北キプロスの権利証：トルコ権利証、等価交換権利証、割当権利証が本当に意味するもの

北キプロスの不動産取引で最初に尋ねられる質問の一つは、通常「その物件の権利証はどの種類か」というものである。

答えは多くの場合、トルコ権利証、等価交換権利証（Eşdeğer）、割当権利証（Tahsis）という三つの表現のいずれかで示される。

これらの表現は有用である。しかし同時に、誤った確実性の感覚を生み出すおそれもある。

これらは、現在の権利の由来を示す略称として理解するのが最も適切である。すなわち、土地が以前の法的地位から、今日売りに出されている権原または権利へとどのように移ってきたかを示すものである。すべての物件を安全、やや安全、安全でないと単純に格付けできる、法定の三段階の区分ではない。

この区別は根本的に重要である。

個々の取引の法的な質は、権原の歴史的な出所だけでなく、実際の土地登記、売主の所有権、抵当権その他の負担、分筆、都市計画および建築の状況、1974年以降の割当の性質、外国人買主に対する制限、さらに一部の物件については、避難を余儀なくされた元所有者による申立ての履歴にも左右される。

ラベルを知っていても権原の連鎖を調べていない買主は、権利証のデューデリジェンスを終えたことにはならない。予約から名義移転までの取得手続全体は、当事務所の北キプロス不動産購入ガイドで扱っており、本稿は権利証そのものに焦点を当てる。

1. 現在の権利証制度の法的背景

現在の制度は、憲法第159条と1974年以降の定住立法を抜きにして合理的に分析することはできない。

北キプロス・トルコ共和国（TRNC）の国内憲法秩序において、第159条(1)(b)は、1975年2月13日までに放棄された財産、その後法律により放棄または無主とみなされた財産、そして所有者を確定できないが管理が公的なものとみなされた一定の財産を対象とする。第159条は、これらの財産が国内法秩序において国の所有に属すると定める。さらに第159条(3)は、同条に定める除外事由を留保しつつ、第159条(1)(b)の財産に対する権利を法律に基づき自然人または法人に移転しうることを予定している。

憲法はまた、キプロスの他の地域に財産を残したトルコ系キプロス人の権利も保障した。暫定第1条は、島の他の地域に残された財産について国に等価の不動産を求める適格な市民の権利を明示的に認め、その権利を法律で規律するよう求めている。

主たる立法手段は、定住・土地分配・等価財産法（法律第41/1977号、İskân, Topraklandırma ve Eşdeğer Mal Yasası）であった。その運用は、適格性、評価、財産資源の配分に及んだ。オンブズマン（Ombudsman）の公式決定は、今日でも等価財産ポイントの利用と、等価財産または補償を求めることができる者の法律上の定義を記録している。

こうした背景のもとで、よく知られた Türk koçanı、Eşdeğer koçan、Tahsis という表現が生まれた。現代のトルコ法学説も、これらを市場で用いられる三つの主要な区分として説明し、第159条および法律第41/1977号の制度と結びつけている。

重要な留保は、これらの呼称が権利証の出所を説明するものであるという点である。それだけで、買主が今日その権利証について知るべきことのすべてが決まるわけではない。

2. トルコ権利証：由来は重要だが、それが法的意見のすべてではない

通常の市場の用法において、トルコ権利証とは一般に、権原の連鎖が1974年以降の再配分の仕組みより前のトルコ系キプロス人の所有にさかのぼる物件を指す。

この特徴は、EşdeğerやTahsisに由来する物件と明確に区別されるものである。現在の所有者の権原は、同じ等価財産または定住の仕組みに依存していない。

この歴史的な区別は、トルコ権利証として販売される物件が買主や金融機関からしばしば異なる扱いを受ける理由を説明する。

とはいえ、弁護士は市場での選好を法的結論に置き換えることに慎重であるべきである。

第一の問題は証拠である。売主、開発業者または不動産業者が物件を「トルコ権利証」と説明するだけでは足りない。登記の履歴がその説明を裏付けていなければならない。

第二の問題はより根本的である。歴史的にはまったく問題のない権利証であっても、現在の取引に瑕疵が含まれていることがありうる。

所有者が土地に抵当権を設定している場合がある。裁判所の命令その他の負担が登記されている場合がある。売却される別荘が登記上の地番と正確に一致しない場合がある。分筆が完了していないため、開発物件がなお親地の権利証の上にある場合がある。建物が承認図面と異なって建てられている場合がある。買主が実際には将来の分筆と登記までの契約上の権利しか取得しないのに、アパートがあたかも個別の権利証を既に有するかのように販売される場合もある。

これらの瑕疵は、基礎となる土地がトルコ権利証であるというだけでは一つも治癒されない。

したがって取引実務における問いは、物件が有利な由来を持つかどうかだけではない。依頼者が購入していると考えている特定の物権を、売主が移転できるかどうかである。これは実質的に異なる調査である。

3. 等価交換権利証（Eşdeğer）

Eşdeğer権利証には異なる法的経緯がある。

その基本的な考え方は憲法そのものに見て取れる。キプロスの他の地域に適格な財産を残した者は、国内の定住の枠組みのなかで等価の財産を求めることができた。暫定第1条がこの権利を保障し、法律第41/1977号が、権利と財産資源を管理するための仕組みを提供した。

公式の行政決定は、この仕組みがどのように機能したかを示している。申立てはポイント制によって評価され、適格者は認められた権利に対応する財産を求めることができた。たとえば最近のオンブズマン決定は、キプロスの他の地域にある財産について正式な放棄が行われた後、等価財産ポイントが付与されたことを記録している。

実務上、Eşdeğerという区分は、現在の権原の連鎖が1974年以前から途切れることのないトルコ系キプロス人の所有ではなく、1974年以降の等価財産の仕組みに由来することを示している。

この説明は弁護士に重要なことを伝える。しかし、それでも権利証に関する問いのすべてに答えるものではない。

現在の買主にとっては、二つの異なる法的な層を区別しておく必要がある。

第一は国内登記の層である。すなわち、該当する権原の連鎖への移転が適用される国内制度に従って行われたかどうか、そして現在の売主が適正に登記されているかどうかである。

第二は、避難を余儀なくされた元所有者に関する歴史的な層である。すなわち、その土地がかつて、別個の国際的枠組みおよび補償制度を通じて財産権が処理された、またはなお処理されうる者に属していたかどうかである。

これらの問いは事実関係の上では重なり合う。しかし、同じ法的問いではない。

したがって、Eşdeğer権利証があらゆる点で自動的に1974年以前のトルコ権利証と同等であると言うことも、反対に、Eşdeğerの登記には法的意味がまったくないと言うことも、あまりに粗雑である。有益な法的意見は、そのいずれのスローガンでもなく、実際の物件を扱うものである。

4. 割当権利証（Tahsis）：市場のラベルは異なる法的段階を覆い隠しうる

Tahsisについては、さらに一層の注意を要する。

この語は、一般に、同種の等価財産の権利と引き換えに付与された財産ではなく、1974年以降の定住・復興制度のなかで割り当てられた財産を指す。

オンブズマンの資料は有益な例を示している。ある事案では、行政機関は、受益者が等価財産のファイルを有しておらず、定住制度に基づく Tahsisten Mülkiyet ファイルによって土地を受け取っていたと記録している。

これが重要なのは、「Tahsis権利証」という言葉が日常の不動産の会話において、あたかも単一で均一な法的文書を指すかのように用いられることが多いからである。実際にはそうでない場合がある。

ファイルによって、当初何が割り当てられたのか、受益者が当初どのような法的権利を受け取ったのか、それに条件や制限が付されていたか、そしてその手続がその後登記された所有権へと成熟したかどうかを確認する必要がある。

こうした調査は、Tahsisと呼ばれる物件がすべて「本当の権利証」であるか否かを抽象的に議論するよりもはるかに有益である。法的に意味のある問いは、今日何が登記されているのか、そしてどのような行政上および法律上の手続がその登記を生んだのか、である。

売主が適用される手続の完了後に完全な登記上の所有権を有しているのであれば、その事実は重要である。存在するのが割当、占有上の権利、または同じようには成熟していない未完了の行政手続であるなら、それもまた重要である。

したがって、Tahsisという語は、あらかじめ決まった結論ではなく、基礎となるファイルの調査を促すものであるべきである。

5. 国内登記と避難民となった元所有者の権利は区別して分析すべきである

北キプロスの不動産法で最も難しいのは、国内の権利証制度と、1974年以降の財産権に関する国際的な判例との相互作用である。

第159条は、財産が扱われ移転された国内憲法上の基盤の重要な一部を成している。しかし、欧州人権条約の観点からは、欧州人権裁判所は、第159条のみによって避難を余儀なくされたギリシャ系キプロス人所有者の財産上の利益が消滅したとは認めなかった。

この立場は Loizidou v Turkey 事件や Cyprus v Turkey 事件などを通じて形成され、大法廷が Demopoulos and Others v Turkey 事件でこの問題を改めて検討した際にも、その背景の一部であり続けた。

その後の展開を正確に述べることが重要である。

ストラスブールでの初期の訴訟を受けて、法律第67/2005号は不動産委員会（IPC）を設置し、適格な申立人が第159条(1)(b)に該当する財産について返還、交換または補償を求めることができる法定手続を創設した。現行の統合法令もこの枠組みを維持している。

Demopoulos 事件において、大法廷は、IPCが当該申立てについて利用可能かつ実効的な救済の枠組みであると結論づけ、同事件の申立人はストラスブールに訴える前にこの救済手段を尽くさなければならないと判断した。

この決定は、しばしば両方向に誇張される。

それは北キプロスの行政当局を国際的に承認することを意味したものではなく、また避難民となった所有者の権利に関する同裁判所の従前の判断を消し去ったものでもない。

同様に、IPCを法的に無意味なものと説明するのも誤りである。ストラスブールは、Demopoulos 事件で検討された種類の財産に関する申立てについて、IPCを実効的な救済手段として認めており、その後の欧州人権裁判所の決定もその意味でIPCに言及し続けている。

買主にとってこれは、国内の権利証と避難民となった所有者の申立て制度とを、互いに別個でありながら相互に作用しうる層として理解すべきことを意味する。

6. 個々の不動産のIPCにおける履歴が重要となりうる理由

法律第67/2005号には、物件の由来に直接影響する規定が含まれている。

委員会は、法定の状況に応じて、返還を命じ、交換を提案し、または補償を裁定することができる。同法はまた、返還が認められうる財産と、開発、公共利用、既存の権利その他の事情が救済に影響する財産とを区別している。

権利証の調査にとってより重要なのは、第10条である。同条は、同法に基づき財産について補償を受けた申立人は、補償が支払われた財産について所有権をもはや主張できないと定めている。申立人が元の財産の代わりに交換により財産を受け入れた場合にも、同じ原則が適用される。

これは些細な点ではない。表面上は似た歴史的由来を持つ二つの物件が、必ずしも同一の事実関係にあるとは限らないことを意味するからである。

ある事案では元所有者の申立てが未解決のまま残っているかもしれない。別の事案では、法定の仕組みのもとで補償または交換が受け入れられ、第10条に定める効果が生じているかもしれない。

そうした履歴を把握できるかどうか、またどこまで調査するのが適切かは、物件と取引によって異なる。権利証の区分だけから推定すべきではない。

これが、「すべてのEşdeğer権利証は同じリスクを負う」といった断定的な言明が、法的助言としてあまり役に立たない理由の一つである。すべてが同じ事実上の経緯を持つわけではない。

7. 開発は由来と同じくらい重要となりうる

不動産弁護士は、1974年に関わる由来の議論に時間を割くあまり、より差し迫ったリスクを過小評価することがある。

多くの買主、とりわけ新築のアパートや別荘の買主にとって、最初の深刻な財務上の問題は国際的な財産上の申立てから生じるものではない。

それは、開発物件が抵当権の設定された土地の上にあることから生じうる。あるいは、買主が多額の分割金を支払ったのに区画に個別の権利証がないことから。あるいは、計画が承認図面と異なって建てられたことから。あるいは、最終承認と分筆が未了のままであることから。あるいは、売主が同じ土地に関して複数の取引を行っていたことから、である。

権利証の区分は、これらの問いのいずれにも答えない。

したがって、真剣な調査は、歴史的由来とは独立して、現在の物権的構造を検討すべきである。

区画が既に個別の登記済み権利証を有している場合、調査は比較的定型的である。登記名義人、地番、持分、抵当権、負担、地役権、裁判所の措置その他の制限である。

個別の権利証が存在しない場合、状況はより複雑になる。助言者は、親地、開発業者の権原、資金調達と抵当権、分筆の状況、都市計画および建築の許認可、そして買主が約束された権利証を最終的に取得するための法的な仕組みを理解する必要がある。その状況が既に開発業者との紛争に発展している場合、問題は名義移転ではなく、不動産紛争と保全措置の問題となる。

これら二つの状況の違いは、土地に付されたラベルよりも、商業的にはしばしばより差し迫ったものである。

8. 外国人買主：権利証の質は取得資格の問題に答えない

外国人による購入に対する制限は、もう一つの別個の層を成す。

法律第39/2024号により大幅に改正された不動産取得・長期賃貸（外国人）法（法律第52/2008号）は、外国人による取得と長期賃貸を規律している。同法には、制限、許可要件、そして外国人が取得できない財産の区分に関する規定が含まれている。

2026年における実務上の重要な点は、この制度が異例なほど流動的であったことである。

2024年の改正後、一連の経過措置と法律と同等の効力を有する政令により、期限や適合の取扱いが変更された。2026年2月にも、改正後の外国人財産制度の運用上の困難を明示的な理由として、新たな措置が官報に公布されている。

そのため、長く役立つことを意図した記事が、特定の数量上限や期限を無期限に信頼してよいと読者に告げるべきではない。現行法は取引の時点で確認すべきである。

これは、外国人買主が既に不動産を所有している場合、複数の区画の取得を予定している場合、会社や信託の仕組みを通じて購入する場合、独立して登記された区画ではなく持分を購入する場合、あるいは最近の法改正のいずれかより前に締結された契約を扱う場合に、とりわけ重要である。購入が現地会社を通じたより広い事業の一部である場合の組成上の問題は、当事務所の北キプロスでのビジネスガイドで扱っている。

負担のない権利証であっても、禁止された取得や法令に適合しない取得が有効になるわけではない。これらの問題は区別して検討しなければならない。

9. 国際的側面：Orams 判決は今なお重要だが、その限界も重要である

外国人買主は、物件が北キプロスにある以上、その物件に関する紛争は必ず北キプロスの中にとどまると考えることがある。

Apostolides v Orams 事件は、その想定がなぜ安全でないことがあるかを示している。

2009年、欧州連合司法裁判所は、島の北部に所在する財産に関するキプロス共和国の裁判所の判決が、欧州の判決承認・執行制度の対象となりうるかどうかを審理した。

同裁判所は、当時適用されていたブリュッセルI規則のもとで、キプロス共和国が実効的支配を及ぼしていない地域においてEU法の適用が停止されていることは、それ自体としては当該判決がその承認・執行の枠組みに含まれることを妨げないと結論づけた。

今日この判決を扱うには注意を要する。

この判決は規則第44/2001号のもとで、英国が欧州連合の加盟国であった時期に下されたものである。EU離脱後の英国における現在の執行上の立場が同じであると単純に考えることはできない。

それでもなお、より広い教訓は国際的に移動する買主にとって今も意味を持つ。北キプロスの不動産に関する紛争は、当事者またはその資産が所在する法域と、そこで適用される承認・執行の規則次第で、その地域の外に影響を及ぼしうる。その仕組みは、当事務所の外国判決および仲裁判断の承認と執行に関するガイドで説明している。

他の法域に多額の資産を有する依頼者にとっては、純粋に現地の登記調査よりも広いリスク評価が正当化されうる。これは現地調査だけでなく、国境を越える執行と調整を要する問題である。個別の各国の立場をどのように統合するかは、当事務所の国際案件における国境を越えた法務調整に関する記事で検討している。

10. 適切な権利証調査は色分けの答えを出すべきではない

この市場には、法的助言を売りやすいものに単純化したいという誘惑がある。トルコ権利証は緑、Eşdeğerは黄、Tahsisは赤、というものである。

それは不動産の販売には便利かもしれない。しかし、法的デューデリジェンスの十分な代わりにはならない。

次の点を考えてみるべきである。

トルコ権利証の物件でも、抵当権が設定されていたり、違法に建築されていたり、個別の区画として直ちに移転できなかったりすることがある。

Eşdeğerの物件でも、国内の権原の連鎖が完全で、負担がなく、個別の登記済み権利証があり、買主に未解決の前提を求めることのない文書化された履歴を持つことがある。

Tahsisに由来する物件でも、行政手続を経て一定の形態の登記された物権に至っていることがある一方で、同じ市場用語で説明される別の物件が、なお未完了の、または実質的に異なるファイルに依存していることもある。

単一の格付けでは、こうした違いを捉えることはできない。権利証の区分はリスク要因の一つにすぎず、法的意見のすべてではない。

より良い分析は、問いを切り分けることである。

• 登記名義人は誰か。
• 正確には何が売られているのか。
• 現在の権利はどのような連鎖を経て生じたのか。
• その物件に何が登記されているのか。
• 現実の物件は、登記および承認された物件と一致しているか。
• 個別の権利証があるのか、それとも買主は将来の分筆に依存しているのか。
• 契約から名義移転までにどのような手続が残っているのか。
• 買主は外国人の取得許可を必要とするか。
• 由来に照らして重要な場合、避難民となった元所有者およびIPCに関する履歴について何が分かっているか。
• 依頼者が国外に資産を有する場合、購入前に検討すべき国境を越える訴訟上の問題はあるか。

これらの問いは「どのkoçanか」と尋ねるより手間がかかるが、取引が正しく理解されているかどうかを決めるのはこれらの問いである。

11. 買主が資金を投じる前に弁護士が確認すべき事項

重要な取引においては、法的調査は通常、次のことを可能にするものであるべきである。すなわち、登記名義人と正確な地番または区画を特定すること、営業上の説明ではなく書類から権原の由来を確認すること、抵当権、負担、登記された契約、地役権、裁判所の措置を把握すること、個別の権利証が存在するか、存在しない場合にはその取得に何が残っているかを確認すること、都市計画および建築の重要な状況を検討すること、その買主に適用される外国人の取得要件を分析すること、そして由来に照らして調査が重要となる場合には、個別のIPCまたは避難民となった元所有者に関する履歴を考慮することである。同じ規律は国境を越えるあらゆる取得に当てはまり、その点は当事務所の国境を越える取引の法務デューデリジェンスに関する記事で説明している。

そのうえで、契約はこの作業の結果を踏まえて作成すべきである。

抵当権の抹消が必要であれば、支払の仕組みでそれに対応すべきである。

分筆が未了であれば、契約で売主の義務と未了の場合の効果を定めるべきである。

行政上の許可が必要であれば、契約で不許可のリスクを配分し、既に支払われた金銭の扱いを定めるべきである。

買主が未完成物件を取得する場合、分割払は売主が望む支払期日ではなく、意味のある法的および工事上の節目に対応させるべきである。

権利証を直ちに移転できない場合、契約はその間の買主の地位を保護すべきである。

権利証のデューデリジェンスが役に立つのはまさにこの点である。長い歴史的論考を書くことではなく、依頼者が購入に応じる条件を変えることにこそ、その価値がある。

結論

トルコ権利証、Eşdeğer権利証、Tahsis権利証という表現は、異なる歴史的起源を示すものであるから、今なお重要である。これらは正確に理解されるべきである。

トルコ権利証は、一般に、後の等価財産および割当の仕組みの外にある1974年以前の権原の連鎖を示す。Eşdeğer権利証は、キプロスの他の地域に残された適格な財産権を北部の財産と対応させた法定の制度に由来する。Tahsisは、割当に基づく別の経緯を示すものであり、その正確な法的展開は個々のファイルから確認しなければならない。

これらの区別は重要である。

しかし、そのいずれも、現在の土地登記、所有権の連鎖、負担、分筆と建築の状況、外国人の取得制度、そして該当する場合には物件の避難民となった元所有者およびIPCに関する履歴を調査する必要をなくすものではない。

したがって、この分野で最も有力な法的助言は、「どの種類の koçan が最も安全か」という問いへの答えであることは稀である。それは、この物件、この売主、この権原の連鎖、この買主についての理由を付した意見である。

多額の金銭が動く前に、不動産取引はこの水準で評価されるべきである。

Terziolu & Partners によるご支援

Terziolu & Partners は、不動産・個人のお客様の業務分野とキレニア（Girne）の北キプロス事務所を通じて、北キプロスの不動産取引および関連する国境を越える問題について、買主、投資家、不動産所有者およびご家族に助言している。

当事務所の業務には、権利証とその由来の調査、登記の調査、抵当権その他の負担、EşdeğerおよびTahsisの分析、売買契約および予約契約、外国人の取得許可、未完成物件の購入と開発業者との取引、分筆と個別権利証の問題、都市計画と登記の問題、IPCに関連する不動産上の検討、相続計画、不動産紛争が含まれうる。

買主または所有者が北キプロス国外に資産や家族の利益を有する場合、不動産の分析を海外の相続、訴訟および執行の問題と調整することもできる。TRNCの不動産が所有者の死亡時にどうなるかは、当事務所の北キプロスにおける外国人不動産所有者の相続と遺産計画に関するガイドで検討している。購入をご検討の際は、回答によってまだ条件を変えられるうちに、手付金をお支払いになる前に当事務所にご相談ください。

主要な典拠および参考文献

• 北キプロス・トルコ共和国憲法第159条および暫定第1条。第159条は関係する不動産の区分に関する国内憲法上の扱いを定め、暫定第1条は適格な市民の等価財産に関する申立てを保障する。
• 定住・土地分配・等価財産法（法律第41/1977号、İskân, Topraklandırma ve Eşdeğer Mal Yasası）、ならびに等価財産の権利と割当に関する公式の行政資料。
• 第159条(1)(b)に該当する不動産の補償・交換・返還に関する法律（法律第67/2005号、改正後のもの）。返還、交換、補償、および補償または交換の効果を定める条項を含む。
• 法律第39/2024号により改正された不動産取得・長期賃貸（外国人）法（法律第52/2008号）、ならびにその後の経過立法および政令。
• Demopoulos and Others v Turkey (dec.) [GC]、申立番号46113/99ほか、欧州人権裁判所、2010年3月1日。大法廷は、法律第67/2005号により設置されたIPCを、関係する財産に関する申立てについて実効的な国内救済手段と認めた。
• Meletis Apostolides v David Charles Orams and Linda Elizabeth Orams、事件番号C-420/07、大法廷、欧州連合司法裁判所、2009年4月28日、ECLI:EU:C:2009:271。
• Aydın Atılgan「Kuzey Kıbrıs'ta Taşınmaz Mülkiyeti Konusunda Yetki Sorunu: AİHM İçtihatları, Pozitif Yükümlülükler ve Fiili Egemenliğin Yokluğu」Türkiye Barolar Birliği Dergisi、第180号（2025年）、35–67頁。同論文は、現代の財産制度におけるトルコ権利証、Eşdeğer、Tahsisという一般的な区分を論じている。
• Meliz Erdem、Steven Greer「Human Rights, the Cyprus Problem and the Immovable Property Commission」International & Comparative Law Quarterly、第67巻第3号（2018年）、721–732頁。著者らは、IPCの枠組み、Demopoulos事件、返還、補償、そして後の開発、法人所有および負担から生じる困難を検討している。