mai, et celui de mai 88 jours plus tard par celui d'août. Le décret d'août a été remplacé au bout de 60 jours par le décret-loi 119/2026, le premier des quatre à abroger expressément son prédécesseur.

La raison est indiquée dans l'exposé général des motifs publié avec le décret d'octobre. Un projet de loi modifiant la loi 52/2008, publié en mai 2026 sous le n° 399/5/2026 et déclaré urgent par l'Assemblée le 18 mai 2026, est toujours devant la commission des affaires juridiques, des affaires politiques, des relations extérieures et de la défense. Jusqu'à son adoption, le gouvernement maintient les règles en vigueur par décret.

Trois conséquences pratiques en découlent.

• Le droit peut changer entre la signature et le transfert du titre. Chaque étape d'un achat doit être vérifiée au regard du texte en vigueur le jour où elle est accomplie.
• Les délais transitoires courent désormais à compter du 6 octobre 2026. Un délai calculé d'après le décret d'août, ou celui de mai, n'est plus le délai applicable.
• Un nouveau changement est probable début janvier 2027. Le barème des droits et le décret fiscal concernant les promoteurs, publiés avec le décret-loi 119/2026, prennent fin tous deux le 5 janvier 2027, et le délai de 90 jours propre au décret expire à peu près à la même date.

2. Une société comptant un seul associé étranger est un acheteur étranger

Le régime s'applique aux personnes physiques et morales étrangères. Est étrangère à ce titre toute personne physique qui n'a pas la citoyenneté de la TRNC, y compris un citoyen turc.

Le décret-loi 119/2026 retient une définition large de la personne morale étrangère. Elle vise :

• la société dans laquelle un étranger détient des actions ou du capital, quelle qu'en soit la proportion ou la forme ;
• la société dont les administrateurs, ou les personnes occupant une fonction équivalente sous quelque dénomination que ce soit, sont majoritairement étrangers ;
• l'association, la fondation, le club ou l'organisation analogue comptant des membres étrangers, même si ses dirigeants sont citoyens de la TRNC ; et
• l'organisation dans laquelle les étrangers, ou les personnes votant pour leur compte, détiennent la majorité des voix.

La conséquence est simple. Acheter par l'intermédiaire d'une société de la TRNC ne fait pas sortir l'opération du régime si la société compte un seul associé étranger. La société est elle-même un acheteur étranger, soumise aux mêmes plafonds, à la même autorisation et aux mêmes délais.

Il existe une exception transitoire. La personne qui n'était pas considérée comme étrangère au sens de la loi n° 52/2008 avant la réforme de 2024, et qui a acquis un bien en saisissant le bureau foncier de district avant cette réforme, reste soumise à la loi initiale pour cette acquisition, et non aux règles modifiées (article 13 du décret).

3. Les plafonds : trois appartements, un terrain ou une maison individuelle

L'acheteur étranger doit obtenir l'autorisation du Conseil des ministres pour chaque achat. Dans le cadre de cette autorisation, le décret-loi 119/2026 permet ce qui suit.

• Terrain à bâtir : une parcelle de 1 338 mètres carrés au plus, le dönüm chypriote traditionnel, sur laquelle un seul logement peut être construit.
• Appartements : trois au plus. Les ressortissants des États qui reconnaissent la TRNC et accordent le même droit à ses citoyens peuvent en acheter six.
• Une maison individuelle : sur un terrain de 3 300 mètres carrés au plus. Aucune deuxième maison, aucun appartement ni aucun autre logement ne peut être construit sur ce terrain.
• Villas dans un ensemble résidentiel : deux villas individuelles à deux niveaux, ou trois pour les ressortissants des États qui reconnaissent la TRNC.

Ces catégories sont rédigées comme des options, reliées par « ou ». La lecture la plus prudente est que le droit d'acquisition (edinim hakkı) de l'acheteur correspond à l'une d'elles, et non à leur somme. L'acheteur qui possède déjà un bien à Chypre du Nord, ou qui a signé des contrats antérieurs, devrait faire calculer son droit avant de signer de nouveau.

Les conséquences d'un dépassement dépendent de la date du contrat. Pour les contrats antérieurs à la réforme de 2024, le décret prévoit une voie de régularisation : la déclaration moyennant un droit et, pour les logements, le certificat d'usage décrit aux sections 6 et 7. Un nouveau contrat, en revanche, ne peut être enregistré que dans la limite du droit, de sorte qu'un nouveau contrat qui le dépasse ne peut satisfaire à la règle du mois énoncée à la section 5.

4. Deux plafonds s'appliquent à chaque programme, et pas seulement à chaque acheteur

Deux autres limites portent sur la composition d'un programme immobilier.

• La règle de la moitié de la parcelle. Lorsque le bien est un appartement, plus de la moitié des lots d'une même parcelle ne peut être acquise par des étrangers parents ou alliés au premier degré, ni par des étrangers de même nationalité.
• La règle des 80 %. En tout état de cause, 80 % au plus des logements d'un programme situé sur un terrain constructible peuvent être vendus à des étrangers.

Ces plafonds importent aux acheteurs autant qu'aux promoteurs. Lorsqu'un programme a atteint l'un d'eux, une nouvelle acquisition par un étranger risque de ne pas obtenir d'autorisation, quelle que soit la rédaction du contrat.

L'acheteur devrait demander par écrit au promoteur combien de lots ont déjà été vendus à des étrangers et combien à des acheteurs de sa propre nationalité. Le contrat devrait prévoir un remboursement si l'autorisation est refusée pour ce motif.

5. Tout nouvel achat est désormais soumis à un délai d'un mois

La règle la plus lourde de conséquences pour les nouvelles opérations est le délai d'enregistrement.

L'acheteur étranger doit faire timbrer le contrat de vente conformément à la loi sur le timbre et le faire enregistrer au bureau foncier de district (İlçe Tapu Amirliği) dans le délai d'un mois. Dans le même mois, il doit demander l'autorisation d'achat au ministère de l'Intérieur. L'enregistrement et la demande peuvent être effectués en personne, par l'intermédiaire d'un avocat ou par un mandataire habilité. Le contrat est enregistré au bureau foncier du district où se trouve le bien, par exemple à Kyrenia (Girne), à Famagouste (Gazimağusa) ou à İskele.

L'enregistrement est subordonné au paiement de tous les impôts et droits que l'acheteur et le vendeur doivent légalement au titre de la vente. Si le contrat n'est pas enregistré et la demande non déposée dans le mois, le contrat est nul de plein droit.

Selon sa lettre, le décret fait courir le mois à compter de sa propre entrée en vigueur, et la règle s'applique aux contrats conclus dans la limite du droit d'acquisition. Pour un contrat signé aujourd'hui, la lecture prudente est que le contrat doit être timbré et enregistré, et la demande d'autorisation déposée, dans le mois suivant la signature.

L'autorisation est accordée par une décision du Conseil des ministres publiée au Journal officiel. Trois autres délais s'appliquent ensuite.

• Transfert du titre dans un délai d'un an. Le vendeur et l'acheteur étranger doivent signer le formulaire officiel de transfert (devir takrirnamesi) devant l'agent du bureau foncier de district dans l'année suivant la publication. À défaut, l'autorisation est annulée de plein droit et réputée non avenue.
• En l'absence d'hypothèque au profit du vendeur, le délai d'un an court à compter du paiement intégral du prix figurant dans le document remis au ministère. Le promoteur qui a été entièrement payé et ne transfère pas pour autant le titre doit indemniser l'acheteur du préjudice subi.
• Droits de mutation dans un délai de 75 jours ouvrables. L'acheteur et le vendeur doivent payer les droits fonciers de mutation dans les 75 jours ouvrables suivant la publication de l'autorisation. À défaut, l'autorisation est annulée de plein droit.

Tant que tous les impôts et droits ne sont pas payés, la collectivité locale ne peut raccorder le bien à l'eau, ni le fournisseur d'électricité au réseau électrique, de manière permanente ou provisoire. La règle ne s'applique pas à l'électricité de chantier ni à l'eau provisoire nécessaires pendant la construction.

6. Contrats signés avant la réforme de 2024 : le délai jusqu'au 6 avril 2027

Un certain nombre d'acheteurs étrangers à Chypre du Nord ont signé des contrats avant l'entrée en vigueur de la loi n° 39/2024 sans jamais les faire enregistrer, ou les ont fait enregistrer sans achever le transfert. Le décret-loi 119/2026 leur ouvre un nouveau délai de six mois à compter du 6 octobre 2026, qui expire donc le 6 avril 2027.

• Contrats dans la limite du droit d'acquisition. Le vendeur et l'acheteur étranger doivent faire enregistrer le contrat, dans la limite du droit, au bureau foncier de district et demander l'autorisation d'achat au ministère dans les six mois.
• Autorisations accordées avant la réforme de 2024. L'acheteur étranger qui détient déjà une autorisation du Conseil des ministres antérieure à la réforme doit réaliser le transfert avec le vendeur au bureau foncier de district dans les mêmes six mois.
• Contrats dépassant le droit d'acquisition. L'acheteur étranger qui a signé plus de contrats que son droit ne le permet, et ne les a pas fait enregistrer, doit les déclarer au ministère dans les six mois en acquittant un droit de 1 % du prix figurant au contrat. Une déclaration tardive reste possible, mais le droit est alors de 3 %.

Pour les contrats excédentaires, la déclaration n'est qu'une première étape. Le décret exige que ces contrats soient transférés, conformément à ses règles, dans les 24 mois suivant la clôture du délai de six mois, soit avant le 6 avril 2029. Un contrat excédentaire portant sur un logement qui n'est pas transféré peut relever des règles du certificat d'usage. Un contrat excédentaire qui, dans ce délai, n'est ni transféré ni couvert par ces règles est nul.

Le Conseil des ministres peut prolonger ces délais transitoires de six mois au plus, mais uniquement lorsque les formalités n'ont pu être accomplies en raison d'une faute de l'administration. Un retard imputable à l'acheteur ou au vendeur ne justifie pas de prolongation.

7. Le certificat d'usage de dix ans confère l'usage, non la propriété

Le certificat d'usage (kullanım belgesi) est la réponse du décret à l'acheteur étranger qui a payé un logement que la loi ne lui permet pas de posséder.

L'acheteur étranger qui a déclaré un contrat excédentaire, moyennant le droit de 1 % ou de 3 %, peut faire enregistrer le contrat au bureau foncier de district et demander un certificat d'usage. Il acquitte le droit de mutation applicable aux étrangers et reçoit un certificat de dix ans conforme au modèle annexé au décret. La propriété reste au vendeur.

Le certificat présente les caractéristiques suivantes.

• Logements uniquement. Il est délivré pour des contrats de vente portant sur des logements, non sur des terrains.
• Prix intégralement payé. Il ne s'applique que si l'acheteur a payé l'intégralité du prix du bien.
• Dix ans, avec protection. Pendant dix ans, le certificat ne peut être annulé qu'en cas de transfert du bien ou à la demande de son titulaire.
• Résidences de vacances. Pour les logements placés sous la réglementation des résidences de vacances relevant du ministère chargé du tourisme, le certificat est délivré sans limite de durée, sauf annulation.
• Limite de dix ans dans les autres cas. Pour les acheteurs excédentaires dont les logements ne relèvent pas de cette réglementation, la loi principale s'applique et les contrats non transférés dans les dix ans sont nuls.
• Transfert sans l'accord du vendeur. Le titulaire peut demander au bureau foncier de district de procéder à un transfert du bien, moyennant le paiement de tous les impôts et droits, que le vendeur y consente ou non.
• Pas de propriété. Le certificat confère l'usage et la jouissance, non la propriété. Le titulaire ne peut céder ces droits à des tiers, à l'exception du droit de vente.
• Zones exclues. Aucun certificat ne peut être délivré pour des biens relevant du règlement restreignant les acquisitions des étrangers ou du décret sur les zones militaires interdites.

Avant l'inscription du certificat, les droits doivent être calculés et payés au bureau foncier de district. Le vendeur doit avoir acquitté tous les impôts afférents au bien, et le ministère procède à une enquête de sécurité sur l'acheteur. Si le résultat est défavorable, l'acheteur qui réalise néanmoins un transfert dans le délai légal voit les impôts et droits déjà payés imputés sur ceux dus lors du transfert.

Le certificat d'usage ne doit pas être confondu avec l'ancien « droit d'usage à des fins de location », que le décret définit également. Il s'agit d'un droit réel temporaire, limité à la location du bien, qui ne fait pas de son titulaire le propriétaire inscrit et qui est attesté par un certificat délivré à cette fin par le bureau foncier de district.

Le certificat est une solution praticable pour l'acheteur qui veut habiter le logement ou le louer. C'est une solution fragile pour celui qui a besoin d'hypothéquer le bien, de le léguer par testament ou de le vendre en qualité de propriétaire, car le titulaire ne devient jamais propriétaire inscrit. La planification successorale et la revente autour d'un certificat doivent être organisées dès le départ, au regard des points exposés dans notre guide sur la succession et la planification patrimoniale des propriétaires étrangers à Chypre du Nord.

8. Les logements achevés et livrés doivent être transférés dans un délai de 36 mois

Une règle distincte vise les logements achetés par contrat de vente, dans la limite du droit de l'acheteur, avant le 6 octobre 2026. Elle s'applique lorsque le logement est achevé et livré à l'acheteur mais demeure inscrit au nom du vendeur.

Les parties au contrat, ou le vendeur seul, doivent réaliser le transfert au bureau foncier de district dans les 36 mois suivant le 6 octobre 2026, soit avant le 6 octobre 2029. Tous les impôts et droits fonciers de mutation doivent être payés à la même date.

La partie qui a un motif raisonnable de ne pas pouvoir réaliser le transfert à temps doit présenter une demande écrite au bureau foncier de district dans un délai de 34 mois, soit avant le 6 août 2029. Le bureau foncier statue dans les 15 jours et notifie sa décision par écrit. Si le motif est admis et que tous les impôts et droits sont payés, le transfert peut intervenir après l'expiration des 36 mois.

Le délai est long, mais les acheteurs dans cette situation ne devraient pas y voir une raison d'attendre. Les obstacles habituels au transfert prennent du temps à lever : une hypothèque du promoteur sur la parcelle mère, des impôts impayés du vendeur ou l'absence de titre de copropriété. Les règles peuvent en outre changer avant 2029.

9. Les contrats fiduciaires antérieurs à 2024 sont nuls s'ils n'ont pas été enregistrés

Avant la réforme de 2024, certains acheteurs étrangers détenaient des biens au moyen de contrats fiduciaires (yediemin ou mütevelli), une personne locale étant inscrite ou contractant comme titulaire au profit de l'étranger.

Le décret-loi 119/2026 reprend la règle selon laquelle ces contrats fiduciaires devaient être enregistrés au bureau foncier de district dans les six mois suivant l'entrée en vigueur de la réforme de 2024. Ce délai est expiré. Le contrat fiduciaire qui n'a pas été enregistré dans ce délai, ou qui aurait pour effet de neutraliser les règles de la réforme de 2024, est nul.

Lu avec la définition de la personne morale étrangère exposée à la section 2, le message du régime est que les montages de détention indirecte ne créent pas de droit d'acquisition supplémentaire. L'achat doit être réalisé ouvertement, au nom de l'acheteur lui-même ou par une société qui est elle-même traitée comme un acheteur étranger.

10. La voie de l'investissement : 10 millions d'euros et jusqu'à 80 280 mètres carrés

Les plafonds de la section 3 ne s'appliquent pas de la même manière aux investissements qualifiés.

Le décret définit l'investissement comme un investissement d'au moins 10 millions d'euros dans le tourisme, l'éducation, la santé, l'industrie, l'agriculture, la technologie ou la recherche et développement. La construction de logements destinés à la vente (yap-sat) n'est pas un investissement à ce titre.

L'investisseur étranger dans l'un de ces secteurs doit déposer au moins 10 millions d'euros auprès d'une banque exerçant en TRNC, au nom ou pour le compte de sa société. Les fonds doivent être affectés dans les deux ans à l'investissement prévu par la décision du Conseil des ministres, les achats de terrains n'étant pas pris en compte. Le ministère compétent pour le secteur et l'administration des recettes et des impôts contrôlent l'investissement.

Une société constituée ou immatriculée en TRNC peut avoir des actions détenues, dans quelque proportion que ce soit, par des personnes qui n'ont pas la citoyenneté de la TRNC. Une telle société peut acheter jusqu'à 80 280 mètres carrés de terrain à des fins d'investissement, sous réserve des règles de la moitié de la parcelle et des 80 % et des conditions d'investissement. Le terrain peut déjà porter un bâtiment ayant reçu son approbation définitive et répondant aux critères d'investissement. Dans ce cas, le Conseil des ministres peut autoriser l'achat sans projet d'investissement et sans appliquer l'exigence des 10 millions d'euros.

Un bien acheté à des fins d'investissement en vertu d'une autorisation antérieure du Conseil des ministres, sur lequel l'investissement a commencé, peut être vendu à un nouvel acheteur étranger avec une nouvelle autorisation. Si l'investissement n'est pas achevé, le nouvel acheteur doit l'achever dans les deux ans.

Les investisseurs qui envisagent cette voie devraient aussi tenir compte des questions de droit des sociétés, de fiscalité et d'emploi présentées dans notre guide sur les affaires à Chypre du Nord et du travail de notre pôle Commerce et investissement internationaux.

11. Les acheteurs ressortissants d'États qui reconnaissent la TRNC

Le décret crée une catégorie distincte pour les personnes physiques et morales ressortissantes d'États qui reconnaissent la TRNC et accordent le même droit à ses citoyens. La Türkiye étant le seul État à reconnaître la TRNC, la catégorie concerne en pratique les citoyens et sociétés turcs. Il appartient aux autorités d'apprécier si la condition de réciprocité est remplie.

Cette catégorie présente trois avantages.

• Des plafonds plus élevés. Jusqu'à six appartements au lieu de trois, et trois villas dans un ensemble résidentiel au lieu de deux.
• Un barème de droits propre. Le barème foncier publié le 6 octobre 2026 applique aux premiers biens de cette catégorie des taux inférieurs à ceux des autres étrangers (section 14).
• Une voie de construction-vente. L'exclusion de l'activité de construction-vente ne s'applique pas à cette catégorie, dans un cadre déterminé. Une personne physique ou morale inscrite à l'Union des entrepreneurs de construction chypriotes turcs et titulaire d'une carte annuelle de catégorie d'entrepreneur en cours de validité peut s'associer à des acheteurs de cette catégorie dans le seul but de construire et de vendre des logements sous cette carte. La part étrangère dans la société ne peut dépasser 49 %. La société peut ensuite demander au ministère, sous la carte de l'associé local, l'autorisation du Conseil des ministres d'acheter un terrain, et les sociétés constituées à cette fin ne sont pas soumises aux restrictions de la loi.

Pour les promoteurs turcs, le troisième point est le plus important. Il exige une société soigneusement rédigée, car le plafond de 49 % et la carte d'entrepreneur de l'associé local sont des conditions de l'autorisation, et non de simples formalités.

12. Les investisseurs intermédiaires agréés

Le décret maintient un dispositif, introduit au cours de 2026, destiné aux intermédiaires qui commercialisent des logements neufs auprès d'acheteurs étrangers.

L'investisseur intermédiaire agréé (Lisanslı Ara Yatırımcı) est la personne physique ou morale étrangère qui prend à sa disposition, par convention écrite et sans en acquérir la propriété, au moins dix logements par an. Ces logements peuvent être pris au stade du projet ou après l'approbation définitive, mais non les terrains. L'intermédiaire les commercialise ensuite, les vend et les transfère à des acheteurs étrangers en TRNC ou à l'étranger.

• Licence. Le sous-secrétariat compétent du ministère délivre la licence pour un an, renouvelable chaque année si les critères sont remplis. Le droit équivaut à deux fois le salaire minimum mensuel brut en vigueur.
• Pièces. Le demandeur doit produire un extrait de casier judiciaire apostillé de son propre pays, délivré au plus trois mois avant la demande, ainsi qu'un document signé et revêtu du cachet du promoteur, certifié par un officier de certification, indiquant le prix total convenu pour les logements.
• Enregistrement dans le mois. L'intermédiaire doit faire enregistrer sa convention timbrée avec le promoteur au bureau foncier de district dans le délai d'un mois. Chaque contrat ultérieur conclu avec un acheteur étranger doit également être timbré et enregistré dans le mois, impôts et droits payés.
• Transfert dans un délai de deux ans. L'intermédiaire doit faire transférer les logements aux acheteurs qu'il a trouvés dans les deux ans suivant le certificat d'approbation définitive.
• Conséquences. Les logements qui ne sont pas commercialisés et transférés dans les deux ans doivent être placés sous la réglementation des résidences de vacances, avec des certificats d'usage. À défaut, et en cas de manquement aux règles, le ministère retire la licence.

L'acheteur étranger à qui un logement est proposé par un intermédiaire devrait consulter la licence et la convention d'intermédiation enregistrée avant tout paiement, car son propre délai d'un mois court indépendamment de la situation de l'intermédiaire.

13. Absence de copropriété, cessions de quotes-parts et transferts familiaux

Trois règles plus étroites traitent de difficultés qui retardent fréquemment les transferts.

• Demande sans titre de copropriété. Pendant deux ans à compter du 6 octobre 2026, lorsque la copropriété ou la servitude de copropriété ne peut être constituée pour le bien au titre de la loi sur la copropriété, l'acheteur étranger peut demander l'autorisation d'achat avec un permis de construire ou une approbation d'urbanisme délivrée par la direction de l'urbanisme.
• Cession de quotes-parts avec l'accord du directeur. Lorsqu'un titre de lot indépendant ne peut être obtenu en raison d'un obstacle technique tenant à un copropriétaire ou au projet, les propriétaires peuvent céder leurs quotes-parts avec l'accord du directeur du service foncier et cadastral, sur demande présentée dans les deux ans. Le décret rattache ce délai à l'entrée en vigueur de « la présente loi modificative », ce qui peut renvoyer à la réforme de 2024. Les propriétaires concernés devraient présenter leur demande sans attendre que ce point soit clarifié.
• Transferts à des proches. Un bien inscrit au nom d'un étranger, ou loué par lui, peut être transféré à des parents ou alliés au premier ou au deuxième degré, au su et avec l'accord du ministère, sans les restrictions de l'article 4 de la loi.

Cette dernière règle facilite les transferts entre vifs au sein de la famille. Elle doit être lue avec l'analyse successorale de notre guide de la planification successorale, car un transfert entre vifs et un transfert à cause de mort soulèvent des questions fiscales et foncières différentes.

14. Droits de mutation et impôt des promoteurs jusqu'au 5 janvier 2027

Le Journal officiel n° 196 a également publié une modification du règlement sur les droits et redevances du service foncier et cadastral, qui remplace le barème des droits. Elle est en vigueur du 6 octobre 2026 au 5 janvier 2027 inclus. Selon le barème, ses droits et taux s'appliquent aux opérations déjà engagées ou à engager jusqu'à leur achèvement.

Pour les ventes à des étrangers, le barème fixe les taux globaux suivants, composés chacun du droit de mutation et d'une ou deux contributions supplémentaires :

• premier logement : 4 % ;
• deuxième logement : 5,5 % ;
• troisième logement : 6 %.

Pour les acheteurs ressortissants d'États qui reconnaissent la TRNC, les taux globaux sont les suivants :

• premier et deuxième bien : 4 % ;
• troisième et quatrième bien : 5,5 % ;
• cinquième et sixième bien : 6 %.

Le même numéro a publié le décret-loi 121/2026 relatif à l'impôt des promoteurs. Il concerne les personnes dont l'activité est l'achat et la vente, le lotissement ou la construction et la vente de biens immobiliers. Si une telle personne a fait enregistrer un contrat de vente timbré au service foncier avant le 31 mai 2024, date à laquelle, selon l'article 4, paragraphe 2, du décret, la loi n° 39/2024 est entrée en vigueur, elle peut présenter une demande à l'administration des recettes et des impôts jusqu'au 5 janvier 2027. Lors du transfert du bien à un acheteur étranger en vertu de ce contrat, l'impôt est alors retenu au taux de 10 % du bénéfice net moyen, payable intégralement lors de la déclaration.

Pour les acheteurs, le décret fiscal concernant les promoteurs importe de manière indirecte. Un certificat d'usage ne peut être délivré que si le vendeur a payé tous les impôts afférents au bien, et une situation fiscale non réglée du côté du promoteur peut retarder un transfert. L'acheteur devrait obtenir une confirmation écrite de la situation fiscale du vendeur avant le dernier paiement.

15. Les protections contractuelles pendant la transition

Un contrat signé aujourd'hui à Chypre du Nord devrait partir du principe qu'au moins une règle changera avant le transfert du titre. Les points qui décident le plus souvent de la protection de l'acheteur sont les suivants.

• L'autorisation comme condition. L'obligation de l'acheteur de payer le solde devrait être subordonnée à l'autorisation d'achat, avec remboursement et délai en cas de refus, y compris lorsqu'un plafond de programme visé à la section 4 est atteint.
• La responsabilité du délai d'un mois. Le contrat devrait préciser qui le fait timbrer et enregistrer, qui paie chaque impôt et droit et qui supporte les conséquences si le mois est dépassé. Une procuration donnée à un avocat évite de manquer le délai parce que l'acheteur se trouve à l'étranger.
• Titre, hypothèque et copropriété. Le promoteur devrait garantir le titre, s'engager à lever toute hypothèque grevant le lot et indiquer quand le titre de copropriété sera disponible.
• Impôts et raccordements. Le contrat devrait répartir les impôts et droits dont dépendent les raccordements à l'eau et à l'électricité.
• Changement de législation. Le contrat devrait prévoir ce qui se passe si les plafonds, les droits ou les délais changent avant le transfert.

Ces points ne remplacent pas l'examen du titre et de son origine présenté dans notre guide de l'audit juridique des opérations transfrontalières.

16. Que faire maintenant, selon la situation

Le décret touche les acheteurs de manière différente. Les étapes ci-dessous sont celles dont on a le plus souvent besoin.

L'acheteur sur le point de signer un nouveau contrat

• Faites calculer votre droit d'acquisition, en tenant compte des biens déjà détenus et des contrats antérieurs.
• Demandez au promoteur combien de lots du programme ont été vendus à des étrangers et à des acheteurs de votre nationalité.
• Convenez de la personne qui fera timbrer et enregistrer le contrat et déposera la demande d'autorisation dans le mois, et donnez-lui une procuration si nécessaire.
• Subordonnez le paiement du solde à l'autorisation, avec remboursement en cas de refus.

L'acheteur titulaire d'un contrat antérieur à la réforme de 2024

• Vérifiez si le contrat a été enregistré et si l'autorisation a été accordée.
• Dans la négative, faites-le enregistrer et demandez l'autorisation avant le 6 avril 2027.
• Si le contrat dépasse votre droit, déclarez-le au ministère avant le 6 avril 2027 pour payer 1 % au lieu de 3 %, puis choisissez entre le transfert dans le délai ultérieur et le certificat d'usage.

L'acheteur qui habite un logement achevé sans titre

• Obtenez par écrit la position du promoteur sur les hypothèques, les impôts et le titre de copropriété.
• Préparez le transfert bien avant le 6 octobre 2029 et notifiez tout motif raisonnable avant le 6 août 2029.

Le promoteur ou l'intermédiaire

• Suivez pour chaque programme les plafonds des 80 % et de la moitié de la parcelle, et communiquez-les aux acheteurs.
• Déterminez si le plan de commercialisation exige une licence d'investisseur intermédiaire ou une société de construction-vente avec un associé ressortissant d'un État qui reconnaît la TRNC.
• Vérifiez si le décret-loi 121/2026 s'applique à des contrats enregistrés avant mai 2024 et, le cas échéant, présentez la demande avant le 5 janvier 2027.

17. Les dates qui comptent désormais

Les dates suivantes découlent du décret-loi 119/2026, du barème des droits d'octobre et du décret-loi 121/2026, tels qu'ils ont été publiés.

• 6 octobre 2026 : entrée en vigueur du décret-loi 119/2026 ; les délais transitoires repartent.
• Dans le mois suivant chaque nouveau contrat : faire timbrer et enregistrer le contrat, payer les impôts et droits et demander l'autorisation.
• Dans les 75 jours ouvrables suivant la publication d'une autorisation : payer les droits fonciers de mutation.
• Dans l'année suivant la publication d'une autorisation, ou le paiement intégral en l'absence d'hypothèque au profit du vendeur : signer le transfert au bureau foncier.
• 5 janvier 2027 : dernier jour du barème d'octobre et des demandes au titre du décret-loi 121/2026. Le délai de 90 jours propre au décret expire à peu près à la même date.
• 6 avril 2027 : fin du délai de six mois pour enregistrer les contrats antérieurs à 2024 et demander l'autorisation, réaliser les transferts fondés sur des autorisations antérieures à 2024 et déclarer les contrats excédentaires au droit de 1 %.
• 6 octobre 2028 : fin du délai de deux ans pour demander l'autorisation avec un permis de construire ou une approbation d'urbanisme.
• 6 avril 2029 : fin du délai de 24 mois pour transférer les contrats excédentaires.
• 6 août 2029 : dernier jour pour notifier un motif raisonnable pour les logements livrés.
• 6 octobre 2029 : fin du délai de 36 mois pour transférer les logements achevés et livrés.

Conclusion

Les décrets de 2026 n'ont pas modifié l'architecture du régime d'acquisition par les étrangers introduit en 2024. L'acheteur étranger a toujours besoin d'une autorisation, son droit d'acquisition reste limité et il demeure soumis à des délais brefs dont le non-respect peut entraîner la nullité du contrat.

Ce qui a changé, c'est le calendrier. Tous les délais transitoires courent désormais à compter du 6 octobre 2026, les droits en vigueur sont temporaires et le prochain changement pourrait intervenir en janvier 2027, par l'Assemblée ou par un nouveau décret.

Pour les acheteurs titulaires de contrats anciens, non enregistrés ou excédentaires, l'échéance du 6 avril 2027 est celle qui impose d'agir maintenant. Pour les nouveaux acheteurs, la règle du mois est celle qui doit guider le contrat, l'échéancier des paiements et le choix de la personne chargée de l'enregistrement.

Comment Terziolu & Partners peut vous accompagner

Terziolu & Partners conseille les acheteurs étrangers, les promoteurs, les investisseurs et les familles dans leurs opérations immobilières à Chypre du Nord, par l'intermédiaire de son pôle Immobilier et clientèle privée et de son bureau de Chypre du Nord à Kyrenia (Girne).

L'intervention du cabinet dans ce domaine comprend le calcul du droit d'acquisition de l'acheteur, l'examen des contrats de vente et des documents du promoteur, ainsi que l'enregistrement des contrats et le dépôt des demandes d'autorisation dans le délai d'un mois. Elle couvre également la régularisation des contrats antérieurs à 2024 et des contrats excédentaires, les demandes de certificat d'usage, les montages d'investissement et de construction-vente, les conventions avec des investisseurs intermédiaires agréés et, par l'intermédiaire de notre pôle Règlement des différends, les litiges avec les promoteurs pour retard de transfert.

Lorsque l'acheteur réside à l'étranger ou que l'opération touche un autre système juridique, le travail est coordonné avec des conseils en matière de succession, de fiscalité et d'exécution à l'étranger, comme l'explique notre article sur la coordination juridique transfrontalière. Pour évoquer un achat ou un contrat existant, contactez-nous.

Sources choisies et lectures complémentaires

• Décret-loi n° 119/2026 réglementant l'acquisition de biens immobiliers par des étrangers (Yabancıların Taşınmaz Mal Edinimine İlişkin Kuralları Düzenleyen Yasa Gücünde Kararname), Journal officiel de la TRNC n° 196, annexe I, partie II, 6 octobre 2026. Articles 3 à 13 et annexes 1 et 2 ; l'article 14 abroge le décret-loi n° 89/2026.
• Décret-loi n° 121/2026 relatif au règlement de l'impôt retenu sur les transferts à des étrangers en vertu de contrats enregistrés avant le 21 mai 2024, Journal officiel n° 196, annexe I, partie II, 6 octobre 2026. Articles 4 à 6 ; demandes jusqu'au 5 janvier 2027.
• Règlement sur les droits et redevances du service foncier et cadastral (modification), Journal officiel n° 196, annexe III, avis n° 947, 6 octobre 2026. Barème, point 3(1)(B), et article 3 (en vigueur jusqu'au 5 janvier 2027).
• Décret-loi n° 89/2026 réglementant l'acquisition de biens immobiliers par des étrangers, Journal officiel n° 147, annexe I, partie II, 7 août 2026 (abrogé).
• Décret-loi n° 63/2026 réglementant l'acquisition de biens immobiliers par des étrangers, Journal officiel n° 87, annexe I, partie II, 11 mai 2026 (remplacé).
• Décret-loi n° 11/2026 réglementant l'acquisition de biens immobiliers par des étrangers, Journal officiel n° 28, annexe I, partie II, 12 février 2026 (remplacé).
• Projet de loi modifiant la loi relative à l'acquisition de biens immobiliers et au bail de longue durée par des étrangers, n° 399/5/2026, Journal officiel n° 89, annexe VI, 13 mai 2026 ; décision d'urgence du 18 mai 2026 annoncée au Journal officiel n° 93, annexe VI.
• Loi n° 52/2008 relative à l'acquisition de biens immobiliers et au bail de longue durée par des étrangers, modifiée par la loi n° 39/2024.
• Constitution de la République turque de Chypre du Nord, article 112 (décrets-lois).
• Irmak Özkoç, « Olağan Dönem Kanun Hükmünde Kararnamelerin / Yasa Gücünde Kararnamelerin TC ve KKTC Hukukunda İncelenmesi », mémoire de master, Eastern Mediterranean University, 2015. Le mémoire examine l'article 112 et le délai de 90 jours de l'Assemblée.