政令第119/2026号後の北キプロスにおける外国人の不動産取得：取得上限、期限、手数料

2026年、北キプロスの外国人買主は、四つの異なる法令に同時に目を配らなければならなかった。

外国人がどれだけの不動産を購入でき、購入をいつまでに登録しなければならないかに関する規則は、不動産取得・長期賃貸（外国人）法（法律第52/2008号）に定められている。同法は2024年に法律第39/2024号により改正された。

ところが、2026年だけで政府は、法律と同等の効力を有する政令（yasa gücünde kararname）によってこれらの規則を4回にわたり改めて定めた。2月12日の第11/2026号、5月11日の第63/2026号、8月7日の第89/2026号、そして最新の2026年10月6日の第119/2026号である。新たな政令はそのたびに制度を定め直し、自らの日付から経過期間を改めて起算した。

現在有効な条文は政令第119/2026号であり、2026年10月6日に官報第196号で公布され、同日施行された。同政令は、取得上限、投資ルートおよび認可中間投資家の制度を維持している。そのうえで、2024年改正前に締結された契約、引渡しは受けたが買主がなお権原を待っている住宅、そして取得上限を超えた買主について、新たな期限を定めている。

本稿は、官報に公布された条文に基づき、2026年10月20日時点の制度を説明する。まず、誰が外国人買主に当たるか、取得上限、そして1か月の登録規則を取り上げる。次に、経過期間、10年間の使用証明書、投資ルート、北キプロス・トルコ共和国（TRNC）を承認する国の買主の地位を検討する。最後に、2027年1月5日まで適用される移転手数料と、現在重要となる日付を示す。

要点は次のとおりである。

• 新たな契約： 契約は1か月以内に印紙を貼付し、登録し、許可を申請しなければならず、さもなければ無効となる。
• 旧契約： 2024年改正前に締結された契約は、2027年4月6日までに登録し、許可を申請しなければならない。
• 会社： 外国人株主が一人でもいる会社は外国人買主である。
• 上限超過の購入： 上限を超えた2024年以前の買主は、1%の手数料を納付して契約を通知でき、住宅であれば10年間の使用証明書を取得できる。この証明書は使用の権利を与えるが、所有権は与えない。
• 手数料： 2027年1月5日まで適用される手数料表は、外国人に対し住宅の戸数に応じて4%から6%を課す。

本稿は、当事務所の北キプロスで不動産を購入する外国人のための法的ガイドおよびトルコ権利証、等価交換権利証（Eşdeğer）、割当権利証（Tahsis）の分析を補うものである。

1. 2026年に4本の政令、そしておそらくさらに続く

北キプロス・トルコ共和国憲法第112条により、閣僚評議会は、経済に関する事項について緊急性がある場合、法律と同等の効力を有する政令を発することができる。政令は官報での公布により施行され、同日に議会に提出される。議会は90日以内にこれについて決定することとされている。

外国人の不動産取得に関する政令も、このリズムに従ってきた。2月の政令から88日後に5月の政令が、さらにその88日後に8月の政令が発せられた。8月の政令は60日後に政令第119/2026号に取って代わられ、同政令は4本のうち初めて前の政令を明示的に廃止したものとなった。

その理由は、10月の政令とともに公布された一般理由書に示されている。法律第52/2008号を改正する法案は、2026年5月に法案第399/5/2026号として公表され、2026年5月18日に議会により緊急案件とされたが、なお法務・政治問題・外交・防衛委員会に係属している。法案が成立するまで、政府は政令によって規則の効力を維持している。

ここから三つの実務上の帰結が導かれる。

• 契約締結から権原の移転までの間に法律が変わりうる。 購入の各段階は、その段階を行う日に有効な条文に照らして確認すべきである。
• 経過期間は現在、2026年10月6日から起算される。 8月または5月の政令に基づいて計算した期限は、もはや適用されない。
• 2027年1月初めに再び変更される可能性が高い。 政令第119/2026号とともに公布された手数料表と開発業者課税の政令は2027年1月5日まで適用され、同政令自体の90日の期間もほぼ同じ頃に満了する。

2. 外国人株主が一人いる会社は外国人買主である

この制度は、外国の自然人と外国の法人に適用される。この目的において、TRNCの国民でない自然人はすべて外国人であり、トルコ国民も含まれる。

政令第119/2026号は、外国法人を広く定義している。この定義には次のものが含まれる。

• 外国人が、いかなる割合、いかなる形態であれ株式または資本を保有する会社
• 取締役（名称を問わず取締役の職にある者を含む）の過半数が外国人である会社
• 役員がTRNC国民であっても、外国人の会員がいる協会、財団、クラブその他これに類する団体
• 議決権の過半数を外国人またはその代わりに議決権を行使する者が有する団体

結論は単純である。会社に外国人株主が一人でもいれば、TRNCの会社を通じて購入しても、取引はこの制度の適用を免れない。その会社自体が外国人買主であり、同じ上限、同じ許可要件、同じ期限に服する。

経過的な例外が一つある。2024年改正前の法律第52/2008号のもとで外国人に当たらず、改正前に地区土地登記所に申請して不動産を取得した者は、その取得については改正後の規則ではなく、同法の当初の条文に引き続き服する（政令第13条）。

3. 取得上限：アパート3戸、土地1区画、または一戸建て1棟

外国人買主は、購入ごとに閣僚評議会の許可を必要とする。その許可の範囲内で、政令第119/2026号は次のものを認めている。

• 建築用地： 1棟の住宅のみを建築できる1,338平方メートル以下の土地1区画。これはキプロスの伝統的な面積単位であるdönümに相当する。
• アパート： 3戸まで。TRNCを承認し、その国民に同じ権利を認める国の国民は6戸まで購入できる。
• 一戸建て住宅： 3,300平方メートル以下の土地上のもの。その土地には2棟目の住宅、アパートその他の住居を建築することはできない。
• 住宅団地内のヴィラ： 2階建て独立型ヴィラ2棟。TRNCを承認する国の国民については3棟。

これらの区分は選択肢として規定され、「または」で結ばれている。より慎重な解釈は、買主の取得上限（edinim hakkı）はそのうちの一つであって、四つの合計ではないというものである。すでに北キプロスに不動産を所有している買主や、過去に契約を締結した買主は、新たに契約する前に自らの上限を計算すべきである。

上限を超えた場合の帰結は、契約がいつ締結されたかによって異なる。2024年改正前に締結された契約については、政令は是正のルートを定めている。手数料を伴う通知と、住宅については第6節および第7節で述べる使用証明書である。これに対し、新たな契約は上限の範囲内でしか登録できないため、上限を超える新たな契約は第5節の1か月規則を満たすことができない。

4. 二つの制限は買主ごとではなくプロジェクトごとに適用される

さらに二つの制限が、開発プロジェクトの構成に関わる。

• 区画の半数規則。 対象がアパートの場合、同一区画上の住戸の半数を超えて、互いに一親等の血族もしくは姻族である外国人、または同一国籍の外国人が購入することはできない。
• 80%規則。 いずれにせよ、建築が認められた土地上の住宅プロジェクトにおいて、外国人に売却できる住戸は80%までである。

これらの制限は、開発業者にとってだけでなく買主にとっても重要である。プロジェクトがいずれかの上限に達すると、契約がどのように作成されていても、そのプロジェクトにおける新たな外国人の購入は許可を得られないおそれがある。

買主は開発業者に対し、すでに何戸が外国人に、何戸が自分と同じ国籍の買主に売却されたかを書面で尋ねるべきである。契約には、これを理由に許可が拒否された場合の返金を定めておくべきである。

5. すべての新たな購入に1か月の期限が適用される

新たな取引にとって最も重要な規則は、登録期限である。

外国人買主は、印紙税法に基づき売買契約に印紙を貼付し、1か月以内に地区土地登記所（İlçe Tapu Amirliği）に登録しなければならない。同じ1か月の間に、内務省に購入許可を申請しなければならない。登録と申請は、本人、弁護士または授権された代理人が行うことができる。契約は、キレニア（Girne）、ファマグスタ（Gazimağusa）、イスケレ（İskele）など、不動産が所在する地区の土地登記所に登録する。

登録は、売買に関して買主と売主が法律上納付すべき税金および手数料がすべて納付されている場合にのみ行うことができる。1か月以内に契約が登録されず、申請もされなければ、契約は法律上当然に無効となる。

政令の文言上、1か月は政令自体の施行日から起算され、この規則は上限内の契約に適用される。今日締結される契約については、締結から1か月以内に印紙を貼付し、登録し、許可を申請するというのが慎重な解釈である。

許可は閣僚評議会の決定により与えられ、官報に公布される。その後、さらに三つの期限が適用される。

• 1年以内の移転。 売主と外国人買主は、公布から1年以内に、地区土地登記所の職員の面前で公式の移転書式（devir takrirnamesi）に署名しなければならない。さもなければ、許可は法律上当然に失効し、無効とみなされる。
• 売主のための抵当権がない場合、 1年の期間は、内務省に提出された書類に記載された代金の全額が支払われた時から起算される。全額の支払を受けたにもかかわらず権原を移転しない開発業者は、買主が被った損害を賠償しなければならない。
• 75営業日以内の移転手数料の納付。 買主と売主は、許可の公布から75営業日以内に土地登記の移転手数料を納付しなければならない。さもなければ、許可は法律上当然に失効する。

すべての税金および手数料が納付されるまで、地方自治体は当該不動産に水道を接続できず、電力会社も、恒久的か一時的かを問わず電気を接続できない。この規則は、建設中に必要な工事用電力および仮設の水道には適用されない。

6. 2024年改正前に締結された契約：2027年4月6日までの期間

北キプロスの外国人買主の一部は、法律第39/2024号の施行前に契約を締結しながら、それを登録しなかったか、登録はしたものの移転を完了していない。政令第119/2026号は、2026年10月6日から新たに6か月の期間を与えており、この期間は2027年4月6日に満了する。

• 上限内の契約。 売主と外国人買主は、6か月以内に上限内の契約を地区土地登記所に登録し、内務省に購入許可を申請しなければならない。
• 2024年改正前に与えられた許可。 改正前の閣僚評議会の許可をすでに得ている外国人買主は、同じ6か月以内に、売主とともに地区土地登記所で移転を完了しなければならない。
• 上限を超える契約。 上限が認める以上の契約を締結し、それを登録していない外国人買主は、6か月以内に内務省に通知し、契約に記載された代金の1%の手数料を納付しなければならない。その後に通知することもできるが、その場合の手数料は3%となる。

上限超過の契約については、通知は第一段階にすぎない。政令は、これらの契約を、6か月の期間の満了後24か月以内、すなわち2029年4月6日までに、政令の規則に従って移転することを求めている。移転されていない上限超過の住宅契約は、使用証明書の規則の対象とすることができる。この期間内に移転されず、これらの規則の対象にもならない上限超過の契約は無効である。

閣僚評議会はこれらの経過期間を最大6か月延長できるが、それは行政側の原因により手続を完了できなかった場合に限られる。買主または売主に起因する遅延は、延長の理由とはならない。

7. 10年間の使用証明書は使用の権利であり、所有権ではない

使用証明書（kullanım belgesi）は、住宅の代金を支払ったが法律上それを所有することができない外国人買主に対する、政令の解決策である。

1%または3%の手数料を納付して上限超過の契約を通知した外国人買主は、地区土地登記所に契約を登録し、使用証明書を申請することができる。外国人に適用される移転手数料を納付すると、政令の付表の書式による10年間の証明書が交付される。所有権は売主に残る。

この証明書には次のような特徴がある。

• 住宅のみ。 住宅の売買契約について交付され、土地には適用されない。
• 代金の全額支払。 買主が不動産の代金を全額支払った場合にのみ適用される。
• 保護された10年間。 10年間は、不動産が移転された場合または証明書の保有者自身が求めた場合を除き、証明書を取り消すことができない。
• ホリデーホーム。 観光を所管する省が担当するホリデーホーム関連法令の対象に含まれる住宅については、取り消されない限り、証明書は期限なく交付される。
• それ以外は10年が限度。 住宅がこの法令の対象外である上限超過の買主には本法が適用され、10年以内に移転されない契約は無効となる。
• 売主の同意なしの移転。 証明書の保有者は、すべての税金および手数料を納付すれば、売主の同意の有無にかかわらず、地区土地登記所に不動産の移転を求めることができる。
• 所有権ではない。 証明書は使用・収益の権利を与えるものであり、所有権を与えるものではない。保有者は、売却する権利を除き、これらの権利を他人に譲渡することはできない。
• 除外区域。 外国人の不動産取得に対する制限に関する規則、または軍事立入禁止区域に関する政令の対象となる不動産については、証明書は交付されない。

証明書を登記する前に、手数料を地区土地登記所で算定し、納付しなければならない。売主は当該不動産に関するすべての税金を納付していなければならず、内務省は買主の安全審査を行う。審査結果が否定的であっても、法定の期間内に移転を行う買主については、先に納付した税金および手数料が移転時に納付すべきものに充当される。

使用証明書を、政令が同じく定義している従来の「賃貸目的の使用権」と混同してはならない。後者は、不動産の賃貸に限定された一時的な物権であり、権利者を登記上の所有者とするものではなく、地区土地登記所がそのために交付する書類によって証明される。

住宅に住む、または賃貸することを望む買主にとって、証明書は実用的な解決策である。しかし、不動産に抵当権を設定し、遺贈し、または所有者として売却する必要がある者にとっては弱い解決策である。証明書の保有者は登記上の所有者にならないからである。証明書に関する相続計画と転売は当初から検討しておくべきであり、当事務所の北キプロスの外国人不動産所有者のための相続・遺産計画ガイドで取り上げている論点も併せて考慮すべきである。

8. 完成・引渡し済みの住宅は36か月以内に移転しなければならない

別の規則が、2026年10月6日より前に買主の上限内の売買契約により購入された住宅に適用される。住宅が完成して買主に引き渡されたが、なお売主名義で登記されている場合である。

契約当事者または売主単独で、2026年10月6日から36か月以内、すなわち2029年10月6日までに、地区土地登記所で移転を完了しなければならない。すべての税金および土地登記の移転手数料は、同日に納付しなければならない。

期限内の移転を妨げる正当な理由がある当事者は、34か月以内、すなわち2029年8月6日までに、地区土地登記所に書面で申請しなければならない。登記所は15日以内に決定し、書面で通知する。理由が正当と認められ、すべての税金および手数料が納付されていれば、36か月の経過後も移転を行うことができる。

期間は長いが、このような状況にある買主は、これを待つ理由と受け止めるべきではない。移転の通常の障害はすぐには解消されない。元の区画に設定された開発業者の抵当権、売主の未納税金、あるいは区分所有権原の不存在である。しかも、2029年までに規則が変わる可能性もある。

9. 2024年以前の信託契約は、登録がなければ無効である

2024年改正前、一部の外国人買主は、信託契約（yediemin または mütevelli）を通じて不動産を保有していた。これは、現地の者が外国人のために登記上の所有者または契約当事者となるものである。

政令第119/2026号は、このような信託契約は2024年改正の施行から6か月以内に地区土地登記所に登録されなければならなかったという規則を繰り返している。その期間はすでに経過した。この期間内に登録されなかった信託契約、または2024年改正の規則を潜脱することになる契約は無効である。

第2節の外国法人の定義と併せて読むと、この制度の意味は、間接的な保有形態によって追加の取得上限が生まれることはないということである。購入は、買主自身の名義で、または自ら外国人買主として扱われる会社を通じて、公然と行うべきである。

10. 投資ルート：1,000万ユーロと最大80,280平方メートル

第3節の上限は、適格な投資には同じようには適用されない。

政令は、投資を、観光、教育、保健、工業、農業、技術または研究開発への1,000万ユーロ以上の投下と定義している。販売目的の住宅建築（yap-sat）は、この目的における投資には当たらない。

これらの分野のいずれかにおける外国人投資家は、TRNCで営業する銀行に、自社の名義または自社の口座で1,000万ユーロ以上を預け入れなければならない。この資金は2年以内に閣僚評議会の決定に記載された投資に充てなければならず、土地の購入はこの金額に算入されない。投資は、当該分野を所管する省と歳入・税務局が監督する。

TRNCで設立または登録された会社の株式は、いかなる割合でもTRNC国民でない者が保有することができる。このような会社は、区画の半数規則、80%規則および投資条件に従い、投資目的で最大80,280平方メートルの土地を購入できる。土地上には、投資の基準を満たす最終承認済みの建物がすでに存在する場合がある。その場合、閣僚評議会は、投資プロジェクトなしに、かつ1,000万ユーロの要件を適用せずに、購入を許可することができる。

以前の閣僚評議会の許可に基づき投資目的で購入され、投資がすでに開始されている不動産は、新たな許可を得て新たな外国人買主に売却することができる。投資が完了していない場合、新たな買主は2年以内にこれを完了しなければならない。

このルートを検討する投資家は、当事務所の北キプロスでのビジネスに関する法的ガイドで取り上げている会社法、税務および雇用の論点や、国際業務・投資分野の業務も併せて検討すべきである。

11. TRNCを承認する国の買主

政令は、TRNCを承認し、その国民に同じ権利を認める国の自然人および法人について、別個の区分を設けている。TRNCを承認しているのはトルコのみであるため、実際上この区分はトルコ国民とトルコの会社を指す。相互主義の条件を満たすかどうかは当局が判断する。

この区分には三つの利点がある。

• より高い上限。 アパートは3戸ではなく6戸まで、住宅団地内のヴィラは2棟ではなく3棟まで。
• 独自の手数料表。 2026年10月6日に公布された土地登記手数料表は、この区分の最初の物件に、他の外国人よりも低い料率を適用している（第14節）。
• 建築販売ルート。 一定の仕組みのもとでは、建築販売の禁止はこの区分に適用されない。トルコ系キプロス人建設業者協会に登録され、有効な年次の建設業者等級カードを有する自然人または法人は、この区分の買主と、そのカードに基づく住宅の建築・販売のみを目的とする組合を組成できる。組合における外国人持分は49%を超えることができない。組合はその後、現地パートナーのカードに基づき、内務省を通じて閣僚評議会に土地購入の許可を申請でき、この目的で設立された会社は同法の制限を受けない。

トルコの開発業者にとっては、三つ目の点が最も重要である。49%の上限と現地パートナーの建設業者カードは形式ではなく許可の条件であるため、慎重に設計された組合が必要となる。

12. 認可中間投資家

政令は、2026年中に導入された、外国人買主に新築住宅を販売する仲介業者に関する制度を維持している。

認可中間投資家（Lisanslı Ara Yatırımcı）とは、書面による合意に基づき、所有権を取得することなく、年間10戸以上の住宅を引き受ける外国の自然人または法人である。住戸はプロジェクト段階でも最終承認後でも引き受けることができるが、土地は対象外である。仲介業者はその後、TRNC国内または国外でこれらの住戸を販売促進し、外国人買主に売却・移転する。

• 免許。 次官室の担当部局が1年間の免許を交付し、基準を満たせば毎年更新できる。手数料は、現行の月額総最低賃金の2倍である。
• 書類。 申請者は、申請前3か月以内に発行された、アポスティーユ付きの自国の犯罪経歴証明書と、開発業者が署名・押印し、認証権限を有する公務員が認証した、住戸の合意総額を記載した書類を提出しなければならない。
• 1か月以内の登録。 仲介業者は、開発業者との間の印紙を貼付した合意を、1か月以内に地区土地登記所に登録しなければならない。その後の外国人買主との各契約も、1か月以内に印紙を貼付して登録し、税金および手数料を納付しなければならない。
• 2年以内の移転。 仲介業者は、最終承認証明書の交付から2年以内に、自らが見つけた買主への住戸の移転を確保しなければならない。
• 帰結。 2年以内に売却・移転されなかった住戸は、使用証明書を伴うホリデーホーム関連法令の対象に含めなければならない。そうしない場合、および規則に違反した場合には、内務省は免許を取り消す。

仲介業者を通じて住宅を勧められた外国人買主は、支払の前に免許と登録された仲介合意を確認すべきである。買主自身の1か月の期限は、仲介業者の状況とは無関係に進行するからである。

13. 区分所有の不成立、持分の移転、家族内の移転

より限定的な三つの規則が、移転を遅らせることの多い問題を扱っている。

• 区分所有権原がない場合の申請。 2026年10月6日から2年以内に、区分所有権および区分地役権に関する法律に基づいて当該不動産に区分所有権または区分地役権を設定できない場合、外国人買主は、都市計画局の建築許可または計画承認をもって購入許可を申請することができる。
• 局長の承認による持分の移転。 共有者の一人またはプロジェクトに関する技術的な障害のために独立した住戸の権原を取得できない場合、所有者は、2年以内に申請することを条件に、土地登記測量局長の承認を得て持分を移転することができる。政令はこの期間を「本改正法」の施行に結び付けており、これは2024年改正を指す可能性がある。このような状況にある所有者は、この点が明らかになるのを待たずに申請すべきである。
• 親族への移転。 外国人名義で登記され、または外国人が賃借している不動産は、内務省の了知と承認のもとで、同法第4条の制限を受けることなく、一親等または二親等の血族または姻族に移転することができる。

最後の規則は、家族内の生前の移転を容易にする。生前の移転と相続による承継とでは税務上および権原上の論点が異なるため、当事務所の相続・遺産計画ガイドの相続に関する分析と併せて読むべきである。

14. 2027年1月5日までの移転手数料と開発業者課税

官報第196号には、土地登記測量局手数料規則の改正も公布され、手数料表が差し替えられた。改正は2026年10月6日から2027年1月5日まで（同日を含む）適用される。手数料表によれば、その手数料と料率は、すでに開始された取引または開始される取引に、それが完了するまで適用される。

外国人への売却について、手数料表は次の合計料率を定めている。いずれも移転手数料と1または2の付加的な賦課金から成る。

• 1戸目の住宅： 4%
• 2戸目の住宅： 5.5%
• 3戸目の住宅： 6%

TRNCを承認する国の買主については、合計料率は次のとおりである。

• 1件目と2件目： 4%
• 3件目と4件目： 5.5%
• 5件目と6件目： 6%

同じ号には、開発業者課税に関する政令第121/2026号も公布された。同政令は、不動産の売買、分筆、または建築・販売を業とする者を対象とする。このような者が、印紙を貼付した売買契約を2024年5月31日（同政令第4条第2項によれば法律第39/2024号の施行日）より前に土地登記所に登録していた場合、2027年1月5日までに歳入・税務局に申請することができる。その契約に基づき不動産を外国人買主に移転する際には、平均純利益の10%で税が源泉徴収され、申告時に全額納付される。

買主にとって、開発業者課税の政令の意味は間接的である。使用証明書は、売主が当該不動産に関するすべての税金を納付している場合にのみ交付され、開発業者の未解決の税務問題は移転を遅らせうる。買主は、最後の支払の前に、売主の納税状況について書面による確認を得るべきである。

15. 法律が変わり続ける時期の契約上の保護

今日北キプロスで締結される契約は、権原の移転までに少なくとも一つの規則が変わることを前提とすべきである。買主がどの程度保護されるかは、多くの場合、次の点で決まる。

• 許可を条件とすること。 残代金を支払う買主の義務は、購入許可の取得を条件とし、第4節のプロジェクトの制限のいずれかに達したことによる場合を含め、許可が拒否されたときの返金とその期限を定めておくべきである。
• 1か月の期限の責任。 契約には、誰が印紙を貼付して登録するか、誰がどの税金と手数料を負担するか、1か月を経過した場合の帰結を誰が負うかを明記すべきである。弁護士への委任状があれば、買主が国外にいるために期限を逃すことを避けやすい。
• 権原、抵当権、区分所有。 開発業者は権原を保証し、住戸上の抵当権を抹消することを約し、区分所有権原をいつ取得するかを示すべきである。
• 税金と公共サービスの接続。 契約は、水道と電気の接続を左右する税金および手数料の負担を定めるべきである。
• 法改正。 契約は、移転までに上限、手数料または期限が変わった場合にどうなるかを定めるべきである。

これらの点は、当事務所の国境を越えた取引における法務デューデリジェンスのガイドで述べている権原とその由来の調査に代わるものではない。

16. 状況別に今なすべきこと

政令の影響は買主によって異なる。以下に、最も多く必要となる手順を挙げる。

新たな契約を締結しようとしている買主

• すでに保有する不動産と過去の契約を考慮して、自らの取得上限を計算する。
• プロジェクトの住戸のうち何戸が外国人と自分と同じ国籍の買主に売却されたかを、開発業者に尋ねる。
• 誰が1か月以内に印紙を貼付し、契約を登録し、許可を申請するかを取り決め、必要であればその者に委任状を与える。
• 残代金の支払を許可に連動させ、許可が拒否された場合の返金を定める。

2024年改正前の契約を有する買主

• 契約が登録されているか、許可が与えられているかを確認する。
• そうでなければ、2027年4月6日までに登録し、許可を申請する。
• 契約が上限を超える場合は、3%ではなく1%を納付するため2027年4月6日までに内務省に通知し、その後の期間内の移転と使用証明書のいずれかを選択する。

権原のない完成住宅に住んでいる買主

• 抵当権、税金および区分所有権原について、開発業者の書面による立場を得る。
• 2029年10月6日よりかなり前に移転を計画し、正当な理由があれば2029年8月6日までに申し出る。

開発業者または仲介業者

• プロジェクトごとに80%規則と区画の半数規則の制限を管理し、買主に開示する。
• 販売計画に中間投資家の免許、またはTRNCを承認する国のパートナーとの建築販売の組合が必要かどうかを評価する。
• 政令第121/2026号が2024年5月より前に登録された契約に適用されるかどうかを評価し、適用される場合は2027年1月5日までに申請する。

17. 現在重要となる日付

以下の日付は、公布された政令第119/2026号、10月の手数料表および政令第121/2026号から導かれる。

• 2026年10月6日： 政令第119/2026号の施行。経過期間が改めて起算される。
• 新たな契約ごとに締結から1か月以内： 契約に印紙を貼付して登録し、税金および手数料を納付し、許可を申請する。
• 許可の公布から75営業日以内： 土地登記の移転手数料を納付する。
• 許可の公布から1年以内、 売主のための抵当権がない場合は全額支払から1年以内：土地登記所で移転に署名する。
• 2027年1月5日： 10月の手数料表の最終日、および政令第121/2026号に基づく申請の最終日。同政令自体の90日の期間もほぼ同じ頃に満了する。
• 2027年4月6日： 2024年以前の契約の登録と許可申請、2024年以前の許可に基づく移転の完了、および1%の手数料による上限超過契約の通知のための6か月の期間の満了。
• 2028年10月6日： 建築許可または計画承認をもって許可を申請するための2年の期間の満了。
• 2029年4月6日： 上限超過契約を移転するための24か月の期間の満了。
• 2029年8月6日： 引渡し済みの住宅について正当な理由を申し出る最終日。
• 2029年10月6日： 完成・引渡し済みの住宅を移転するための36か月の期間の満了。

結論

2026年の政令は、2024年に導入された外国人取得制度の基本的な構造を変えていない。外国人買主は引き続き許可を必要とし、その取得上限は引き続き制限され、期限を逃せば契約が無効となりうる短い期限に引き続き直面する。

変わったのは日程である。すべての経過期間は現在2026年10月6日から起算され、現行の手数料は暫定的なものであり、次の変更は2027年1月に、議会によって、あるいは新たな政令によってもたらされる可能性がある。

古い契約、未登録の契約または上限超過の契約を有する買主にとっては、2027年4月6日を目標として今行動すべきである。新たな買主にとっては、1か月規則こそが、契約の内容、支払の日程、そして誰が登録を担当するかを決めるべきものである。

Terziolu & Partners によるご支援

Terziolu & Partners は、不動産・個人のお客様分野とキレニア（Girne）の北キプロス事務所を通じて、北キプロスの不動産取引について外国人買主、開発業者、投資家および家族に助言している。

この分野における当事務所の業務には、買主の取得上限の計算、売買契約と開発業者の書類の確認、そして1か月の期限内の契約登録と許可申請が含まれる。さらに、2024年以前の契約と上限超過契約の是正、使用証明書の申請、投資および建築販売の仕組み、認可中間投資家との合意、そして当事務所の紛争解決分野を通じた、移転の遅延をめぐる開発業者との紛争にも及ぶ。

買主が国外に居住している場合や、取引が他の法域に関わる場合には、国境を越えた法務調整に関する記事で述べているとおり、相続、税務および国外での執行に関する助言と連携して業務を進める。購入や既存の契約についてご相談の際は、当事務所までお問い合わせください。

主要な典拠および参考文献

• 外国人の不動産取得に関する規則を定める法律と同等の効力を有する政令第119/2026号（Yabancıların Taşınmaz Mal Edinimine İlişkin Kuralları Düzenleyen Yasa Gücünde Kararname）、TRNC官報第196号、付録I、第II部、2026年10月6日。第3条から第13条まで、付表1および付表2。第14条は政令第89/2026号を廃止。
• 2024年5月21日より前に登録された契約に基づく外国人への移転に際して源泉徴収される税の清算に関する法律と同等の効力を有する政令第121/2026号、官報第196号、付録I、第II部、2026年10月6日。第4条から第6条まで。申請は2027年1月5日まで。
• 土地登記測量局手数料規則（改正）、官報第196号、付録III、告示第947号、2026年10月6日。手数料表第3(1)(B)項および第3条（2027年1月5日まで適用）。
• 外国人の不動産取得に関する規則を定める法律と同等の効力を有する政令第89/2026号、官報第147号、付録I、第II部、2026年8月7日（廃止）。
• 外国人の不動産取得に関する規則を定める法律と同等の効力を有する政令第63/2026号、官報第87号、付録I、第II部、2026年5月11日（失効）。
• 外国人の不動産取得に関する規則を定める法律と同等の効力を有する政令第11/2026号、官報第28号、付録I、第II部、2026年2月12日（失効）。
• 不動産取得・長期賃貸（外国人）（改正）法案第399/5/2026号、官報第89号、付録VI、2026年5月13日。2026年5月18日の緊急決定は官報第93号、付録VIで告示。
• 法律第39/2024号により改正された不動産取得・長期賃貸（外国人）法（法律第52/2008号）。
• 北キプロス・トルコ共和国憲法第112条（法律と同等の効力を有する政令）。
• Irmak Özkoç「Olağan Dönem Kanun Hükmünde Kararnamelerin / Yasa Gücünde Kararnamelerin TC ve KKTC Hukukunda İncelenmesi」修士論文、Eastern Mediterranean University、2015年。同論文は第112条と議会の90日の期間を検討している。